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樓市步入理性回歸 房價(jià)倒掛折射購房觀念改變

2008年07月21日 09:13 來源:人民網(wǎng)-市場報(bào) 發(fā)表評論

  北京的小劉正準(zhǔn)備購置一套新房。財(cái)力有限的他最初將目標(biāo)鎖定在了二手房上。實(shí)地看房后,讓小劉頗感驚訝,“原本以為二手房能便宜些,結(jié)果一看,同一區(qū)域,二手房價(jià)格居然比新房還高”。

  像小劉遇到的這種房價(jià)倒掛現(xiàn)象,正在北京、深圳、上海等一線城市出現(xiàn)。除了二手房比新房價(jià)格高外,同一個(gè)樓盤,二期比一期房價(jià)低,三期比二期房價(jià)低的情況也時(shí)有出現(xiàn)。

  《市場報(bào)》記者目前專訪過的美景東方三期,就是這種情況,剛開盤時(shí)的價(jià)格在1.8萬元/平方米,由于受市場因素的影響,目前的價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到了1.7萬元/平方米左右。禧福匯,從2萬元/平方米調(diào)到1.8萬元/平方米。在部分一手樓盤價(jià)格略有下調(diào)的情況下,同區(qū)域的二手樓盤的價(jià)格卻一路漲勢,如山水文園的二手市場買賣均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.3萬元/平方米。

  我愛我家的工作人員告訴《市場報(bào)》記者,出現(xiàn)房價(jià)倒掛,是多種因素綜合作用的結(jié)果。首先,部分開發(fā)商需要迅速回籠資金,所以出現(xiàn)部分一手樓盤打折調(diào)價(jià)的現(xiàn)象。其次,二手房業(yè)主大都沒有嚴(yán)重的資金壓力,雖也出現(xiàn)了議價(jià)松動(dòng),但幅度有限,因此二手房成交價(jià)相對穩(wěn)定。此外,從市場情況來看,目前很多一手樓盤是期房,不能立即入住,購買人群要面臨諸多不確定因素,購買二手房,既可以預(yù)防風(fēng)險(xiǎn),又可以即買即住。

  有分析人士認(rèn)為,新房和二手房房價(jià)倒掛,透露出一個(gè)重要信號,就是置業(yè)者的購房觀念正在發(fā)生改變。僅在一年前,大多數(shù)置業(yè)者的想法,是在近郊房價(jià)相對低廉的地方購買住房,把省下的余款購置一輛汽車。被戲稱為“開車進(jìn)城去上班”。然而,隨著近來油價(jià)的一路飆升,出行交通成本明顯增加。同時(shí),隨著一系列地鐵新線路的陸續(xù)開通,城中住戶的交通困擾有望得到部分緩解。在這樣新情況下,不少購房者表示,“權(quán)衡利弊,在城內(nèi)即使買個(gè)二手房,也比在郊區(qū)買新房劃算”。越來越多的購房者正從注重房屋的新舊、面積的大小,轉(zhuǎn)向注重交通狀況、社區(qū)配套設(shè)施等與實(shí)際生活品質(zhì)更多相關(guān)的方面。

  購房消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎

  置業(yè)者購房觀念的改變,以潤物細(xì)無聲的方式,影響著樓市的變化,并在諸多細(xì)節(jié)方面一一呈現(xiàn)出來。

  通過北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)公布的2008年1至6月份網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)可以看出,上半年北京二手房房屋吸納率為85.9%,較去年同期的55.1%上漲了30.8個(gè)百分點(diǎn),其中以總價(jià)在60萬元以下的房產(chǎn)房屋吸納率最高,為104.6%。顯然,房屋的吸納率越高,說明市場的消化程度越好,消費(fèi)者的可接受度越大。該數(shù)據(jù)顯示,在成交量低迷,市場觀望情緒濃重的情況下,越來越多的剛性需求購房者將購房意向轉(zhuǎn)移到二手房市場,特別是60萬元以下的中小戶型。記者走訪了京城的幾處樓盤,售樓人員介紹說,雖然整體成交量在萎縮,但相對來說,八九十平方米中小戶型樂觀些。

