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　　“拐點(diǎn)”，這是一個(gè)相當(dāng)可疑的詞匯。這一詞匯在2007年年底“大規(guī)模上市”，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)疑云重重。期待和現(xiàn)實(shí)在沖突，理論和數(shù)字在糾纏，一切似乎顯而易見(jiàn)，一切卻又懸而未決，亂紛紛你方唱罷我登場(chǎng)，2007年歲末的房地產(chǎn)，仍然是一個(gè)一切都不可靠的懸疑大片。

　　2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？當(dāng)然離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)供求、政策取向、土地供應(yīng)、金融貨幣等重要因素的梳理。為此，記者希望通過(guò)力所能及的梳理和分析，為讀者提供一個(gè)基本的判斷依據(jù)。

　　市場(chǎng)篇

　　房?jī)r(jià)漲跌何去何從？

　　“2008年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌。”來(lái)自全國(guó)各地10余位受訪者的措辭謹(jǐn)慎令記者多少有些詫異。

　　更有戲劇性的是，曾公開(kāi)表態(tài)認(rèn)同“拐點(diǎn)論”的王石，最近終于忍不住第二次站出來(lái)，自我澄清所指的拐點(diǎn)，“不是房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)”。況且“中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期，(拐點(diǎn))不能一概而論”。

　　的確，不同城市因?yàn)椴煌�的地域特點(diǎn)，而會(huì)在房?jī)r(jià)上遵循不同的路線。這本就是一個(gè)普遍適用的規(guī)律。只不過(guò)，在當(dāng)前的情勢(shì)之下，這種不同城市的房?jī)r(jià)路線圖差異更加顯性，甚至可以歸結(jié)為類似諸侯割據(jù)的局面，呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)戰(zhàn)國(guó)狀態(tài)。

　　北京、上海攤薄均價(jià)中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，郊區(qū)化住宅攤薄北京、上海整體均價(jià)，這種趨勢(shì)將在2008年進(jìn)一步明顯。與此同時(shí)，“90／70”政策的落實(shí)，以及大量的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的推出，也都將加大對(duì)北京、上海這兩座城市商品住宅市場(chǎng)整體價(jià)格的影響。

　　廣州、深圳企穩(wěn)底價(jià)盡管在2007年年底，廣州、深圳房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”跡象浮現(xiàn)，但在眾多知名業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這并非就意味著2008年兩市房?jī)r(jià)將跌入深淵，在底價(jià)企穩(wěn)后，樓市不會(huì)繼續(xù)大起大落。而在一些專家看來(lái)，深圳整體房?jī)r(jià)要比2007年6月時(shí)再下跌20%～30%才能企穩(wěn)。

　　“2008年簡(jiǎn)單地說(shuō)會(huì)比較平穩(wěn)。”當(dāng)?shù)匾恍┓慨a(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為，目前廣州、深圳等城市房?jī)r(jià)震蕩“不能說(shuō)是拐點(diǎn)，并不是說(shuō)上升本身發(fā)生根本性、逆轉(zhuǎn)性的變化，而是說(shuō)上升的角度發(fā)生變化，比如它的斜率原來(lái)是60度，現(xiàn)在變成30度了”。

　　當(dāng)事者的表態(tài)似乎降低了懸念的懸疑度�？磥�(lái)，“企穩(wěn)底價(jià)”當(dāng)成為對(duì)廣州、深圳等“災(zāi)后”城市理性預(yù)期的主流意見(jiàn)。

　　二三線城市保護(hù)現(xiàn)價(jià)與京、滬、穗、深等一線城市相比，地處中西部的二三線城市房?jī)r(jià)基數(shù)一直相對(duì)較低。在經(jīng)歷了2007年連續(xù)幾個(gè)“漲停板”的迅猛拉高后，這些城市的上漲幅度甚至快過(guò)了一線城市。但其中一個(gè)突出的問(wèn)題是，除了成都能保持著超過(guò)50%的房屋外銷率以外，大多數(shù)二三線城市商品房主要靠本地購(gòu)買，而連續(xù)拉高的房?jī)r(jià)已使這些城市出現(xiàn)了購(gòu)買力短期被透支的跡象。

　　重慶一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2008年重慶房?jī)r(jià)值得期待的局面是“不出現(xiàn)大幅降價(jià)，且穩(wěn)中有升”。西安部分業(yè)內(nèi)人士也預(yù)測(cè)：2008年西安房?jī)r(jià)也應(yīng)該是“穩(wěn)中有升”。

