“我相信資金監(jiān)管新政實施后，會有一些不具備資金監(jiān)管資格的經(jīng)紀公司選擇資金擔保機構進行資金監(jiān)管�！痹缭�6月中旬，北京開太物業(yè)交易保證專業(yè)機構總經(jīng)理白鈞在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時，就曾對公司在二手房市場的表現(xiàn)寄予厚望，這家有三大外資銀行背景的公司，相信憑借其實力，一定能在市場中占據(jù)相應的份額。
與白鈞持相同觀點的資金擔保機構還有很多，可以為此提供佐證的是，在北京市建委公布的55家具備從事房產(chǎn)中介資金擔保業(yè)務資格的機構中，資金擔保公司占到16家。
記者了解到，自6月25日起，北京市正式實施資金監(jiān)管新政，一些看好二手房市場的資金擔保公司摩拳擦掌，希望能在這個新興行業(yè)中分一杯羹。然而4個月過去，已有資金擔保公司開始選擇退出市場，他們不僅沒能拿到想象中的利潤，而且部分公司也未能拿到房產(chǎn)中介的一單。
在白鈞看來，不是這些公司不愿意推廣，而是資金監(jiān)管業(yè)務并沒有實現(xiàn)它降低交易風險、保障消費者權益的最終目的。其中中宇匯通擔保有限公司已經(jīng)正式對外發(fā)布退市公示。
“我們希望能把資金監(jiān)管真正地做起來，從獨立的第三方角度保障買賣雙方的交易安全。”白鈞說，他希望中天置業(yè)的事情能讓有關部門反思，資金監(jiān)管的現(xiàn)狀能有所改觀。
資金監(jiān)管比重不到一成
“現(xiàn)在二手房交易中，通過經(jīng)紀公司走資金監(jiān)管的數(shù)量非常有限，大部分都是自行劃轉�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰慕�(jīng)紀公司工作人員告訴中國經(jīng)濟時報記者，在試運行階段，經(jīng)紀公司不清楚政策執(zhí)行的力度，大都盡量通過資金監(jiān)管成交，但在觀望一段時間后，發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管過戶時間太長，政府也并未提出強制性要求，在執(zhí)行上就有所松懈。
記者對北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上的資金監(jiān)管賬戶進行統(tǒng)計，截至2007年12月1日，55家具備資金監(jiān)管資格的機構已完成資金監(jiān)管的交易量僅為39套，正在進行當中的為164套。而同期二手房網(wǎng)上簽約的數(shù)量則高達14973套，遠高于資金監(jiān)管的成交量。
“從我們公司的交易情況來看，建委所屬網(wǎng)站上公布的資金監(jiān)管成交量就是真實的交易情況�！币患揖哂匈Y金監(jiān)管資格機構的工作人員說。
2006年北京市二手房市場的整體成交量76000套，月平均交易量6333套。依據(jù)去年同期交易水平，今年6月25日正式實施資金監(jiān)管新政至今的五個月里，二手房的成交量至少有31000套，而同期通過資金監(jiān)管賬戶成交和正在交易過程中的二手房僅201套。
由以上數(shù)據(jù)可以看出，無論是資金監(jiān)管還是網(wǎng)上簽約的二手房，占總成交量的比重都不大�！爱敃r業(yè)內傳聞，不通過網(wǎng)上簽約就不能過戶，所以大公司都將房源和交易情況在網(wǎng)上公示，但也有一些小公司不按規(guī)定操作。”經(jīng)紀公司的一位工作人員說。
“在資金監(jiān)管上，每個公司的操作程度都不一樣，有資金監(jiān)管資格的大公司要比無資金監(jiān)管資格的小公司成交比重大，沒有資格的小公司要想走資金監(jiān)管的話，還需要向其它公司支付一定的費用。”一位只有兩家門店的經(jīng)紀公司老板私下告訴記者，他們公司的交易就都是通過私下劃轉實現(xiàn)。
有知情人士透露，“從資金監(jiān)管新政執(zhí)行至今，工商銀行里的資金監(jiān)管賬戶中，沉淀資金總量最多時也只有數(shù)億元�！�
在北京市建委公布的資金監(jiān)管名單中，通過工商銀行成交的二手房套數(shù)在所有銀行中位居前列，占到總數(shù)的一半以上�！耙员本┦鞋F(xiàn)在的房價水平計算，一套二手房的價格在100萬元左右，現(xiàn)階段已經(jīng)通過資金監(jiān)管賬號成交201套房子的成交額能達到2億元，這與我了解到的情況是一致的�！鄙鲜鋈耸糠Q。
買賣雙方對資金監(jiān)管知之甚少
但最應當享受資金監(jiān)管新政益處的買賣雙方卻并不了解資金監(jiān)管新政的具體內容。
張玉(化名)于2007年5月27日與某經(jīng)紀公司簽訂房屋代理合同(當時北京市已經(jīng)開始試運行資金監(jiān)管)，8月初與購房人簽訂房屋買賣合同，并在朝陽區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理完過戶手續(xù)。
“我的房子在朝陽區(qū)華龍美樹小區(qū)，房子總價30萬元，買房人需要貸款，給了我9萬元的首付款，一直到9月中旬等買房人拿到房產(chǎn)證，我才收到全部的房款。當時經(jīng)紀公司說，他們公司可以替買房人墊付錢，但要他多交幾千元的服務費�！睆堄裰再u掉房子就是因為著急用錢，但考慮到買房人的經(jīng)濟情況，張玉同意等待。
