在美國房地產(chǎn)市場迅速膨脹時(shí)期，不少普通美國人加入了房產(chǎn)投資者的行列。然而，隨著美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)的爆發(fā)，眾多房產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場衰退的打擊下哀聲一片。對(duì)于中國的房產(chǎn)投資者來說，從美國投資者的遭遇中或許也可以吸取一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
多年來，一些美國人喜歡投資面積大、設(shè)計(jì)豪華的房產(chǎn)，期待獲得高額回報(bào)。然而，在美國房地產(chǎn)市場陷入低迷的今天，現(xiàn)實(shí)讓他們失望了。對(duì)于這些房產(chǎn)投資者而言，不但最初期望的高回報(bào)成了泡影，房屋價(jià)格的快速“縮水”更成為他們的噩夢(mèng)。
美夢(mèng)變噩夢(mèng)
羅杰·埃里奧特在佛羅里達(dá)州棕櫚城有一座美麗的大房子，鄰居們稱之為“夢(mèng)之屋”�！皦�(mèng)之屋”位于一個(gè)占地9300多平方米的馬術(shù)愛好者社區(qū)。社區(qū)內(nèi)綠樹環(huán)繞，風(fēng)景宜人。房子占地約325平方米，紅瓦白墻，房前屋后綠草茵茵，視野開闊。內(nèi)部分為上下兩層，共有四間臥室和三間浴室。
羅杰是一名房地產(chǎn)承包商，妻子艾莉森則是醫(yī)療設(shè)備銷售員。他們最初建造這座新房，并不僅是為了居住，而是懷著投資升值的憧憬。迄今為止，埃里奧特夫婦已經(jīng)為這座新家砸進(jìn)了75萬美元，而他們?cè)诜孔永镒〉臅r(shí)間還不足兩年。
隨著美國房地產(chǎn)市場2006年陷入衰退以來，夫婦倆越來越懷疑自己當(dāng)初的選擇。建房時(shí)，埃里奧特夫婦選擇了高風(fēng)險(xiǎn)的可調(diào)整利率次級(jí)抵押貸款，即貸款利率隨著短期利率波動(dòng)而變動(dòng)。如今美國金融市場爆發(fā)次級(jí)抵押貸款危機(jī)，利率上升，房價(jià)回落。盡管夫婦倆手上有大量證券類資產(chǎn)，還不至于擔(dān)心還款問題，但他們面臨著另外一種困境。
美國“9·11”事件以后，為刺激經(jīng)濟(jì)增長，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)多次降低利率，房地產(chǎn)市場迅速膨脹，房產(chǎn)投資盛極一時(shí)。2000年至2005年間，住宅市場的持續(xù)繁榮使像羅杰一樣的普通投資者也開始“野心膨脹”。他們已經(jīng)不滿足于買下一處房產(chǎn)僅作為安身之所，羅杰希望，作為一項(xiàng)投資，房子能為他和妻子帶來高額回報(bào)，最好是兩位數(shù)的增值。然而事與愿違，羅杰這座被鄰居贊嘆為“夢(mèng)之屋”的豪宅，其價(jià)格如今不斷“縮水”，美夢(mèng)變成了一場噩夢(mèng)。
投資者焦慮
事實(shí)上，羅杰并不是惟一一個(gè)被房價(jià)起落所困擾的美國人。整個(gè)美國，眾多房產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場衰退的打擊下哀聲一片。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2005年間，美國中等住宅房價(jià)從14.36萬美元狂漲到21.96萬美元，升幅達(dá)52.9%。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房產(chǎn)市場已經(jīng)于2005年底達(dá)到巔峰。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的交易部門也推測，到2007年底，住宅銷售額將比2006年下降10.8%。他們還認(rèn)為，今年將是中等住宅房價(jià)自20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條以來首次全年下跌。