  “鏈家地產(chǎn)”的工作人員向《市場報(bào)》記者表示,自去年年底以來,受政策影響,房產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段,業(yè)內(nèi)外對于房產(chǎn)市場的走勢論爭不斷,而購房者以及賣房者的陣營也出現(xiàn)分化。部分不急于買房的消費(fèi)者選擇觀望,而二手房業(yè)主寧可“轉(zhuǎn)售為租”,也不希望降價(jià)出售。研究人員認(rèn)為,目前市場上大多是剛性的自住購房需求,購房者在滿足自身需求的同時(shí),開始關(guān)注房產(chǎn)的抗跌性。房產(chǎn)的位置、配套是衡量房產(chǎn)抗跌與否的重要標(biāo)志,因此,位于市區(qū)、大型居住社區(qū)等生活配套和商業(yè)配套齊全區(qū)域里的二手房成交比重出現(xiàn)上漲。這些變化都是購房行為趨于理性的表現(xiàn)。

  在尚不明朗的市場走勢面前,購房者的謹(jǐn)慎行為讓一些房產(chǎn)代理商開始感到壓力。用混跡京城房產(chǎn)市場多年的王女士的話講,“買房的人不好忽悠了”。一些購房者干脆買房變租房,等房價(jià)走勢清晰后再做打算。等不及的購房者則更注重方便、實(shí)用,而不是一步到位。同時(shí)也開始考慮到養(yǎng)房成本!百I房和買車一樣,不但要買得起,還要養(yǎng)得起。社區(qū)越大,使用和維護(hù)成本越大”,王女士最近經(jīng)常聽到客戶這樣的答復(fù)。

  不僅普通購房者觀念變了,就連投資客也改變了盲目跟進(jìn)的投資策略。北京地產(chǎn)圈曾經(jīng)流行一句話:“多貴的房子都有人買,而且都賣的很好”。對高檔房產(chǎn)的熱衷可見一斑。而眼下,昔日的熱度不在。記者側(cè)面打聽到幾個(gè)高檔樓盤,成交量較普通樓盤更為慘淡。據(jù)稱,不少投資客一貫認(rèn)為首都土地資源稀缺,房價(jià)會(huì)一路漲勢,只要買進(jìn)就能增值,但目前樓市的膠著狀態(tài),讓投資客們不敢輕舉妄動(dòng)。

  救市論調(diào)有悖理性回歸

  與公眾購房行為趨于理性密切相關(guān)的,是整個(gè)房產(chǎn)市場理性回歸的大背景。但令人擔(dān)憂的是,剛有理性回歸跡象,要求政府“救市”的呼聲便響起。所謂的救市理由簡而言之:一是房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)及經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)巨大,二是不及時(shí)救市,可能會(huì)摧毀銀行信貸體系。

  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授對此表示,綜合來看,房價(jià)適度下跌不會(huì)導(dǎo)致銀行出大問題。我國近幾年房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重已是不爭的事實(shí),政府為此采取了稅收、金融等多方面措施遏制房價(jià)的過快上漲,其目的就是為了擠出泡沫、讓房價(jià)回歸至合理水平。就全國而言,目前宏觀調(diào)控的目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn),談房地產(chǎn)救市為時(shí)過早。

  圈內(nèi)人賈圖也認(rèn)為,國內(nèi)房地產(chǎn)市場如果保持健康可持續(xù)發(fā)展,必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會(huì)埋下更大的隱患。房地產(chǎn)市場目前成交量低迷,正是市場步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號。這不僅不值得擔(dān)憂,反而應(yīng)該欣慰,這說明市場的力量在悄然發(fā)揮作用,而自然調(diào)整所帶來的負(fù)面影響永遠(yuǎn)是最小的。

  眾所周知,目前全國房價(jià)依然高挺,降價(jià)的只是局部城市。以北京來看,也僅僅是成交低迷,增幅放緩,但房價(jià)仍然高位運(yùn)行,并未下跌。眼下的調(diào)整對市場、政府以及開發(fā)商無疑都是好事,調(diào)整的過程就是理性回歸的過程。只有企業(yè)和消費(fèi)者同時(shí)回歸理性,一個(gè)行業(yè)才能持續(xù)健康發(fā)展。 (張子瑞 丁曉辰)

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