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二次房貸有訣竅 五招教你省錢

2008年03月28日 16:42 來源:羊城晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  2007年底,央行對(duì)二套房貸以上實(shí)行提高首付比例,同時(shí)二套(以上)的貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮10-15%,令眾多二次置業(yè)者背上沉重的二套房利息。如何減輕置業(yè)壓力?匯瀚和億達(dá)兩大按揭公司教你幾招實(shí)用對(duì)策。

  招式一: 賣舊買新

  今年年初,建設(shè)銀行和深圳發(fā)展銀行規(guī)定,已結(jié)清并出售的,能夠提供新買家的房產(chǎn)證、售出房屋的稅單等證明材料,可不計(jì)算第二套房。買家可以利用這個(gè)規(guī)定,將以前的房子賣掉,然后再買新房,只要是在建設(shè)銀行或深圳發(fā)展銀行辦理該業(yè)務(wù),并準(zhǔn)備好已出售的證明文件,包括出售后的查冊(cè)表和交易稅單等,就可享受到第一次貸款的優(yōu)惠利率。

  案例:秦小姐原先在深圳有一套住房,后來工作到了廣州,就想買一套新房,因?yàn)橹霸谏钲诘姆孔邮琴J款買房,所以再次買房就成了第二套房貸。后來秦小姐打聽到,如果她愿意把深圳的住房賣掉,然后到建設(shè)銀行或深圳發(fā)展銀行做第二套房的貸款,仍然可以享受“第一套房貸”政策。所以,后來秦小姐就把深圳的房子賣了,在廣州買了第二套房,在建設(shè)銀行辦理了貸款,享受的是第一套房貸的優(yōu)惠。

  招式二:利用純公積金貸款享受優(yōu)惠利率

  購房貸款主要有3種———公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款。目前利用商業(yè)貸款及組合貸款進(jìn)行二次置業(yè),均須提高首付比例及上浮基準(zhǔn)利率,但四大銀行對(duì)第二套住房作了補(bǔ)充,利用純公積金貸款購買第二套(含)以上住房的,可享受最高七成貸款、執(zhí)行公積金利率的優(yōu)惠。夫妻雙方最高公積金貸款申請(qǐng)額度是65萬元,個(gè)人最高公積金貸款申請(qǐng)額度是40萬元。

  案例:已婚的鐘女士原有一套兩房單位,已付清按揭,因工作調(diào)動(dòng)需另置一套三房單位,鐘女士不想將原單位出售。經(jīng)過計(jì)算,她發(fā)現(xiàn)第二套房只要支付5成首期,需要貸款的額度就在65萬元以內(nèi),所以她就申請(qǐng)了夫妻雙方最高公積金貸款額度65萬元,用這65萬元做了第二套房的貸款。這樣一來,她就享受到了公積金利率的優(yōu)惠。

  匯瀚按揭專家提醒:申請(qǐng)純公積金貸款必須注意兩點(diǎn):如申請(qǐng)人此前有公積金貸款的,必須還貸完畢;還要了解可否申請(qǐng)足夠的公積金額度,如不能申請(qǐng)足夠的貸款額度,會(huì)增加購房首付的負(fù)擔(dān)。

  招式三:以純抵押貸款支付新房款

  自2008年1月,四大銀行以及光大、興業(yè)、廣發(fā)展、深發(fā)展、招商等銀行相繼恢復(fù)純抵押業(yè)務(wù),買家也因此多了一個(gè)省錢方法。純抵押是指借款人以現(xiàn)有名下房產(chǎn)為抵押物,向銀行申請(qǐng)抵押貸款,也就是通俗所說的“押舊買新”,二次置業(yè)者可將手頭已經(jīng)付清按揭的物業(yè)抵押給銀行,通過押舊買新的方式來支付新購房的款項(xiàng)。目前純抵押的貸款成數(shù)普遍是物業(yè)評(píng)估價(jià)的6成,個(gè)別銀行可達(dá)7成,最長貸款年限是10年。另外還有借款人年齡不超60歲,買房須提交買賣合同、稅單等證明文件的要求。

  按揭專家表示,該業(yè)務(wù)的優(yōu)點(diǎn)是辦理時(shí)間較快,缺點(diǎn)是貸款年限短,受理該業(yè)務(wù)的銀行較少,且貸款利率除個(gè)別銀行有優(yōu)惠利率外,普遍還須在基準(zhǔn)利率上浮10%。

