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房價上漲壓力難減 樓市投資貴在長期

2008年04月30日 09:47 來源:上海證券報 發(fā)表評論

  活動策劃:柯鵬 李和裕

  主持/整理:唐文祺

  嘉賓:陳基強 基強聯(lián)行投資管理(中國)有限公司董事總經(jīng)理

  近日,發(fā)改委價格司發(fā)布了《一季度住房市場價格形勢分析》,報告從四個方面闡述了全國房價整體仍將繼續(xù)上漲的壓力來源:一是從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟情況看,流動性過剩、人民幣升值對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格有一定拉動;二是鋼材、人工成本的快速上升,也會推動住房價格的上升;三是近期股市深幅調(diào)整,大量資金逃離股市,同時隨著我國經(jīng)濟增長的放緩,部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會退出部分資金,在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場,而不是存入銀行,從而拉動房價繼續(xù)走高;四是居民在等待觀望后也會逐步選擇進(jìn)入住房市場。市場對于房價上漲壓力的看法不一,本周我們就邀請業(yè)內(nèi)人士與大家交流。

  7大要素決定房價趨勢

  主持人:您如何看待上述房價上漲壓力因素?

  陳基強:最近3個月,我也做了相關(guān)的研究報告,有一些方面與有關(guān)部門的判斷不謀而合。我認(rèn)為現(xiàn)在決定我國房價變動趨勢的有7大要素:“十一五”計劃和政策是對經(jīng)濟發(fā)展的一種保證;中國經(jīng)濟未來5年預(yù)計保持GDP年增長7.5%是房地產(chǎn)價格的支撐;年均4%的城市人口增長率是房地產(chǎn)發(fā)展的剛性需求;房地產(chǎn)供不應(yīng)求也促使價格持續(xù)上升;房地產(chǎn)是中國有限的投資渠道之一;人民幣升值與通貨膨脹體現(xiàn)了房地產(chǎn)增值保值的功能;宏觀調(diào)控將為房地產(chǎn)投資帶來挑戰(zhàn)和機遇。

  房地產(chǎn)并非一個“獨立”的市場。從對歐美國家過去12年的數(shù)據(jù)分析,GDP與房價的關(guān)系是正相關(guān)的,房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)可視作經(jīng)濟情況的一種“滯后反映”(一般晚2至3個季度表現(xiàn)出來),而目前中國的形勢也是一樣的。再加上土地供應(yīng)增長下降(去年土地開發(fā)面積僅同比增長0.7%),銷售面積超過竣工面積(已經(jīng)連續(xù)3年),購房者沒有“選擇權(quán)”(供求比最好在1.15,這樣購房者可以選擇適合自己的房子)。

  至于房價,從去年四季度到今年一季度的情況來看,調(diào)控的效果算是不錯了。但是,從嚴(yán)格意義上來講,房價并沒有下跌,哪怕現(xiàn)在珠三角一些城市的房價回落到了去年同期的水平,可你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的價位和去年的價格支撐點還是連得上的,調(diào)控只是把虛漲的部分?jǐn)D掉。房價僅在一年時間里的“波段”并不顯得十分重要,我們做投資的要看到樓市的長期持續(xù)性。

  二三線城市風(fēng)險須防備

  主持人:您如何看待各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展?

  陳基強:房地產(chǎn)的區(qū)域化特征明顯。一線城市多經(jīng)過調(diào)控洗禮,市場容量大,國家對其樓市的監(jiān)控也更嚴(yán)。二、三線城市則有經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿,房價基數(shù)也低,據(jù)我們統(tǒng)計,去年以來,各大開發(fā)商在二、三線城市土地儲備總投資金額約1200億元人民幣。

  但需要指出的是,二、三線城市的市場容量有限,消費力也是要“養(yǎng)”的,“規(guī)矩”也不一樣,所以,盡管不少進(jìn)軍二、三線城市的開發(fā)商已累積了不少開發(fā)經(jīng)驗,但城市房地產(chǎn)開發(fā)也不能“照抄”。看一個城市是否成熟,主要看經(jīng)濟增長趨勢,及其是否會有大量“移民”進(jìn)入,這都是與房價正相關(guān)的因素。

  此外,雖然豐富的土地資源和寬松的政策環(huán)境帶給轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的開發(fā)商很多信心,但這種信心將在未來隨著大家的爭相進(jìn)入而改變。如開發(fā)商的涌入可能導(dǎo)致二、三線城市競爭逐漸放大,地價上漲的速度也會加快,導(dǎo)致成本增加,房價上漲,而二、三線城市的居民消費能力相對偏低,過高的房價將會導(dǎo)致居民購買力減弱,房地產(chǎn)出現(xiàn)過剩、難以消化的局面。

  投機時代已一去不復(fù)返

  主持人:您對樓市投資又有哪些建議?

  陳基強:調(diào)控環(huán)境下,投資成本和風(fēng)險壓力驟然增加,把房產(chǎn)當(dāng)作投機工具的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。前面我也說過,不要看房價在短時間如一年里的波動,如果做投資就要看3至5年的升值潛力。

  對于個人投資者來說,我覺得他們不應(yīng)該貿(mào)然去二、三線城市買房,雖然那里的房價可能很便宜,但是只看到那些城市房價低是錯誤的,因為二、三線城市的二手房市場還不活躍,而對一項投資來說,“變現(xiàn)”能力很重要。

  另外,還要考慮到租賃價值。如在上海,對普通投資者來說,住宅價格已經(jīng)貴了,倒是有不少沿街商鋪價值被低估,可能成為未來樓市內(nèi)的“黑馬”;具備實力的話,則可以選擇市中心豪宅,250平方米以上、平層的那種,要按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的,在調(diào)控影響下此類產(chǎn)品的供應(yīng)量越來越小,價值則越來越高。

編輯:藍(lán)玉貴】
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