　　表面上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化特征明顯，全國(guó)樓市難以形成一盤棋。因此，即使2008年有所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，也不能所有城市一概而論。

　　政策篇

　　住房保障影響房?jī)r(jià)幾何？

　　當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府邊界被勾勒清晰，“執(zhí)行力”顯然成為新一年政策制定者必須思考的問(wèn)題。

　　“2008年，房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共政策就是全面落實(shí)‘24號(hào)文’的精神�！苯ㄔO(shè)部政策研究中心主任陳淮對(duì)記者直言。

　　按照各方反應(yīng)，從目前公共政策領(lǐng)域的大勢(shì)來(lái)看，毫無(wú)懸念的是，2008年將會(huì)繼續(xù)延續(xù)民生導(dǎo)向。繼2007年圍繞住房保障制度的一系列會(huì)議召開(kāi)和標(biāo)志性文件出臺(tái)之后，種種政策將在2008年落到實(shí)處。而如何落實(shí)、落實(shí)到何種程度、還有哪些具體創(chuàng)新措施等細(xì)部就成為2008年這一“民生二年”的關(guān)注點(diǎn)。

　　從這個(gè)角度說(shuō)，2008年是一個(gè)民生政策的執(zhí)行年，而執(zhí)行得如何將真正決定再下一步房?jī)r(jià)“風(fēng)朝哪個(gè)方向吹”。

　　從目前的執(zhí)行情況看，地方在執(zhí)行中對(duì)保障房政策的調(diào)整力度與態(tài)度是不同的。而在此之前，我們能夠預(yù)見(jiàn)的是，各地保障房的如期、如數(shù)入市，肯定能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生向下的拉動(dòng)作用。

　　把民生政策落地從嚴(yán)的地方，房?jī)r(jià)，至少是平均房?jī)r(jià)，會(huì)隨著保障房的低價(jià)位而被拉低，而這樣的地方能有多少，這也是考驗(yàn)2008年執(zhí)行元年政府表現(xiàn)的重要一環(huán)。

　　土地篇

　　地根是否倒逼房?jī)r(jià)？

　　2007年12月26日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心。在過(guò)去一周的時(shí)間里，該中心最近掛牌的5塊地仍沒(méi)有企業(yè)應(yīng)價(jià)。而在全年的土地出讓中，這種情況從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。正是這一局面引發(fā)了人們的猜疑。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，這正是在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，企業(yè)對(duì)貨幣緊縮政策下的土地市場(chǎng)做出的一種反饋，“這種表現(xiàn)將延續(xù)至2008年全年，那就是企業(yè)拿地將更加謹(jǐn)慎”。

　　市場(chǎng)的狀況也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。在2007年12月最后幾天全國(guó)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓中，深圳、蘇州、天津、北京、廣州、廈門、上海都有土地流標(biāo)或者流拍現(xiàn)象，專家稱之為“土地綜合征”。

　　而同樣是在這幾天，國(guó)土資源部有關(guān)官員在不同場(chǎng)合進(jìn)行吹風(fēng)，顯示2008年土地的口袋將繼續(xù)扎緊。

　　從目前的情況看，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于貨幣緊縮預(yù)期的擔(dān)憂超過(guò)了對(duì)地根緊縮下開(kāi)發(fā)用地減少的擔(dān)憂。寧可承擔(dān)未來(lái)拿地更加困難的風(fēng)險(xiǎn)，也不愿目前高價(jià)拿地透支未來(lái)資金，因?yàn)橘Y金鏈條斷裂倒下的前車之鑒已經(jīng)不少。這種擔(dān)憂與之前不計(jì)成本瘋狂拿地的行為對(duì)比鮮明。

　　而企業(yè)拿地心態(tài)的改變，又反過(guò)來(lái)影響著開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)。如果這種局面繼續(xù)，那么2008年的土地供應(yīng)有可能走出這樣一個(gè)路線圖，即“土地流拍—新供地減少—地根更加緊縮—企業(yè)拿地更困難”。

　　結(jié)合最近各地土地流拍的現(xiàn)狀，顧云昌說(shuō)：“目前這種表現(xiàn)，會(huì)使房?jī)r(jià)朝著降低的方向發(fā)展�！�

　　盡管土地從緊的方向不會(huì)改變，但從各地的供地情況看，各地仍會(huì)根據(jù)具體情況因地制宜地安排開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)計(jì)劃。與此同時(shí)，對(duì)民生用地的保障則毫無(wú)懸念。

