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上海樓盤高撤銷迷局 開發(fā)商對抗政策是主因

2008年04月15日 11:13 來源:上海證券報 發(fā)表評論

  近期一則傳言引發(fā)熱議,稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高,從而懷疑成交走高的“繁榮”背后,實(shí)際摻雜了人為操縱的控制假象。

  業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報,深究其現(xiàn)象的背后實(shí)質(zhì),“限外”影響、客戶觀望和反悔、部分開發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策等心態(tài)仍然顯現(xiàn)。

  一方面是成交量回暖,一方面卻是樓盤高撤銷率復(fù)萌。一時間,關(guān)于上海樓市利用高銷售率營造樓市熱銷假象的消息甚囂塵上。

  雖然上海市房地資源局公開回應(yīng),在有針對性的調(diào)查之后,報道樓盤的網(wǎng)上撤銷率為3.3%,屬于“基本正常”。但是,業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報,深究其現(xiàn)象的背后實(shí)質(zhì),“限外”影響、客戶觀望和反悔、部分開發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策等心態(tài)仍然顯現(xiàn)。

  樓市成交走高“掩護(hù)”高撤銷額

  近期一則傳言引發(fā)熱議,稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高,從而懷疑成交走高的“繁榮”背后,實(shí)際摻雜了人為操縱的控制假象。猶如一石激起千層浪,一時間,引發(fā)成交量回暖是否“人工合成”的質(zhì)疑。

  上海證券報記者根據(jù)該帖羅列出來的樓盤進(jìn)行核實(shí),“網(wǎng)上房地產(chǎn)”相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,自今年開始,的確有部分樓盤的撤銷率顯得較為突出,尤其是位于靜安區(qū)的泰府名邸這一樓盤,截至昨日,今年4月份的合同撤銷次數(shù)為69次;與當(dāng)月103次的簽約次數(shù)相比,占比近67%。其它如普陀區(qū)的香溢花城、南匯區(qū)的藝泰安邦等個盤,在今年的銷售過程中,其合同撤次數(shù)與其簽約次數(shù)相比,皆屬偏高。

  據(jù)記者得到的一份內(nèi)部數(shù)據(jù)名單,在撤銷額居前十的樓盤中,大部分樓盤位于中環(huán)線甚至內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域。部分內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高檔樓盤,撤銷額居高不下的現(xiàn)狀,自今年1月份起延續(xù)至今,而在上海房地產(chǎn)市場成交有所走高的3月份,撤銷額更有相應(yīng)提升。

  記者隨即依據(jù)該名單進(jìn)行數(shù)據(jù)核查,位于長寧區(qū)的御翠豪庭,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示3、4月份間的總計簽約次數(shù)為88次,而合同撤次數(shù)則為69次,該盤在兩個月間的共計撤銷率達(dá)到了78%。此外,徐匯區(qū)的海上名邸在兩個月間的撤銷額高達(dá)50%;浦東新區(qū)的涇南七街坊,3月份的合同撤次數(shù)為40,4月份的合同撤次數(shù)11次,其撤售額同樣不小。

  網(wǎng)上撤銷率3.3%屬“基本正常”?

  上海市房地資源局日前針對該情況進(jìn)行公開回應(yīng),表示“目前全市商品房合同撤銷率未見異!。早先曾有媒體報道稱,帖中提及的17個樓盤平均合同撤銷率達(dá)到39.7%,8個樓盤合同撤銷率超過40%,其中松江一樓盤合同撤銷率甚至達(dá)到100%。上海市房地局表示,對于報道中提及的近20個樓盤進(jìn)行了逐一核實(shí),除去名稱有誤、無法查詢的2個樓盤之外,從預(yù)售合同的撤銷情況看,其它18個樓盤自開盤以來,網(wǎng)上撤銷率為3.3%,屬于“基本正!薄I虾J蟹康鼐址矫嬉脖硎,這些樓盤的定金合同撤銷率較高,其中15個樓盤的定金撤銷率高于全市平均水平。

  上海市房地局稱,從全市定金合同撤銷原因來看,主要是當(dāng)事人約定期限較短,到期未完成簽約備案系統(tǒng)予以自動撤銷,也有少部分客觀原因造成撤銷。目前全市所有在售樓盤定金合同撤銷率約為8%,情況總體上正常。但是,“也不排除個別開發(fā)商存在通過虛訂合同進(jìn)行自我炒作等行為”。上海市房地局最后表示,對于上述定金合同撤銷率較高的樓盤,房地部門將作進(jìn)一步調(diào)查。

  多方面原因形成“造假”

  對于樓盤撤銷額居高不下的情況,多位業(yè)內(nèi)人士表示,造成原因其實(shí)有其多樣性。

  “高檔樓盤的銷售面向客戶大多為境外人士,這其間就會牽涉到結(jié)匯的時間性問題!敝倭柯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)何恩凱表示。由于各限“限外”政策陸續(xù)出臺,結(jié)匯入境需要花費(fèi)一段時間,從而會造成無法及時完成簽約備案手續(xù)的問題。“還有相當(dāng)部分客戶的信息掌握比較滯后,甚至是在預(yù)訂完物業(yè)之后才發(fā)現(xiàn)外匯無法結(jié)算,從而造成高檔樓盤中產(chǎn)生一定的撤銷率。”

  “現(xiàn)在網(wǎng)上信息全部公開化,開發(fā)商如果想保留較好位置的房源,就可以先占用這部分房源,之后再做撤銷,這樣就能夠更好地完成銷控工作!睆氖聽I銷業(yè)務(wù)多年的專業(yè)人士直言不諱。尤其在去年,上海市房地局為了對市場銷控進(jìn)行規(guī)范,下發(fā)過《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》,《通知》表示,商品住房一次預(yù)售面積不少于3萬平方米。該人士表示,營造高銷售額同樣可以達(dá)到規(guī)避該政策的“目的”,“因此,樓盤銷售過程中的高撤銷額是部分開發(fā)商使用的‘正常’思路,這是一大主因!

  此外,還有知情人士向上海證券報記者介紹表示,樓盤在推盤入市之前,通常會經(jīng)歷一段時間的客戶“培養(yǎng)期”。在意向客戶累積到一定數(shù)量之后,開發(fā)商才有把握正式開盤預(yù)售。然而有意思的是,在如今觀望氣氛濃郁的情況下,當(dāng)初的“未雨綢繆”卻反而造就了高撤銷額的現(xiàn)象!坝性S多客戶在開盤當(dāng)天的確是進(jìn)行了預(yù)訂,之后卻紛紛表示反悔。究其原因,是認(rèn)為房價偏高!痹撝槿耸咳缭S解釋徐匯區(qū)某樓盤發(fā)生的高撤銷率。

  據(jù)人民銀行網(wǎng)站日前公布的調(diào)查顯示,進(jìn)入2008年,居民購房意愿再創(chuàng)新低,房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚,而上海跌幅表現(xiàn)最大,比上季度下跌4.3個百分點(diǎn)。(記者 唐文祺)

編輯:聞育旻】
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