日前，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑的事件引起了市場廣泛的關注。實際上，中介公司卷款逃跑的事件已經(jīng)不是新鮮事了，從2003年至今，關于中介公司出現(xiàn)這樣的案件時有發(fā)生，這一系列中介違規(guī)事件，歸根結底都是中介公司挪用客戶錢款進行其他類型投資，最后資金鏈斷裂，導致公司坍塌或卷款逃跑。因此，關于資金監(jiān)管的問題再次進入了大家的視野。業(yè)內(nèi)人士認為，應盡快落實資金監(jiān)管，以避免類似的惡性事件發(fā)生。
中介誠信屢遭挑戰(zhàn)
從2003年開始，房地產(chǎn)中介行業(yè)的誠信就屢次遭遇挑戰(zhàn)。在今年11月中天置業(yè)捐款2000多萬元人間蒸發(fā)之前，類似的捐款逃跑案數(shù)屢見不鮮。
先是2003年11月，堅石公司一夜之間人去樓空。法院審查了600多位證人證言，閱了90多份案卷后，認定堅石公司詐騙房主、房客共258對、516人次，詐騙金額近380萬元。
接著，2005年7月，經(jīng)營規(guī)模在安徽省位居前列、曾被有關部門授予“放心中介”的合肥市桃園房產(chǎn)代理銷售有限公司突然人去樓空，遍布全市的50余家門店相繼關門。該事件直接導致600多名客戶的房款無著，涉及金額6000萬元。
涉案金額最大的當數(shù)天津匯眾詐騙案。2006年10月，天津市場上風頭最勁的二手房中介公司天津匯眾卻人去樓空，據(jù)天津市政府公布的數(shù)據(jù)，被匯眾公司欺騙的買賣雙方超過700多對，1000多戶家庭的房產(chǎn)交易資金和房產(chǎn)被套在匯眾公司，直接涉及的資金總數(shù)已經(jīng)超過1.5億元人民幣。
時隔一年，“中天事件”又再一次挑戰(zhàn)了人們的神經(jīng)，中介行業(yè)再次遭遇了誠信危機，行業(yè)的警鐘再一次敲響。
上千家中介無“專用賬戶”
今年1月，建設部、央行出臺《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》文件后，北京市建委于3月23日出臺了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，明確了存量房交易資金須通過“專用賬戶”劃轉或是由買賣雙方自行過款；“專用賬戶”雖然由經(jīng)紀公司開設，但是經(jīng)紀公司無權挪用“專用賬戶”下的資金，只有在買方取得新產(chǎn)權證、賣方取得辦結單后，才能憑支取憑證到銀行劃轉資金，在整個交易過程中，經(jīng)紀公司無權挪用資金。
在北京市建委所頒布的資金監(jiān)管政策中，對于開設“專用賬戶”的經(jīng)紀公司設置了一些硬性條件：信用檔案無不良行為記錄、注冊資本要在100萬以上、在專用賬戶中存入100萬元保證金；這樣，許多中介公司要么實力不濟，要么通不過審核，不具備辦理資金監(jiān)管的權限。
可是，據(jù)北京市中介行業(yè)協(xié)會的資料，目前北京有2700余家房產(chǎn)經(jīng)紀公司，其中以二手房交易為主流業(yè)務的大概占到50%左右，也就是說有1300余家，而據(jù)記者調查了解到的信息，截至2007年11月19日，獲得資金監(jiān)管備案的保證機構只有56家(具體名單可以通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站查看)，而市場上1200余家無“專用賬戶”的中介公司仍然我行我素。
也就是說，除了這56家中介公司之外，還存在者1000多家正在經(jīng)營的中介公司，是沒有獲得資金監(jiān)管備案保證的。
采用安全的資金交割模式
實際上，“中天事件”暴露的問題，其實比較簡單即客戶的購房款(客戶的銀行貸款)是直接打到其公司的賬戶，整個房款完全由其公司掌握，缺乏第三方的監(jiān)管，其公司對于沉淀的房款可以任意挪用，最后導致資金鏈斷裂，才捐款逃跑。因此，購房者如果能采用安全的資金交割模式，就可以避免此類事件發(fā)生。
據(jù)記者了解，目前北京的二手房市場上，在頒布了有關資金監(jiān)管的文件后，中介公司已經(jīng)不允許直接跟房款或者租金接觸。目前僅有兩種資金流轉模式是被允許的。
其一，就是通過“資金監(jiān)管”的專用賬戶流轉�！皩Ｓ觅~戶”與設立方(即中介公司或擔保公司)自有的結算賬戶是分開的不同賬戶，“專用賬戶”內(nèi)的資金獨立于中介公司的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于設立方的負債，資金的所有權屬于交易當事人，中介公司無權挪用“專用賬戶”下的資金。其二是交易雙方自行付款。在買賣合同簽約完畢后，買賣雙方自行到銀行，通過開立買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現(xiàn)凍結；同時，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件、以及買賣雙方一起到銀行，銀行給予放款。
據(jù)京城理財機構“偉家安捷”專業(yè)人士殷小姐介紹，目前參加了資金監(jiān)管備案的中介公司，可以通過上述兩種方式進行資金的流轉。購房者要盡量選擇有“專用賬戶”的公司進行房款交割。