　　“要進(jìn)一步優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加民生用地的供應(yīng)量。嚴(yán)格把握中低價(jià)位住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房不低于總的房地產(chǎn)供地的70%”已經(jīng)成為國(guó)土部門的口頭禪。

　　金融篇

　　壓倒房?jī)r(jià)的最后一根稻草？

　　一直以來(lái)，房?jī)r(jià)給人的感覺(jué)似乎堅(jiān)不可摧，不過(guò)，就像蝸牛，盡管給人印象深刻的是背上堅(jiān)硬的外殼，但內(nèi)里卻可能虛弱無(wú)比。

　　從緊的貨幣政策有望在2008年捅破房地產(chǎn)假象的這層窗戶紙。

　　“從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)影響很大。其實(shí)只要現(xiàn)有政策的落實(shí)不打折扣，房?jī)r(jià)回歸理性指日可待。”2008年的第一個(gè)工作日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在接受記者電話采訪時(shí)表示。

　　走過(guò)不平凡的2007年，房地產(chǎn)信貸2008年的主題詞將是冷冰冰的“從緊”二字。

　　這一論調(diào)是在2007年12月5日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確定的。這是實(shí)行了近十年的穩(wěn)健貨幣政策之后，央行在2007年二季度首度調(diào)整為“適度從緊的貨幣政策”之后的又一次調(diào)整，這意味著2008年中國(guó)的宏觀調(diào)控政策將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向。

　　盡管其中并無(wú)行業(yè)性的針對(duì)意味，但房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是引發(fā)此番貨幣政策十年來(lái)重大轉(zhuǎn)折的重要源頭，其責(zé)任無(wú)法推卸。留給業(yè)界的問(wèn)題是，這種轉(zhuǎn)變可采取的工具有哪些？到底從緊的貨幣政策會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)什么樣的沖擊？

　　“從緊的貨幣政策在提高利率水平上發(fā)揮的余地很大。隨著CPI上升，利率水平提高應(yīng)該是明年最為常用、使用最為頻繁的工具�！币讘椚菡f(shuō)。此外，他指出，從緊的貨幣政策還將體現(xiàn)在信貸規(guī)模管理上。

　　“開(kāi)發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)是一個(gè)很大的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)主要靠信貸支撐資金鏈�！蹦Ω�士丹利前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠告訴記者。

　　事實(shí)上，銀行信貸資金和房?jī)r(jià)已經(jīng)形成一個(gè)相關(guān)利益方樂(lè)見(jiàn)的“良性”循環(huán)。正是大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了房?jī)r(jià)的快速飆升，而房?jī)r(jià)的上漲，又反過(guò)來(lái)導(dǎo)致大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　在從緊的貨幣政策大棒指引下，2008年房?jī)r(jià)到底會(huì)走向何方？

　　“加息增加了購(gòu)房者的成本，對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響。同時(shí)，加息提高了投機(jī)成本，對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)作用很大�！币恍�業(yè)內(nèi)人士指出。

　　不過(guò)，類似的貨幣從緊政策卻似乎并不太見(jiàn)效。2007年，央行連續(xù)10次提高準(zhǔn)備金率，6次加息，盡管市場(chǎng)上的資金量少了，購(gòu)房人的房貸增加了，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款也更艱難了。不過(guò)，天氣“轉(zhuǎn)冷”的預(yù)報(bào)留給人的影響更多的是視覺(jué)上的麻木。

　　相比加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的隔靴搔癢，已經(jīng)多年不用的信貸規(guī)模管制可能又會(huì)重新啟用，而這一點(diǎn)在易憲容看來(lái)將絕對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)理性回歸。

　　“相比開(kāi)發(fā)貸，個(gè)人房貸的殺傷力更大。開(kāi)發(fā)商捂地捂盤不重要，重要的是，信貸規(guī)模管制可以對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第一套房的貸款人從嚴(yán)考核。比如，每月用于償還貸款的金額不超過(guò)月收入的50%這一條�！�

　　“如果緊縮的宏觀調(diào)控政策繼續(xù)進(jìn)行下去，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求下降，必然會(huì)使得房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)下降，并且不排除部分此前房?jī)r(jià)大幅上漲的城市絕對(duì)價(jià)格回落的可能。”中國(guó)社科院結(jié)構(gòu)金融研究室主任殷劍峰說(shuō)。