  按揭專家提醒:當(dāng)純抵押獲得的貸款不足以支付新房款項(xiàng)要另行申請(qǐng)房貸時(shí),是要執(zhí)行二套房的上浮利率。因此,如選擇將原物業(yè)押舊買新,就要了解到底可貸到多少錢,不足的款項(xiàng)要同時(shí)準(zhǔn)備好。

  案例:阿惠是獨(dú)身女性,在市中心有一套80平方米的住房,她經(jīng)過純抵押貸款,獲得了50萬元貸款,她再利用這50萬貸款,在市郊購入了一套高級(jí)公寓。然后她把公寓出租,“以租養(yǎng)貸”,通過每個(gè)月收到的租金,來支付純抵押貸款的本息。

  招式四:巧用兩套房貸組合

  現(xiàn)在市面上有一些單位,可以兩套打通來用,因此深得一些希望一步到位的買家的歡迎。但是購買兩套房,就要面臨二次房貸的問題,不僅首付增加了,而且利息也要提高10%。所以,如何“最省”地購買兩套住房,里面也大有文章。買家不妨通過以下辦法來達(dá)到省錢目的。第一種,一套大房搭一套小房,小房房款全部付清,大房則做按揭。這樣一來,只需執(zhí)行“第一套房貸”的首付成數(shù)和利息標(biāo)準(zhǔn)即可。第二種,也是一套大房搭一套小房,大房做“第一套房貸”,小房做“第二套房貸”,這樣,面積大的單位首付成數(shù)只需三成,利息也比較優(yōu)惠;面積小的單位首付四成,但是比大單位的四成要少付很多。另外,因?yàn)樾挝坏馁J款一般也比較少,所以利息上浮10%造成的負(fù)擔(dān)也相對(duì)較少。

  案例1:鐘先生在某樓盤一次買了一套120平方米的單位和一套40平方米的單位,鐘先生將40平方米的單位一次性付清所有房款,然后給120平方米單位按照第一套房的標(biāo)準(zhǔn)做了按揭,這樣,鐘先生不僅只需首付4成,而且還可以享受基準(zhǔn)利率下浮15%的利息優(yōu)惠。

  案例2:另一位劉先生也一次性買入了一套120平方米單位和一套40平方米單位,他將120平方米的房子做“第一套房貸”,首付3成共48萬元,其余112萬元進(jìn)行貸款,享受基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠;然后再將40平方米的房子做“第二套房貸”,首付四成,即21.3萬元,其余31.7萬元做貸款,利息在基準(zhǔn)利率上要上浮10%。這樣算下來,鐘先生和劉先生都通過巧妙的組合,省下了一筆首期款和利息。

  招式五:利用裝修貸款

  不少買家都遇到過這樣的難題:想買房,但是預(yù)留裝修款后,就不夠首期;夠首期款的,就沒有裝修款。日前廣東發(fā)展銀行、建設(shè)銀行、工商銀行的理財(cái)專家表示,買家可以利用裝修貸款,解決這一難題。

  第一種情況:買家將所有積蓄用于支付首期款,然后辦理裝修貸款用于裝修;第二種情況:買家先通過向朋友親戚借貸的方式,再加上自己的積蓄支付首期款,然后再通過申請(qǐng)來的裝修貸款,將向親戚朋友借來的錢還上。

  案例1:紀(jì)先生想買房結(jié)婚,但是交了首期款就沒錢裝修了。他通過申請(qǐng),得到了10萬元裝修貸款,將家里裝扮一新,準(zhǔn)時(shí)地結(jié)了婚。

  案例2:已經(jīng)工作2年的華小姐,很想在市中心買一套房,但有限的積蓄讓她連首期款都付不上,后來她得知有裝修貸款,就先向親戚借了10萬元,再加上積蓄,支付了30萬元的首期款。過了2個(gè)月,裝修貸款就發(fā)到了華小姐的手里,華小姐就用這筆錢還給了親戚。雖說房屋裝修還要再等一段時(shí)間,不過華小姐終于得以提前圓了自己的業(yè)主夢(mèng)。 (文/記者 郝婧羽)

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