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業(yè)內(nèi)人士提醒:二手房交易雙方誠信須格外關注

2008年02月29日 10:57 來源:新聞晨報 發(fā)表評論

  買方?jīng)]有按照合同的約定付款、出售房屋存在抵押問題、房子已經(jīng)易主可是戶口卻還“賴著不走”……二手房交易中,買賣雙方的誠信度不足有時候也會引發(fā)糾紛。無論哪一方在買賣中不配合都會影響交易的順利進行。

  聯(lián)業(yè)律師事務所的王展律師認為,賣方的風險主要來自房款的收。恨k理了房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)后,買方主觀上拖延付款或拒絕付款;買方如采用貸款方式買房,可能存在未能通過銀行審查或是銀行未能及時放貸的客觀問題,導致買方拖延付款或無力付款。這就需要了解買方的經(jīng)濟情況與信用情況,一般可通過了解對方的職業(yè)、家庭成員情況等進行大致評估。同時,賣方需要在合同中明確相關的違約責任,約定逾期付款的違約金。

  而對于買方來說,由于信息不透明,賣方信用不夠,以及對相關信息的刻意隱瞞等原因,面臨的風險相對較多。主要集中在以下方面。

  產(chǎn)權狀況不清晰對策:看相關證件

  合同已經(jīng)簽完,房款也交了大半部分,這時卻忽然多出一個“產(chǎn)權共有人”說房子不賣了。遇到了這樣的問題,買家難免要跳腳,資金的風險也隨之上升。

  在交易中,為了將房屋“推銷”出去,賣方總會對房屋的相關狀況進行一番“美化”。其中,也包括了房屋的產(chǎn)權狀況。產(chǎn)權問題是買方在交易中最大的安全隱患。因此,對于房屋的產(chǎn)權狀況,不能輕信賣方的口頭告知,還是要眼看為實。買方一定要查看房屋的房產(chǎn)證,了解一下產(chǎn)權人、產(chǎn)權共有人、房屋面積、坐落位置等基本情況。除了房產(chǎn)證之外,其他的證件也需要查看,如戶口本、身份證等,如果是房屋有共有人,還應當讓賣方提供共有人出具的同意出售的書面證明。

  買賣之前出租中對策:查是否承租

  買賣淡季時轉(zhuǎn)售為租,等待行情看漲了再次掛牌出售,這是很多房東應對市場變化作出的調(diào)整。于是,不少房屋在買賣時還涉及到了另一方:承租人。

  曾經(jīng)發(fā)生過這樣的案例:買賣雙方在承租人不知情的情況下簽完了買賣合同,承租人知曉后,向法院提出起訴,要求優(yōu)先購買權。

  承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權,可以優(yōu)先購買房屋,這通常被很多買賣雙方所忽略。如果在買賣中侵犯了承租人的優(yōu)先購買權,那么即使是談成了的買賣也很有可能就會“黃”掉。因此,買方在簽約前應該到現(xiàn)場去查看一下房屋是否被出租。如果房屋存在著租賃關系,那么買方應該查看由承租人出具的放棄優(yōu)先購買權的書面證明。

  房屋遺留戶口問題對策:留聯(lián)系地址

  如今的二手房,不少都經(jīng)過了多次轉(zhuǎn)手,難免會有些“歷史遺留問題”,戶口就是一個。有些房屋甚至有“前房東”的戶口還留在房子里的情況。如果房屋過了戶,但是戶口卻因為上家沒有遷走而遲遲遷不進,買家的心里難免會有疙瘩,可能還會產(chǎn)生影響子女升學等一系列問題。如果上家就此消失,前任的戶口成了“疑案”,以后要轉(zhuǎn)手也會遇到不少麻煩。

  因此,在買賣過戶前,買家必須了解房屋的戶口狀況。如果房屋內(nèi)還有戶口在,雙方就要在合同中明確遷出的日期,并保留一部分房款在戶口遷出后支付。

  此外,業(yè)內(nèi)人士還建議,在交易中買家最好要掌握賣家的聯(lián)系地址,而不是光留一個電話號碼。這樣,如果在交易中或者交易后出現(xiàn)了糾紛以及戶口遷出、水電煤過戶等問題,也可以方便找到對方共同解決。

  律師視角:市場越波動,當事人誠信問題就越突出

  2006年末至2007年底樓市大起大落的一年間,發(fā)生了這樣一個二手房買賣雙方“斗智斗勇”的故事。

  買賣雙方于2006年7月2日簽訂了買賣合同,約定在6個月內(nèi)辦理過戶手續(xù),同時支付除首付外的剩余房款59萬元。6個月后,買方由于自身原因,未能按照原買賣合同規(guī)定期限付款,但愿意按照約定支付違約金,于是雙方簽署了《補充協(xié)議》繼續(xù)履行合同,并口頭約定2007年11月30日之前辦理房屋過戶手續(xù),同時買方支付剩余房款。

  2007年11月2日,買方忽然收到了賣方《解約通知函》,稱因買方未按2006年7月2日簽訂的房屋買賣合同支付房屋余款而單方解除合同,并要求買方承擔違約責任。在買方出示了第二次約定出售的證據(jù)之后,賣方一面發(fā)函催促付款,而當買方真要付款時,又刻意回避,另一方面又掛失補辦產(chǎn)證準備將房屋另行出售。

  律師認為,這個故事中買賣雙方誰對誰錯還沒有一個定論,但是故事的相關事實折射出了這樣一個現(xiàn)象:房地產(chǎn)市場越有波動,房地產(chǎn)交易中當事人的誠信問題就越突出。尤其在交易時間較長,市場又大起大落的時候,這一點更加需要被買賣雙方關注。(張薇)

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