“我在朝陽區(qū)房屋交易中心辦理過戶時，那里的工作人員告訴我，要30天才能回款給我，我以為這是資金監(jiān)管的要求�！币恢钡�2007年10月，張玉無意中發(fā)現(xiàn)自己居然簽訂有《存量房交易估算資金自行劃轉聲明》時，才知道自己并沒有通過資金監(jiān)管賬戶進行交易，而花費的時間卻與資金監(jiān)管并無兩樣。
與張玉不同，閻成(化名)通過經(jīng)紀公司購買一套位于豐臺區(qū)的房子，身為軍人他辦事非常謹慎，在熟讀二手房交易相關的文件后，決定一定要通過資金監(jiān)管交易。
“當時經(jīng)紀公司的人和我說，房主認為資金監(jiān)管回款時間太慢，要自行劃轉。但我并沒有妥協(xié)，堅持不通過資金監(jiān)管交易就不買房子。”在閻成的堅持下，最終經(jīng)紀公司告訴他賣房人同意資金監(jiān)管。
由于此前的一些周折，在拿到房屋買賣合同后，閻成留了個心眼，他發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀公司給自己的打款賬號與建委網(wǎng)站上公布的該公司資金監(jiān)管賬號不一致，而經(jīng)紀公司的工作人員卻稱這是資金監(jiān)管賬號的子賬號。
“我算是一個相當謹慎的人，在買房之前不僅看了許多文件，還咨詢專家，可即便如此，一些操作細節(jié)我還是沒有弄清楚�！遍惓苫貞浧鹳I房經(jīng)歷時感慨萬千，他并不認為買房人一定就會處在劣勢。“如果說清楚自行劃轉的風險，大部分賣房人也不愿意承擔資金被卷走的風險，只要經(jīng)紀公司和大家說清楚了，大部分人還是會同意資金監(jiān)管的。”
中介機構缺乏操作積極性
“資金擔保機構不參與二手房買賣，沒有客戶信息，通過資金監(jiān)管成交的二手房數(shù)量少也正常�！狈治鋈耸恐赋觥�
北京市中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上的公開信息顯示，截至2007年12月1日，通過資金擔保機構成交和正在處理過程中的二手房交易數(shù)量為4套，通過經(jīng)紀公司的為199套。
“經(jīng)紀機構并非不愿意說服客戶通過資金監(jiān)管交易，如果政府強制執(zhí)行我們肯定要遵照執(zhí)行。”某經(jīng)紀公司的中層管理人員告訴中國經(jīng)濟時報記者，現(xiàn)在北京市場二手房交易很活躍，有實力的經(jīng)紀公司不需要占用大量的客戶資金，之所以不愿意說服客戶走資金監(jiān)管，是因為資金監(jiān)管的交易時間太長。
“比如說朝陽區(qū)從過戶到發(fā)房本，整個流程操作下來至少要一個月的時間�！彼f。
但另一位業(yè)內人士卻持不同觀點，他認為經(jīng)紀公司缺乏積極性還與公司從資金監(jiān)管中得不到好處有關，“經(jīng)紀公司開店的支出很大，運營成本非常高，如果僅憑自有資金，要想實現(xiàn)快速擴張根本不可能，特別是對還在暗箱操作‘現(xiàn)金收購’房屋業(yè)務的公司，資金監(jiān)管凍結了客戶的錢，經(jīng)紀公司將失去押房的經(jīng)濟來源。”
據(jù)透露，在實踐操作過程中，經(jīng)紀公司往往會以賣房人不同意為由，說服買房人放棄資金監(jiān)管。部分經(jīng)紀公司會通過公證處，買下房子但不過戶，再賣給買房人，買房人無奈之下只能接受自行劃轉的交易方式。
資金監(jiān)管為何留有余地？
盡管政府三令五申，資金監(jiān)管的執(zhí)行情況卻不容樂觀，有人認為在政策制定初期就存在一些漏洞。
記者了解到，北京市執(zhí)行的資金監(jiān)管政策中規(guī)定二手房交易有兩種方式，一種是使用資金監(jiān)管專用賬戶，另一種則可由買賣雙方自行交易。
“考慮到北京地區(qū)的特殊情況，在現(xiàn)階段讓一些經(jīng)紀公司參與資金監(jiān)管，是符合過渡階段特點的�！痹缭谫Y金監(jiān)管政策實施之初，相關主管部門的負責人在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時就表示，北京之所以執(zhí)行兩種資金劃轉方式，并讓經(jīng)紀公司在銀行開設資金監(jiān)管賬戶，是在考察其它地區(qū)資金監(jiān)管模式后，結合北京當?shù)靥卣髯龀龅臎Q定。
而在一些業(yè)內人士看來，正是這兩種執(zhí)行方式留下的余地，讓資金監(jiān)管新政最終落入執(zhí)行難的困境中。
“也許政府主管部門之所以出臺互為補充的兩種方式，是為了讓行業(yè)能夠有時間適應新政，但客觀上卻導致資金監(jiān)管新政執(zhí)行不力�！卑租x在參與新政制定的討論中，就明確表示對執(zhí)行兩種操作方式的擔憂，他認為大部分經(jīng)紀公司可能會選擇自行劃轉。
“在其它國家或地區(qū)，政府鼓勵資金監(jiān)管，如果通過資金監(jiān)管進行交易就能享受一些優(yōu)惠，而北京不是這樣的，如果通過資金監(jiān)管，交易雙方就必須等待更長的劃款時間�！彼f，要想推廣資金監(jiān)管，一方面要加強資金監(jiān)管的執(zhí)行力度，另一方面也要為執(zhí)行資金監(jiān)管的交易雙方提供便捷的服務。
“資金監(jiān)管有利于防范交易風險，保障資金安全。在二手房市場發(fā)展的初級階段，尤其需要樹立風險意識，必須完善資金監(jiān)管的交易細節(jié)，縮短政策執(zhí)行的過渡時間，避免資金監(jiān)管政策長時間流于形式�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心林家彬副部長對記者表示。(張一鳴)
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