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　　隨著政府相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)和落實(shí)，醞釀多時(shí)的限價(jià)房終于在年初登場(chǎng)，8046人申購(gòu)843套限價(jià)房，供求比例接近1∶10。限價(jià)房的推出，為首次置業(yè)的買家提供更多的選擇。憑借價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，使部分買家持幣觀望甚至改買限價(jià)房。但申購(gòu)限價(jià)房必須是廣州戶口，收入水平有限制，而且面積在90平方米以下，因此，這部分被分流的客戶群體并不大，而且屬于中低端的買家。而限價(jià)房的推出，有效地緩解住房供應(yīng)的緊張局面，同時(shí)會(huì)影響二手市場(chǎng)交易雙方的心理，使客戶持幣觀望情緒增加，房主售房需求增長(zhǎng)，調(diào)節(jié)了市場(chǎng)供求關(guān)系，一定程度上延緩周邊房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，甚至拉低二手房均價(jià)。記者李鳳荷

　　限價(jià)房

　　對(duì)二手市場(chǎng)影響有限

　　限價(jià)房，在廣州樓價(jià)高企的狀態(tài)下是不少置業(yè)者心中的曙光，尤其是對(duì)購(gòu)買力比較弱的中低收入者。不少購(gòu)房者認(rèn)為，相比經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，限價(jià)房的門檻比較低，包括目前的購(gòu)房主力人群，因此不少購(gòu)房者開始躍躍欲試。滿堂紅認(rèn)為，限價(jià)房由于推出套數(shù)不算多，區(qū)域覆蓋面較窄，因此對(duì)廣州二手市場(chǎng)影響有限。

　　部分二手房客源觀望

　　廣州市第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目金沙洲保利西子灣不管樓層朝向，全按6500元/m2的價(jià)格銷售，對(duì)比周邊均價(jià)約10000元/m2的樓價(jià)來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格的確能吸引不少置業(yè)者。滿堂紅置業(yè)專家認(rèn)為，的確有部分原本計(jì)劃買二手房的買家開始留意限價(jià)房，但數(shù)量并不多。這是因?yàn)橄迌r(jià)房主要集中在近郊，如金沙洲、科學(xué)城等板塊，區(qū)內(nèi)各方面配套還不太完善，并不是二手成交重點(diǎn)區(qū)域，因此除了對(duì)其周邊的二手房產(chǎn)生一定影響外，對(duì)距離較遠(yuǎn)的市中心片區(qū)幾乎沒什么影響。另一方面目前限價(jià)房的供應(yīng)量很小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市場(chǎng)的需求量，二手房作為對(duì)樓市供應(yīng)量補(bǔ)充的最大渠道，還是很多置業(yè)者的購(gòu)房首選。

　　平抑周邊樓價(jià)緩解需求

　　金沙洲作為廣州樓市的后起之秀，發(fā)展迅速。滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，較新的萬(wàn)科四季花城的二手價(jià)約在9000元/m2左右，城西花園的價(jià)格也在6500元/m2左右。近日保利西子灣6500元/m2的價(jià)格開盤與周邊的萬(wàn)科四季花城二手房相比，價(jià)格上有很大的優(yōu)勢(shì)；與城西花園相比，價(jià)格雖然差不多，但一個(gè)是新開盤，一個(gè)是二手樓，優(yōu)勢(shì)顯而易見。尤其是明年還將會(huì)有金沙洲和科學(xué)城兩塊限價(jià)房開盤，平民化的價(jià)格和供應(yīng)量的增大將可能會(huì)平抑周邊的房?jī)r(jià)。

　　滿堂紅專業(yè)人士介紹，限價(jià)房在一定程度上也能夠緩解房屋市場(chǎng)的需求量，從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用，但只有在供給量不斷增大的前提下才能逐步改善供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況。同時(shí)，交通、配套等問題依然是限價(jià)房的軟肋，并不是所有購(gòu)房者都能接受后期高昂的生活成本，相比之下，二手房無(wú)論在地理位置還是交通、配套等多方面有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)，因此二手房的市場(chǎng)份額并不會(huì)被限價(jià)房分割掉。

　　限價(jià)房綜合素質(zhì)未見優(yōu)勢(shì)

　　據(jù)中原地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，限價(jià)房因?qū)��?gòu)買對(duì)象的申請(qǐng)條件較寬松，滿足中等收入群體首次置業(yè)需求，與二手商品房的客戶群部分相同，所以其影響比其他政策性住房如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等要大；但目前樓市需求、價(jià)格波動(dòng)是各種因素綜合影響的結(jié)果，限價(jià)房政策作為調(diào)控政策中的一項(xiàng)，影響力不能因?yàn)槠涓哧P(guān)注度而被放大。

　　限價(jià)房供應(yīng)量少，多分布在非中心區(qū)域，影響范圍有限。目前已推出的限價(jià)房地塊主要分布在金沙洲、開發(fā)區(qū)、科學(xué)城、番禺區(qū)、花都區(qū)等非市中心、非成熟居住區(qū)域，而且總數(shù)量不多，其影響力輻射范圍有限。由于限價(jià)房所在地的二手市場(chǎng)不太活躍，所以并未對(duì)二手市場(chǎng)主力區(qū)域造成明顯影響。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部介紹，限價(jià)房?jī)r(jià)格實(shí)惠但不便宜，影響程度有限。以將要推出的保利西子灣為例，價(jià)格6500元/m2，比起旁邊商品房中海金沙灣、金域藍(lán)灣7500元/m2的起價(jià)，優(yōu)勢(shì)并不十分明顯。相比之下，與同等素質(zhì)的二手住宅相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)更不明顯，不會(huì)帶動(dòng)周邊二手價(jià)格的大幅下調(diào)。由于限價(jià)房轉(zhuǎn)讓限制多，對(duì)商品房市場(chǎng)需求的影響有限。

