今年以來(lái)，央行已五次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)個(gè)人公積金貸款利率也相應(yīng)上調(diào)。明年1月1日起，老房貸客戶就將一次性“扛下”連續(xù)5次加息增加的房貸壓力，5年期以上個(gè)人住房貸款利率從6.84%(優(yōu)惠利率執(zhí)行5.814%)陡增到7.83%(優(yōu)惠利率執(zhí)行6.6555%)，增幅達(dá)14.47%。
一邊是中國(guó)資本市場(chǎng)誘人的投資前景，一邊是每月實(shí)實(shí)在在的額外支出。手中的閑散資金、豐厚的年終獎(jiǎng)是用于提前還貸，還是投資呢？臨近歲末，該不該提前還貸，再次成為市民熱議的話題。
多次加息，月供究竟增多少？
最近記者就利息上調(diào)是否提前歸還房貸，在辦公室白領(lǐng)中做了一個(gè)小規(guī)模的調(diào)查，以下三種觀點(diǎn)頗具代表性：
——倪先生2003年結(jié)婚買房目前尚有10萬(wàn)元商業(yè)貸款。他說(shuō)，今年股票基金總體收益不錯(cuò)，等年終獎(jiǎng)發(fā)了考慮還清所有貸款，過(guò)“無(wú)債一身輕”的生活；
——吳小姐說(shuō)她借的公積金貸款利率不高，利息上升帶來(lái)的還貸壓力不大，目前不準(zhǔn)備提前歸還。由于八九月份買的基金都套住了，等發(fā)了獎(jiǎng)金打算補(bǔ)倉(cāng)，為2008年“炒基”布局；
——黃小姐目前尚有房貸60萬(wàn)元，她說(shuō)目前通貨膨脹，與物價(jià)上漲相比，房貸利率漲幅十分有限，反正每月還貸也不構(gòu)成壓力，年底前不打算歸還房貸。此外，她還打算拋售些股票，加上年底獎(jiǎng)金作首付貸款，買輛車。
那么今年以來(lái)房貸利率連續(xù)上調(diào)，貸款市民究竟會(huì)因此增加多少利息支出呢？
假設(shè)客戶張先生2007年1月向銀行貸款60萬(wàn)元，貸款期限25年。當(dāng)時(shí)在享受15%下浮優(yōu)惠的情況下(即貸款年利率為5.814%)，按照等額本息法計(jì)算，每月本息支出為3797.88元；經(jīng)歷多次加息后，2008年1月起，他的貸款利率將調(diào)整至6.6555%(15%下浮優(yōu)惠)。假設(shè)張先生貸款本金還剩余59萬(wàn)元，他每月本息支出將為4107.48元，比原先增加309.60元，增幅8.15%。
其實(shí)，無(wú)論是前文調(diào)查中表示提前還貸的倪先生，還是另有打算的吳小姐、黃小姐。對(duì)提前還貸，他們都表現(xiàn)得比較理性�；蜻�貸或投資或消費(fèi)，都是從自身的經(jīng)濟(jì)情況和實(shí)際需求做出了相應(yīng)的選擇。
上海中行理財(cái)專家認(rèn)為，并非提前還貸一定就合算，不還一定就吃虧，適合自己的才是最正確的。提前還貸，意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，在減輕還貸壓力的同時(shí)，其實(shí)也放棄了這部分資金在投資、理財(cái)產(chǎn)品上獲得更高贏利的機(jī)會(huì)。而如手頭資金十分寬裕，還清房貸減少額外利息支出，也不失為明智的舉動(dòng)。
提前還款，量力而行有技巧
提前還款，關(guān)鍵在于節(jié)省利息支出。在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。因此，在貸款的前幾年，尤其是前3年里一定要爭(zhēng)取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降。
同時(shí)，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。相較等額本息還款法，相同貸款期間內(nèi)，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”。而在提前還貸時(shí)，已支付的利息是不退還的，這就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該支付的利息。
一般來(lái)說(shuō)，各家銀行提供的提前還貸有5種方式可供選擇：一是提前全部一次性還清貸款；二是部分提前還款，每月還款額不變，還款期限縮短；三是部分提前還款，還款期限不變，每月還款額減少；四是部分提前還款，每月還款額減少，同時(shí)縮短還款期限；五是剩余貸款保持總本金不變，還款期限縮短。
在加息周期下，市民如果有能力一次性償清貸款，建議一次性還清；如果還款能力有限，則可選擇部分提前還款。如想少付利息，選擇縮短期限的方式是最有效的。因?yàn)檫�款期限越短，利息支出也越少，不過(guò)月供壓力也越大。如果選擇還款期限不變、每月還款額減少的方式，雖然月供還款壓力最輕，但利息支出卻是最多的。
