“投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎”，相信很多人對(duì)這句提醒語耳熟能詳，在做投資理財(cái)計(jì)劃時(shí)，都會(huì)平衡好風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系。但是，買房也會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，或許還沒有引起人們的重視，總覺得房產(chǎn)是“寶大祥”，只會(huì)贏不會(huì)虧。因此，在買房時(shí)往往只注重房子的品質(zhì)，而忽視了購買過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，以及購買后的家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和國家財(cái)稅金融政策變化可能帶來的變數(shù)。
當(dāng)然，樓市和股市一樣，在國家經(jīng)濟(jì)總體向好的預(yù)期下，房產(chǎn)的牛市還會(huì)持續(xù)，但并不表明在上升的通道中就沒有調(diào)整，也不表明每一套房產(chǎn)在市場(chǎng)溫暖期中都能保值增值。我們已經(jīng)領(lǐng)教了股市的“二八現(xiàn)象”，樓市雖然不太可能像股市那樣，少數(shù)股票在價(jià)值投資的推進(jìn)中逐漸被邊緣化，但“二八現(xiàn)象”依然會(huì)以比較模糊的形式存在著。它表現(xiàn)為，在市場(chǎng)上升時(shí)，會(huì)有少數(shù)房子的升值幅度低于市場(chǎng)平均水平，甚至不升反降；市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，也會(huì)有少數(shù)房子價(jià)格的跌幅高于市場(chǎng)平均水平，并與大盤回穩(wěn)的呼應(yīng)速度很慢。這是很正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，如果你買的房子是屬于“二”的部分，就應(yīng)該有承受這種風(fēng)險(xiǎn)的能力，不為賬面價(jià)格的漲漲跌跌而忽喜忽悲。
除了市場(chǎng)發(fā)展自身的風(fēng)險(xiǎn)，在買房過程中還會(huì)碰到形形色色法律上的風(fēng)險(xiǎn)，比如，消費(fèi)者向開發(fā)商支付全部購房款后，交房時(shí)拿到手的房子有可能與當(dāng)初的廣告宣傳相差甚遠(yuǎn)，開發(fā)商在附加條款做手腳，單方面增加對(duì)自己有利的約定，推卸責(zé)任或設(shè)置陷阱，導(dǎo)致“想?yún)f(xié)商，開發(fā)商不認(rèn)賬；打官司，買房人沒證據(jù)”的尷尬局面。要規(guī)避買房過程中的風(fēng)險(xiǎn)并不難，保留好證據(jù)材料，如相關(guān)廣告資料和宣傳資料，對(duì)開發(fā)商或售樓人員的口頭承諾進(jìn)行錄音等，一旦出現(xiàn)糾紛，這些都將成為消費(fèi)者的有力證據(jù)；要特別留心合同的附加條款，可能的話可以請(qǐng)有購房經(jīng)驗(yàn)的人同往。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健是家庭穩(wěn)定的重要條件，準(zhǔn)確估計(jì)家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)貸款購房者猶為重要。一般來說，人們總是根據(jù)還款能力來計(jì)算貸款數(shù)額，再根據(jù)手頭的現(xiàn)金量來計(jì)算首付的能力，最終得出自己到底能買得起怎樣的房子。這種方法是正確可行的，但是，在現(xiàn)金量和日后還款額的估算上，必須留有足夠的余地，要把有可能因身體狀況而導(dǎo)致休息一段時(shí)間而減少收入、公司裁員須重新尋找工作帶來的幾個(gè)月的收入真空等未來不確定的因素考慮在內(nèi)，還要留出足夠的費(fèi)用用以文化教育開支和其他額外的開支。老年購房者更不能滿打滿算，要盡量縮短年限、減少還款額在月收入中所占的比重。筆者特別不贊成是，在市場(chǎng)上升期中，少數(shù)購房者“以租養(yǎng)房”，或者舉債買房，這是家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最危險(xiǎn)的，極有可能造成還款資金鏈的斷裂。只有估計(jì)充分了，才不至于在突發(fā)的不利因素面前手忙腳亂，才能在住房改善的同時(shí)生活得游刃有余。
樓市受國家金融、財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)政策的影響也不容忽視。稅收提高和利率增加都會(huì)增加購房成本，在可以預(yù)見的利率上升通道中，貸款購房者必須將未來利率抬升增加的成本考慮在內(nèi)，或選擇固定利率貸款，或備有足夠的余錢應(yīng)對(duì)可能的利率上浮。對(duì)投資購房者來說，金融財(cái)稅政策變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)更大，不但會(huì)縮小獲利空間，還有可能因?yàn)榻灰椎南拗茖?dǎo)致虧本。
相對(duì)來講，貸款購房者受金融財(cái)稅政策變化的影響要大些，但是，一次性付款的購房者、特別是投資性購房者，除了要承受交易稅變化導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和成本增加風(fēng)險(xiǎn)，還須考慮機(jī)會(huì)成本。買房會(huì)占用大量的現(xiàn)金，機(jī)會(huì)成本非常大，購房者要衡量，或許用來買房的錢花費(fèi)在其他理財(cái)項(xiàng)目上能帶來更大的收益。
沒有一種市場(chǎng)是只熱不冷，沒有一種投入是穩(wěn)賺不虧。買房前備好鈔票，做足應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的功課，日后就能多一點(diǎn)坦然，多一點(diǎn)從容。(許國萍)
相關(guān)報(bào)道
