開(kāi)發(fā)商心態(tài)
“我們并不著急”
正如調(diào)查顯現(xiàn)的那樣，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望現(xiàn)象，那么，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)對(duì)樓市走向尤為重要。有意思的是，多數(shù)開(kāi)發(fā)商告訴記者，“盡管觀望確實(shí)出現(xiàn)，但我們并不著急。”不著急的原因是，很多項(xiàng)目都已經(jīng)借11月前的熱銷完成了未來(lái)一兩年甚至三年的銷售額。
“在11月前，房?jī)r(jià)一夜之間快速上漲，很多原本預(yù)期賣八九千元一平方米的樓盤，最后開(kāi)盤時(shí)往往賣到了1.3萬(wàn)元以上甚至更高的均價(jià)，于是，很多樓盤雖然開(kāi)盤銷售的面積還沒(méi)達(dá)到全部銷售面積的一半，但銷售額卻已經(jīng)達(dá)到了整個(gè)項(xiàng)目的總預(yù)期�！弊蛱�，通州一開(kāi)發(fā)商向記者透露。按原本計(jì)劃，該開(kāi)發(fā)商3年開(kāi)發(fā)完這個(gè)樓盤，總銷售額預(yù)計(jì)2億元，但自6月開(kāi)盤至今，雖然開(kāi)盤面積僅40%，但卻早在9月就已經(jīng)完成了3個(gè)億的銷售額。據(jù)了解，今年北京類似這樣房子還沒(méi)賣一半?yún)s提前實(shí)現(xiàn)了整個(gè)項(xiàng)目的銷售預(yù)期的樓盤多的是。
事實(shí)上，9月“珠江·奧古斯塔城邦”因開(kāi)盤價(jià)一升再升最后導(dǎo)致購(gòu)房人集體“急了”的事件，可能是這一現(xiàn)象的最好注解：今年7月“珠江·奧古斯塔城邦”開(kāi)始推廣活動(dòng)，銷售人員告訴購(gòu)房人張先生該項(xiàng)目精裝修房賣6200元／平方米；8月初，張先生再次獲悉，房?jī)r(jià)已從6200元/平方米調(diào)到了6700元/平方米；8月中旬，該樓盤依然沒(méi)開(kāi)盤，但價(jià)格又從6700元/平方米上調(diào)到了7200元/平方米；9月下旬，張先生真正買房時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到了8200元/平方米。
另?yè)?jù)了解，開(kāi)發(fā)商不著急的另一個(gè)原因是，北京樓市新增供應(yīng)量始終沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，從上半年至今，房?jī)r(jià)上漲速度較快的城八區(qū)和去年一樣，新盤供應(yīng)沒(méi)有出現(xiàn)增多的趨勢(shì)，而從目前已成交的土地供應(yīng)情況看，城八區(qū)已供住宅用量相比去年又減少了43%。
購(gòu)房人心態(tài)
觀望者擔(dān)心是否已到“抄底”時(shí)刻
那么，購(gòu)房人在現(xiàn)階段又是怎么想的？記者對(duì)一些樓盤的意向客戶進(jìn)行了采訪，愿意接受采訪的30名購(gòu)房人的情況顯示，購(gòu)房人暫時(shí)不買房的原因雖然多樣，但有一個(gè)共同點(diǎn)是，不是覺(jué)得房?jī)r(jià)太高無(wú)法承受，而是擔(dān)心現(xiàn)在進(jìn)入是不是時(shí)候，擔(dān)心貶值，于是“大家好像都不著急了，我也不著急”。
根據(jù)調(diào)查，30名購(gòu)房人選擇暫時(shí)不買房的原因，有的是因?yàn)椤暗侥甑琢�，很多好的房子早就賣光了，等等看明年能不能有更好的房子”；有的是因?yàn)椤暗诙追抠J利率要提高很多，我先把第二套房子賣出去再買”；有的是因?yàn)椤艾F(xiàn)在貸款很難批”……盡管原因多種多樣，但記者注意到，接受采訪的準(zhǔn)買房人幾乎都提到了“廣州、深圳都降價(jià)了，現(xiàn)在買，會(huì)不會(huì)不值”的問(wèn)題。不難看出，購(gòu)房人最先考慮的是“買了后能不能升值”；還有，買還是不買，從眾心理都比較強(qiáng)。
還有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，30個(gè)購(gòu)房人中26人都不是第一次購(gòu)房，屬于“改善居住品質(zhì)型”購(gòu)房人。而記者了解到，很多第一次購(gòu)房的購(gòu)房群體，早已經(jīng)把眼光轉(zhuǎn)向了限價(jià)房，對(duì)他們而言，什么時(shí)候北京市有關(guān)方面能明確限價(jià)房的購(gòu)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，能早點(diǎn)知道自己是否被劃入“被照顧”群體，是他們目前最關(guān)心的。
財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)
明年京城樓市有何變數(shù)
眼下的北京樓市是如此，那么，不考慮需求，單從今年目前已經(jīng)知道的房地產(chǎn)相關(guān)政策、北京土地供應(yīng)情況等看，2008年的北京樓市有可能會(huì)出現(xiàn)什么變數(shù)？
有可能讓房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的因素有：首先，進(jìn)入2008年，各商業(yè)銀行將使用新的主房貸款額度，因此預(yù)計(jì)至少2008年冬季以前北京樓市的一手、二手房的購(gòu)房人不會(huì)受到銀行個(gè)人貸款門檻的影響，部分購(gòu)買力可以得到釋放；其次，由于央行已經(jīng)明確明年實(shí)行“貨幣收緊”政策，開(kāi)發(fā)貸款作為最有可能被緊縮的信貸，其結(jié)果是有可能會(huì)影響明年的新盤供應(yīng)；第三，奧運(yùn)有可能采取的限制施工工地作業(yè)的政策，會(huì)減慢商品房供應(yīng)速度；第四，從2007年的土地供應(yīng)來(lái)看，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的測(cè)算，2008年可以出售的商品房供應(yīng)預(yù)計(jì)比2007年還要減少20%-30%。另一方面，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房等保障房無(wú)論是從準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)還是審核程序都較以往有了很大的變化，不僅政策嚴(yán)了，而且鎖定的保障范圍也因嚴(yán)格而變小，這也意味著，不能進(jìn)入住房保障政策范圍、需要購(gòu)買商品房的購(gòu)房群體在增加。
有可能平抑房?jī)r(jià)的因素有：200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房、300萬(wàn)平方米的限價(jià)房明年將上市；今年年內(nèi)的6次加息，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人都會(huì)產(chǎn)生較大影響；第二套房貸提高首付和利率政策的實(shí)施；2007年商品住宅用地日益郊區(qū)化，未來(lái)價(jià)格相對(duì)低的郊區(qū)住宅有可能平抑北京房?jī)r(jià)等。
綜合來(lái)看，僅憑目前年底出現(xiàn)的觀望以及珠三角地區(qū)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)變動(dòng)，判斷北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)還為時(shí)尚早，而包括北京在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控還任重道遠(yuǎn)。(余美英 陸純)
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