由于提前還貸的手續(xù)比較煩瑣，一般需提前預(yù)約，而且等待時(shí)間較長(zhǎng)。銀行理財(cái)師建議，市民不妨選擇一些提前還貸的房貸產(chǎn)品。如深發(fā)展推出的“氣球貸”，主要是將貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金放在最后一次性償還，市民可申請(qǐng)10年期的貸款期限辦理按揭貸款，但可與銀行約定以20年或30年的期限來(lái)計(jì)算月供，這樣貸款初期壓力不會(huì)太大，而且可在10年內(nèi)償清貸款。
市民也可以選擇用公積金“年沖”還貸。如果購(gòu)房者賬戶中公積金數(shù)額較多，除了選擇“月沖”外，還可選擇以“年沖”的方式來(lái)一次性減少貸款本金�！澳隂_”是指在一年中的9月或4月，用個(gè)人住房公積金賬戶余額一次性沖還貸款本金。由于可減少本金，因此如果購(gòu)房者公積金賬戶中數(shù)額較大，那么選擇“年沖”所支付的總貸款利息要少于“月沖”。
閑散資金，投資渠道亦豐富
大部分急于提前還貸的購(gòu)房者，都是出于對(duì)加息的預(yù)期。其實(shí)并不是所有人都適合提前還貸，有兩類貸款人在考慮提前還貸時(shí)需要仔細(xì)斟酌。
一是還款時(shí)間已經(jīng)高于貸款期限一半以上的貸款者。此時(shí)一半以上甚至80%以上的利息已經(jīng)還完，所剩還款項(xiàng)主要是本金，提前還貸意義不大。而且，一旦提前還貸，那么再需要向銀行借款，相對(duì)就較困難了。
二是有多渠道投資的房貸人。根據(jù)理財(cái)理論，在CPI高企的時(shí)代，如果GDP增速超過(guò)銀行現(xiàn)有的利率水平，適當(dāng)使用銀行貸款是合理的選擇。在提前還款前，還貸人最好考慮近期是否存在投資計(jì)劃。不少消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了一旦手上有錢就拿來(lái)提前還貸，而碰上好的投資項(xiàng)目，又再去貸款投資或經(jīng)營(yíng)。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)性貸款利率要比房貸高得多。如果投資項(xiàng)目收益能超過(guò)房貸利率，就應(yīng)該考慮投資。
理財(cái)專家認(rèn)為，加息帶來(lái)的還款壓力并不是考慮的主要問(wèn)題。相反，市民需要考慮的是，提前還貸后，你的債務(wù)支出比例與原來(lái)的家庭支出發(fā)生變化了，是否會(huì)給家庭生活質(zhì)量帶來(lái)明顯的影響。
不少工薪族在支付買房的首付款和裝修費(fèi)后，積蓄已經(jīng)所剩無(wú)幾。盡管擁有穩(wěn)定的收入，但一次性還清貸款的難度還是很大。對(duì)于這些本來(lái)就沒(méi)有太多閑錢的人來(lái)說(shuō)，如果不根據(jù)自己實(shí)際情況盲目提前還貸，不僅將降低自己的生活質(zhì)量，更將本來(lái)可以用于更有價(jià)值投資渠道的“活錢”變成了“死錢”。在資產(chǎn)價(jià)格迅速上漲的背景下，很難儲(chǔ)備起家庭的教育基金、養(yǎng)老基金等各種必需的財(cái)富積累。如果動(dòng)用應(yīng)急資金甚至父母的錢來(lái)還貸，不僅會(huì)打亂原有的理財(cái)計(jì)劃，背上沉重的心理和家庭經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)擔(dān)，更會(huì)增加未來(lái)生活的風(fēng)險(xiǎn)。
預(yù)計(jì)明年可能還會(huì)繼續(xù)升息，市民現(xiàn)在提前還貸省下的資金畢竟有限。雖然今年貸款利率不斷提高，但是CPI的增長(zhǎng)速度也不低，這就意味著，如果你的資金收益率能戰(zhàn)勝通脹，再有稍高的收益率，就可以抵消加息的壓力了。尤其是現(xiàn)在的利率仍處于相對(duì)較低的位置，如果可以選擇固定利率房貸，不失為一個(gè)化解房貸壓力的好方法。
2006年以來(lái)，許多股民、基民嘗到資產(chǎn)迅速增值的甜頭，有的人甚至舉債“炒股”、“炒基”。但是“5•30”和10月份的兩次股市大調(diào)整，也讓不少人明白牛市中也有資產(chǎn)縮水、虧錢的時(shí)候。隨著目前市場(chǎng)投資理財(cái)品種的不斷豐富，市民與“通脹賽跑”，避免手中資產(chǎn)縮水的方法，并不局限于股票和基金。
對(duì)于比較穩(wěn)健的投資者來(lái)說(shuō)，可選擇銀行推出的一些風(fēng)險(xiǎn)較低的人民幣理財(cái)產(chǎn)品。銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品不斷推陳出新，既有風(fēng)險(xiǎn)較低的人民幣信托理財(cái)產(chǎn)品，也有以網(wǎng)上申購(gòu)新股為主要投資方向的理財(cái)產(chǎn)品，供不同類型的投資者選擇。此外，QDII產(chǎn)品也是近期比較受歡迎的投資品種，不少產(chǎn)品的表現(xiàn)形式類似于開(kāi)放式基金，已具有很強(qiáng)的流動(dòng)性和透明性。(王欣 張旭棟）
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