中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,“在2007年的最后幾個星期,北京的房價已經(jīng)開始下降,最后一周跌幅超過了20%!
那么我們該怎樣評估一個地區(qū)的房價是否合理,是否存在泡沫,從而盡量控制房價,以避免由于房價的下跌而引發(fā)經(jīng)濟衰退呢?
大家知道,在衡量一個股票的價格是否被高估時,我們通常用的是P/E(PricetoEarning,國內(nèi)翻譯成市盈率,也就是股價收益比),也就是價格和所得之比。比如宏利金融集團(ManulifeFinancial)的股票(紐約證交所:MFC)目前的P/E值在12到13之間,屬于合理價位。而如果超過15就所謂overvalued(高估)了。當然,在個股的具體分析時,還要看那個公司是成長型,還是成熟型的等等,不過無論如何,要是超過20,就有泡沫之嫌了。同樣,看一個地區(qū)的房價有沒有泡沫,首先也可用一個類似的值來判斷:P/R值(PricetoRent,房價和租金比),一般在10到15之間屬于合理范圍。如筆者目前居住的地區(qū),一套二居室的豪華公寓平均價格在45萬加元左右,而年租金在3萬上下。P/R值15,雖還算合理,但顯然房價已經(jīng)不低了。
大家可以按照這一方式計算一下在北京、上海等地的情況,在北京,平均房價在五環(huán)附近每平方米已經(jīng)超過1萬元,一套60至70平方米的房,至少要80萬至100元萬,而年租金能夠收到3萬至4萬元應(yīng)該是合理的,也就是P/R值在20至33之間,應(yīng)該是比較高的。
其次是房價和收入比,也就是當?shù)氐钠骄績r和當?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫。一般?到5之間屬于合理,而超過6就離譜了。再拿多倫多來說事兒,多倫多這兩年房價漲得也很快,平均一棟房子的價格從10年前的20多萬漲到了40萬加元上下,是所謂的“歷史新高”。而多倫多去年年家庭收入是9萬加幣,從目前看房價收入比還不到5,雖然還沒有泡沫,也已經(jīng)快到上限了。
而北京地區(qū),如果以家庭年均收入10萬元為基準,按照上面的房價計算就是6至10之間。當然中國的發(fā)展不能夠完全按照國外的標準,但是,對于我們計算房價來說,這些基準標準還是可以參照的,至少我們知道中國與世界的差距有多遠。
以上兩個方法只要用一個,就足以判斷一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格是否合理了。不過每個地區(qū)的房地產(chǎn)都有其特點,如果想再進一步研究,還有另一把常用的尺可以用來衡量。在北美,一般來說,房子每平方米的價格不應(yīng)高于當?shù)丶彝テ骄率杖氲囊话搿_是拿多倫多來說吧,平均家庭月收入在7500加元左右,而現(xiàn)在多倫多房價每平方米價格還沒有超過3500加元,看來也還算合理。注意,在北美,一個房子或公寓的大小是指使用面積,不包括建筑面積。
筆者在北京、上海和其他大城市的親友都說,這三把尺里隨便抽一把來量,他們所在的城市房價已經(jīng)不是貴了,而是“巨”貴了,應(yīng)該算是有泡沫了。那既然有泡沫,房價何時會跌呢?其實有沒有泡沫和何時跌是兩個概念。房價有沒有泡沫是可以用以上三個方式來確定的;而有泡沫的房地產(chǎn)并不是立馬就會跌的。耶魯大學(xué)教授希勒曾準確預(yù)測了美國網(wǎng)絡(luò)股泡沫的破滅?伤谝淮翁岢鼍W(wǎng)絡(luò)股的泡沫是在1996年,離真正破滅還有5年之久。而就在這5年間,網(wǎng)絡(luò)股的指數(shù)又漲了150%。我覺得判斷房地產(chǎn)有否泡沫是以用數(shù)學(xué)的統(tǒng)計方式;而判斷何時下跌則要用心理學(xué)!都~約時報》有一個最精辟的論斷:“當消費者不再相信住房的價格將上升時,價格就將下跌!边@和股票的何時下跌是一樣的道理。
另外,如果跌的話,會跌多少?既然是泡沫,一旦破滅,房地產(chǎn)的價格便會回歸其合理的價位。也就是回歸至合理的“房價租金比”和“房價收入比”。大家自己算算吧。(陳思進)
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