讀者程先生問:是不是手頭有了余錢就該提前還款,這樣才能節(jié)省大筆的利息?
答:有兩類人不適宜提前還貸,第一種是貸款快要到期的客戶,貸款年限所剩不多。不少市民申請房貸時,選擇了等額本息的還款方式,貸款計息前多后少,所以越到最后幾年,所剩利息越少,所還款項主要是本金,提前還貸意義不大;第二種即近期有投資計劃的客戶。在提前還貸前,最好考慮清楚近期有無投資計劃。如果手上有好的投資項目,比如基金或者股票收益能夠超過房貸利率,就應該考慮投資。
讀者趙先生問:如果因為還款壓力過大而不能按時還款的話,會產生哪些不良后果?
答:央行有明確規(guī)定,銀行可以對客戶逾期未歸還的貸款,按貸款合同利率上浮30%-50%執(zhí)行。目前銀行對優(yōu)質客戶執(zhí)行的優(yōu)惠利率是在央行基準利率上下浮15%,按央行加息后的五年期及以上貸款基準利率計算,也就是6.0435%。逾期罰息則在此優(yōu)惠利率基礎上上浮30%-50%。按照貸款逾期罰息的計算公式(貸款每月還款額×上浮后的懲罰性利率÷360×逾期天數(shù)),如果按銀行對逾期貸款利率分別上浮30%、40%、50%計算,銀行上浮后的懲罰性利率分別為7.857%、8.461%和9.065%,而在央行加息前,這些利率則分別為7.558%、8.139%和8.721%,如果按客戶每月還款額為2000元計算,逾期還貸一個月,則在三種罰息利率情況下,客戶罰息增加額分別為50元、54元和58元。
讀者王小姐問:二手房按揭貸款要注意哪些問題?
答:首先,選擇正確的還貸利率。如果是收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群,可以考慮選擇固定利率,因為未來可以不受加息的影響;但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層,則建議選擇浮動利息,因為他們在銀行貸款客戶中屬于優(yōu)質客戶,可以享受到15%的優(yōu)惠利率,浮動利率比較優(yōu)惠。
其次,注意二手房房齡。因為二手房房貸的房齡和貸款時間加起來不能超過30年,所以對二手房房齡也是一個比較嚴格的考驗,如果是購買15年以上樓齡的二手房,銀行原則上只提供房款總額五成以下的貸款。此外,如果是同一業(yè)主同時供兩三套房產,也不能享受15%的優(yōu)惠利率。(謝高林)
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