本周5000元/平方米~7999元/平方米的商品公寓成交量下降近三成。
佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，本周(11.29~12.5，下同)商品房的成交量大幅下降20.53%，為36.27萬平方米；其中商品住宅的成交量從上周的33.2萬平方米下降到本周的26.84萬平方米，環(huán)比下滑19.28%，創(chuàng)下了3月份以來的周成交量新低。而導(dǎo)致本周樓市大幅下滑的主要原因是，5000元/平方米~7999元/平方米公寓的成交量從上周的9.84萬平方米下降到本周的6.98萬平方米，跌幅達(dá)29.03%。另外，前兩個月成交量高漲的別墅，本周成交量下滑27.04%，但仍然高達(dá)5.38萬平方米，平均成交價格回升13.24%，達(dá)到15206元/平方米。加上低價房源成交比重的下滑，本周商品住宅的平均成交價格重新回到11000元/平方米以上的高位，為11142元/平方米。
由于成交量的下滑，使得商品住宅出現(xiàn)了“十一黃金周”以來的首次供過于求。佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，本周新上市的商品房為32.39萬平方米。其中，有15個項目有住宅房源，共推出28.63萬平方米，本周的供需比為1：0.94。供需關(guān)系本周逆轉(zhuǎn)的主要原因是，年終淡市一些開發(fā)商的促銷，房源增加但成交不甚理想。在年終優(yōu)惠的刺激下，8000元/平方米~11999元/平方米適合中產(chǎn)階層的房源成交比重有所上升，而原先最熱銷的5000元/平方米~7999元/平方米適合中低收入者的房源銷售進(jìn)度放緩。
雖然，上海沒有經(jīng)濟(jì)適用房，但今年前11個月里，政府售出的動遷、配套房源高達(dá)59329套528.95萬平方米(不完全統(tǒng)計，實(shí)際數(shù)據(jù)要高于這一水平)，套均面積89平方米。另外，截至11月24日，網(wǎng)上房地產(chǎn)可售的動遷、配套房源還有14.59萬套1311.42萬平方米，套均面積89.9平方米。這些房源，按政府的動遷房價格3500元/平方米的平均水平來算，套均價格在30萬元左右。但這些主要位于外環(huán)周邊和幾個新城的動遷配套房源，按市場價來算應(yīng)不低于6000元/平方米，套均總價將不超過55萬左右。這樣的價格對目前的工薪階層來說，并沒有到難于承受的地步。
另外，上海至2006年底，城鎮(zhèn)住宅保有量已超過4億平方米，其中有超過2億平方米的公房、老公房、里弄房等小面積房源。由此可見，上海小型戶房源的保有量不低于60%。
但為什么購房者還是覺得小面積房源搶手？對此，筆者認(rèn)為原因有四：其一，住宅實(shí)際品質(zhì)太差，除了新公房外，老公房和里弄的品質(zhì)都難以令人滿意。其二，國人對居住面積的要求過高。至2005年底，上海市區(qū)人均住宅面積就達(dá)到15.5平方米，而同期香港是7.1平方米，日本是15.8平方米。其三，新建的小戶型房源基本上是動遷、配套的有限產(chǎn)權(quán)房源，主要被凍結(jié)在動遷戶手上，而很多真正要小戶型的中低收入家庭想買卻買不到。其四，目前小戶型總價還是遠(yuǎn)高于低收入家庭的購房力。上海年收入4萬以下的家庭不在少數(shù)，這些家庭除去生活開支和子女教育后，每年能存下來的錢不到2萬，面對目前55萬元的小戶型住宅，還是難以承受。由此可見，還必須再降低住房面積，提高住宅使用效率，才有助于解決中低收入家庭的住房問題。
但是，我們知道香港擁有50%的公屋，房價依然高企。而我國的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房才剛剛起步，他們能起到的是解決已經(jīng)緊迫的中低收入者的居住問題，靠此來撼動商品房的價格還為時尚早。在國民收入不斷提高，人口城市化水平加速的情況下，唯有增加商品住宅的供應(yīng)，才能有效緩解商品房價格的高漲問題。
近一周上海房屋土地資源管理局連發(fā)三個公告，推出76幅土地，然而純住宅用地僅7幅，商住結(jié)合用地9幅。可見，住宅用地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，這也是近年來住宅開發(fā)量連年下滑，房價連年走高的主要原因。
(作者：佑威房地產(chǎn)研究中心主任 薛建雄)
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