羅杰說，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場只能用“可怕”來形容，登記交易的房產(chǎn)價(jià)格疲軟不堪。羅杰估計(jì)，他的房子如果出售，不要說投資回報(bào)，就連建造成本也只能收回90%。而且，最令他擔(dān)心的是，這輪房產(chǎn)價(jià)格的下跌很可能才剛剛開始。
在美國一些房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不大的地區(qū)，也許有不少人因?yàn)殄e(cuò)過剛過去不久的房地產(chǎn)市場黃金時(shí)期而悲嘆，然而，在沿海城市的房產(chǎn)市場，也就是那些曾經(jīng)房價(jià)飛漲的地方，羅杰的遭遇實(shí)在堪稱普遍。
《紐約時(shí)報(bào)》專欄作家米歇爾·斯拉塔拉今年夏天也撰文描述自己因房價(jià)暴跌而坐立不安的一段經(jīng)歷。斯拉塔拉在一個(gè)海濱城市購買了一處房產(chǎn)。隨著美國房地產(chǎn)市場降溫，她的房子價(jià)格不斷下滑。她幾乎每幾個(gè)小時(shí)就要上網(wǎng)，查看自己房子的市場價(jià)格，就在最近兩個(gè)月里，房價(jià)已經(jīng)暴跌九萬多美元。苦惱的斯拉塔拉在文章中不無自嘲地說：“我真的，真的很需要知道怎么才能管理好我最大的投資。”她說，理財(cái)專家后來告訴她，那處房產(chǎn)所在地的投資價(jià)值與價(jià)格并不太匹配，并建議她最好每年只查看一次房子的價(jià)格。
《新聞周刊》房地產(chǎn)記者丹尼爾·麥克吉恩對(duì)此評(píng)論說，理財(cái)專家常常耗費(fèi)大量精力勸說股票投資者在股市下跌時(shí)不要恐慌性拋售股票，“最好不要太頻繁地查看你的賬戶，這是古老智慧告訴我們的道理”，對(duì)于房產(chǎn)投資者而言也是如此。
投資過了度
羅杰顯然還沒有達(dá)到麥克吉恩的境界，他最近正在為一堆數(shù)字而焦頭爛額：房價(jià)不斷“縮水”，他還必須不間斷地為房子繳納稅款、保險(xiǎn)費(fèi)和按揭貸款利息。他覺得，現(xiàn)在的情形甚至比租一處好房子還不合算。
羅杰說，他的父母很可能無法理解他的焦慮心情。“他們(父母)買房子時(shí)，想的是將在這里住上30年，還清抵押貸款，而不是我們將在這里住上五年，再賺一些錢。對(duì)他們而言，這(房產(chǎn))不是一個(gè)投資游戲�！碑�(dāng)然，羅杰的父母也無法想像住在價(jià)值75萬美元房子里的情形。羅杰坦誠：“在把住宅變成投資品這一點(diǎn)上，我們做得有點(diǎn)過度了。”
在旁人看來，羅杰的確做得“過度”了。埃里奧特夫婦的遭遇經(jīng)報(bào)道后，一些美國讀者認(rèn)為，他們利用住宅獲取投資回報(bào)本身無可厚非，使他們陷入窘境的是投資管理手段和自己的心態(tài)。正如斯拉塔拉一樣，理財(cái)專家對(duì)她的建議是，首先要選擇“可靠”的地點(diǎn)投資房產(chǎn)，其次是保持平穩(wěn)、“長線”的心態(tài)。
署名為“dnajsul”的網(wǎng)民評(píng)論說，不管人們是不是把住宅當(dāng)作投資，首先應(yīng)該把它看作一種債務(wù)，需要運(yùn)用合適的手段加以管理。比如，用30年期限的抵押貸款購買房屋時(shí)，如果把這視為一種投資手段，期待在未來獲得(高)回報(bào)，這種做法顯然不夠“經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性”。許多美國家庭掉進(jìn)了這樣一種陷阱：賣掉舊房，建造越來越大的房子，從始至終沒有擺脫抵押貸款的負(fù)擔(dān)。
《新聞周刊》記者麥克吉恩則用一個(gè)比方，對(duì)投資房產(chǎn)的“埃里奧特們”提出建議：“當(dāng)投資回報(bào)以兩位數(shù)字增長的時(shí)代在記憶中褪色后，看待你住宅的房價(jià)變動(dòng)，就像關(guān)注孩子第一次踢足球比賽：不管他表現(xiàn)得多差，我們都應(yīng)該心甘情愿地愛他�！�(何柳)
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