　　雖然限價(jià)房對(duì)購(gòu)買資格的界定比較寬松，但其轉(zhuǎn)讓的限制較多，例如5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓；5年后出租或轉(zhuǎn)讓，須按市場(chǎng)價(jià)格與購(gòu)買價(jià)格之間差價(jià)的70%補(bǔ)地價(jià)。這一限制，將至少使房屋的實(shí)際價(jià)值減少1000元/m2，也降低了部分購(gòu)買者的積極性。另外，許多符合購(gòu)買條件的市民認(rèn)為限價(jià)房居住環(huán)境不成熟、價(jià)格優(yōu)惠幅度不大等，因而放棄了申請(qǐng)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部介紹，限價(jià)房建設(shè)更多是給消費(fèi)者造成預(yù)期影響，從而營(yíng)造理性的市場(chǎng)氛圍。其中限價(jià)房的影響力，要取決于其供應(yīng)量和布局、定價(jià)水平等多個(gè)因素；相信政府在根據(jù)實(shí)際需要不斷調(diào)整限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也會(huì)將其影響力控制在一個(gè)合理范圍，不至于沖擊正常的商品房市場(chǎng)秩序。

　　德誠(chéng)行有關(guān)人士認(rèn)為，隨著限價(jià)房不斷上市，對(duì)二手房市場(chǎng)沖擊屬于局部性的，主要表現(xiàn)在分流二手房購(gòu)買需求和拉低周邊二手房均價(jià)，隨著供應(yīng)量增加，限價(jià)房將為二手房買家提供一個(gè)替代性選擇。

　　消費(fèi)者置業(yè) 多項(xiàng)選擇“花多眼亂”

　　去年12月29日，本報(bào)“家天下”看樓團(tuán)率領(lǐng)二十多名符合限價(jià)房條件的市民前往保利西子灣、中海金沙馨園、萬(wàn)科新里程看房，不少“老廣州”團(tuán)員在后來(lái)的座談中表示，與其住配套不完善的金沙州等地的限價(jià)房，不如在市區(qū)買一個(gè)二手房，交通生活便利，而且變現(xiàn)能力比限價(jià)房強(qiáng)。少數(shù)團(tuán)員因傾向于住新房和工作地點(diǎn)的原因而想買限價(jià)房。8043名申請(qǐng)限價(jià)房的人里面，有沒有“家天下”的看樓團(tuán)團(tuán)友？記者回訪了三名團(tuán)友。

　　陳先生：

　　已申請(qǐng)保利西子灣

　　陳先生就住在金沙洲一河之隔的南岸路，因此他對(duì)保利西子灣志在必得。他于1月8日才在現(xiàn)場(chǎng)交了報(bào)名表，不過(guò)對(duì)于8000多人“搶”800多套，而且他是以個(gè)人名義申請(qǐng)，感覺希望很渺茫。對(duì)于年內(nèi)推出萬(wàn)套限價(jià)房，他覺得就個(gè)人居住需求而言要看位置，花都、科學(xué)城的限價(jià)房位置太偏，都不會(huì)考慮。而他“情有獨(dú)鐘”的金沙洲，年內(nèi)也將有其他貨量供應(yīng)，他會(huì)再看看。

　　關(guān)小姐：

　　還在繼續(xù)觀望中

　　關(guān)小姐是土生土長(zhǎng)的廣州人，與父母住在南華西租來(lái)的僑房中。她的上班地點(diǎn)在黃沙，公司與家之間跨一條珠江，坐一程公交車就搞定。她父母的單位也沒有房子分，幸好僑房沒有管理費(fèi)，生活成本也不高。雖說(shuō)下雨天愁漏水，夜里怕蟑螂，但一家人生活在一起其樂融融。

　　按照購(gòu)買限價(jià)房的條件，父母、她及男朋友都符合有關(guān)條件，不過(guò)在看完保利西子灣后，她和媽媽打消了申請(qǐng)的念頭。按理說(shuō)，這里離她上班地點(diǎn)最近，應(yīng)該是最好的選擇。關(guān)小姐表示，目前樓市走勢(shì)未明，她希望繼續(xù)觀望一下，看清楚后市再作決定，一手、二手、限價(jià)房都會(huì)密切關(guān)注。說(shuō)到她的置業(yè)傾向，她是“一顆紅心，多手準(zhǔn)備”。從性價(jià)比來(lái)說(shuō)，市區(qū)內(nèi)的二手房對(duì)她有較大吸引力。

　　王小姐：

　　會(huì)申請(qǐng)萬(wàn)科新里程

　　王小姐與先生同在天河工作，上次看過(guò)萬(wàn)科新里程就很喜歡，一心等萬(wàn)科新里程開售，說(shuō)到時(shí)會(huì)申請(qǐng)萬(wàn)科新里程的限價(jià)房。不過(guò)，她仍很關(guān)心保利西子灣的開售。8000多人爭(zhēng)800多套單位，中簽機(jī)會(huì)不大。她擔(dān)心或許不少符合限價(jià)房條件的市民也如她一樣在等待萬(wàn)科新里程的推出，到時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)不定比保利西子灣還激烈。

　　王小姐如關(guān)小姐一樣，她也很留意一、二手市場(chǎng)的變動(dòng)情況。她父母居住的光大花園最近會(huì)推新一期，其中不乏一房一廳小戶型，價(jià)格在30萬(wàn)元左右，符合小夫妻的經(jīng)濟(jì)預(yù)算，而且重要的是跟爸媽只有“一碗湯”的居住距離，因此也在其考慮的范圍。(李鳳荷)