動輒上百萬元的房款,買房人如何才能避免資金風險,最大程度地保障資金安全?業(yè)內(nèi)專家表示,為了保證安全交易,二手房的購房者在買房前,需要對買賣流程有所了解。同時,現(xiàn)金的交割在交易中最容易出現(xiàn)問題,需要在買賣過程中被格外重視。專家建議,謹慎的購房者可以要求資金監(jiān)管
虛假房東、不良經(jīng)紀人員、小中介甚至不算小的公司突然關(guān)門,都是二手房交易中影響安全交易的隱患。
動輒就是上百萬元的房款,買房人如何才能避免資金風險,最大程度上保障資金安全?業(yè)內(nèi)專家表示,為了保證安全交易,二手房的購房者在買房前,需要對買賣流程有所了解。
同時,現(xiàn)金的交割在交易中最容易出現(xiàn)問題,需要在買賣過程中被格外重視。
對此,專家建議,謹慎的購房者可以要求資金監(jiān)管。目前,滬上多數(shù)大型品牌中介公司都推出了相關(guān)服務,如果通過一些小型中介公司交易,交易者可以要求通過各區(qū)交易中心提供的資金監(jiān)管服務,因為各區(qū)房地產(chǎn)交易中心可以應買賣雙方的申請對交易進行資金監(jiān)管。
[風險警示]
中介蒸發(fā),買方損失
近日,上海一家具有一定規(guī)模的中介公司一夜之間25家分店全部歇業(yè),公司老板攜款私逃,買房客戶存放在中介公司內(nèi)的意向金、定金以及首付款被全部卷走。中介公司倒了,苦的卻是已經(jīng)向中介交付房款,房款卻未被交到賣方手上的買家:中意的房子沒了著落不說,連帶著自己的購房款也不知去向。
不止是中介公司倒閉,少數(shù)不良的中介經(jīng)紀人員也容易給交易雙方的資金安全增加風險,這樣的情況也已經(jīng)發(fā)生。
今年6月份,付先生在中介公司看中了閔行的一套二手房。中介人員表示,帶著意向金去談價比較有誠意,也有可能把價格談得更低。于是,在看房后,付先生付了3萬元意向金讓中介轉(zhuǎn)交給賣家,中介人員還打了張收條給他。但是在隨后幾次想要詢問進展時,該中介人員卻始終關(guān)機。情急之下,付先生到門店詢問后才得知,原來該中介人員早已離職不知所蹤。
資金安全,這是長期困擾二手房市場的一個老問題。早在2005年之前,由于賣方占據(jù)市場主動權(quán),市場監(jiān)管也不是非常嚴格,中介人員卷款私逃、賣家偽造產(chǎn)證、小型公司一夜消失等事件屢屢發(fā)生。目前,隨著市場再次變化,賣方的相對強勢以及一次性付款的購房者增加,二手房買賣中資金的安全問題再次引起了人們的關(guān)注。
[交易須防]
風險主要來自兩方面
要保證資金的安全,就需要了解二手房錢款交割的流程和風險所在。根據(jù)漢宇地產(chǎn)交易按揭部人士介紹,二手房交易中,買方的資金風險主要來自兩個方面。
第一,支付房款后,賣家是否能夠按時交房,付款后是否還會產(chǎn)生變故?這需要在付款時有所把握,從付款的流程上減少風險,切忌在產(chǎn)證到手之前就把房款全部爽氣地付清。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,付款流程根據(jù)買方是否貸款有所不同。
如果買方?jīng)]有貸款,那么支付房款一般需要分為“四步走”。看房之后,買方支付小部分意向金由中介公司轉(zhuǎn)交賣方,如果雙方價格談妥,意向金被賣方接受,那么就會自動轉(zhuǎn)為定金;在簽約日,買方支付部分首付款,同時在合同中約定其余款項的支付方式和支付時間;在辦理完過戶和最后交房時,買方分別按照合同的約定各支付一部分的房款。每次付款的比例在1:2:6:1為宜。
如果買方需要貸款,那么房款的支付就相對簡單。在支付完定金和首付款后,買方只需要保留小部分尾款在交房時支付,確保賣方準時交房就可以。
第二,在具體交易的過程中,房款支付到中介公司后的去向也具有一定風險,即是否會被經(jīng)紀人員和中介公司擅自使用甚至卷款而逃。
尤其要關(guān)注意向金、定金和首付款的支付。因為通常是現(xiàn)金交易,交易中除了賣家,可能還會通過他人之手,因此風險更大,買家也更需要警惕。如果是在中小中介公司交易,買方可以將現(xiàn)金直接交付賣方;如果是在大型中介公司交易,那么房款可以由中介公司代為交給賣方。將現(xiàn)金交給中介公司的同時,一定要索取蓋有公司公章的正規(guī)收據(jù)。同時,買家還需要及時查詢錢款是否到達對方手上。在確認房款已經(jīng)到達賣家手中后,就要督促賣家按期按照合同履行交易步驟。
值得注意的是,對于一些中介人員個人開出的沒有蓋章的“白條”,購房者要謹慎收取。因為一旦出現(xiàn)問題,中介公司可能會將此視為中介人員的個人行為而拒絕賠付。(張薇)