租賃市場欠規(guī)范
據(jù)市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京市已備案的經(jīng)紀機構共2565家，而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息表明，符合租賃代理條件的機構只有22家，占比不到1%。
11月21日，北京市建委下發(fā)通知稱，今后經(jīng)紀公司要想開辦房屋租賃代理業(yè)務，不僅要繳納60萬元保證金，還必須有三年從業(yè)經(jīng)驗等。早在今年5月份，中介行業(yè)協(xié)會就下發(fā)過該內(nèi)容的通知，而對于此次重申，業(yè)內(nèi)認為是受深圳中天事件影響。
據(jù)鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松介紹，目前一些不規(guī)范的經(jīng)紀公司對全程代理的操作方法是：對出租者實現(xiàn)月付房租，而對承租客戶要求季付或年付租金，這樣部分資金就會積累在中介手中，用于其他投資，一旦其他行業(yè)投資回報不能達到預期效果，就會出現(xiàn)資金鏈的斷裂，最終將出現(xiàn)“卷款逃跑”等局面。
2005年10月22日，佰家經(jīng)紀公司就是因為拖欠600多戶業(yè)主的近300萬元租金被曝光。數(shù)十名房主以佰家中介涉嫌詐騙為由向警方報案。
還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，小中介對于代理房屋，經(jīng)常會采取“合作成單分賬”出租。比如一家中介以全權委托方式拿下一套房源，月租1400元，他可能會把這套房源發(fā)給周邊幾家甚至幾十家中介公司進行代理出租，租金為1800元，如果其中某一家中介公司能為這套房源找到房客，那么他就可以賺取400元/月的差價，而那家代理公司就賺取代理費，一般是半個月或一個月房租，750元至1500元。
如此，給消費者帶來更大的隱患。因為，有可能出現(xiàn)這種情況，房主最后發(fā)現(xiàn)他全權委托的中介卷走了房租，但是他的房子已經(jīng)由另一家中介租給了房客，屆時不但租金拿不到，連房子可能都沒法馬上要回來。
小中介采用銀行托管
由于參加資金監(jiān)管備案要交100萬的保證金，一些小中介如沒有實力，也無法參加。這樣的公司，合法的付款方式就是客戶雙方自行付款。
殷小姐告訴記者，目前北京市場上還是存在中介接觸房款的情況。因為，如果交易雙方壓根不知道中介不能碰房款這條規(guī)定，還是會把房款打到中介公司的戶頭上。這樣就難免發(fā)生資金被挪用，甚至被卷走的風險。
具體的操作流程是買賣雙方簽署《存量房買賣合同》，同時簽署《二手房交易結算資金自行劃轉聲明》。隨后買賣雙方在約定時間內(nèi)到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》。下一步是買賣雙方帶上《自行劃轉聲明》辦理產(chǎn)權過戶的相關手續(xù)。按照買方、賣方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權證后，如果買方是一次性付款，銀行將所有款項劃轉給賣方；如果買方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉給賣方。
“鏈家地產(chǎn)”副總金育松表示，購房者如果通過小中介買房，除了要求這些公司與開設了“專用賬戶”的公司進行合作，辦理資金監(jiān)管，保障資金的安全之外；還可以通過目前許多銀行自身已經(jīng)開展的資金托管業(yè)務進行交易資金的托管，比如工行的“房捷通”二手房資金監(jiān)管，這種方式也可以保證交易資金的安全。
資金監(jiān)管急需落實
在北京雖然政府出臺了交易資金監(jiān)管的相關規(guī)定，但執(zhí)行細則仍未出臺，大多數(shù)二手房買賣雙方對于資金監(jiān)管的重要性并沒有清醒的認識，交易市場仍然存在著較為明顯的疏漏和灰色地帶。
由于北京市執(zhí)行的資金監(jiān)管政策中規(guī)定二手房交易有兩種方式，一種是使用資金監(jiān)管專用賬戶，另一種則可由買賣雙方自行交易�！翱紤]到北京地區(qū)的特殊情況，在現(xiàn)階段讓一些經(jīng)紀公司參與資金監(jiān)管，是符合過渡階段特點的。”相關主管部門的負責人表示。北京之所以執(zhí)行兩種資金劃轉方式，并讓經(jīng)紀公司在銀行開設資金監(jiān)管賬戶，是在考察其它地區(qū)資金監(jiān)管模式后，結合北京當?shù)靥卣髯龀龅臎Q定。
不過，政府相關人士也表示，資金監(jiān)管有利于防范交易風險，保障資金安全。在二手房市場發(fā)展的初級階段，尤其需要樹立風險意識，必須完善資金監(jiān)管的交易細節(jié)，縮短政策執(zhí)行的過渡時間，避免資金監(jiān)管政策長時間流于形式。資金監(jiān)管勢在必行，且執(zhí)行的方式是要在買賣雙方的權利、義務公平、對等的原則下，由政府監(jiān)督執(zhí)行，并設立專門的監(jiān)管賬戶對交易房款進行監(jiān)管。(記者 趙麗萍)
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