面對(duì)物權(quán)法中有關(guān)無(wú)約定車位業(yè)主共有的規(guī)定，近日，廣州不少小區(qū)掀起了賣(mài)車位熱，有的開(kāi)發(fā)商近日忙于獲得車位所有權(quán)，有的則急急忙忙地賣(mài)起車位來(lái)，甚至有的開(kāi)發(fā)商還未獲得車位所有權(quán)，或者車位尚在查封、抵押狀態(tài)之下就公開(kāi)發(fā)售車位。昨日，廣州各業(yè)委會(huì)集體學(xué)習(xí)探討《物權(quán)法》時(shí)向記者如是反映。
現(xiàn)象1 查封狀態(tài)車位竟公開(kāi)發(fā)售
廣州市海珠區(qū)濱江東路某花園業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人告訴記者，近日，他們小區(qū)的業(yè)主都很氣憤，正在抵制開(kāi)發(fā)商出售車位。
今年2月9日，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意就公告要發(fā)售該小區(qū)一期×××灣地下車庫(kù)174個(gè)停車位。不少業(yè)主感到十分突然，于是自發(fā)查起車位的產(chǎn)權(quán)證，發(fā)現(xiàn)車位還處于法院查封狀態(tài)，原來(lái)，開(kāi)發(fā)商欠工程款后，這些車位被法院查封了。
小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人指出，不僅車位存在這一問(wèn)題，而且小區(qū)專項(xiàng)維修資金也未到位，“開(kāi)發(fā)商的有關(guān)產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)是要受限的”，更為重要的是，小區(qū)諸多租車位的業(yè)主的車位問(wèn)題也沒(méi)有得到解決。
經(jīng)過(guò)談判，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)春節(jié)前不予出售。然而，查封多年的車位在2月28日由法院解封了，而且小區(qū)的開(kāi)發(fā)商近日到國(guó)土房管部門(mén)繳納了專項(xiàng)維修資金100多萬(wàn)元，獲準(zhǔn)可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲取了小區(qū)車位的所有權(quán)。
“目前，開(kāi)發(fā)商仍然要賣(mài)，有關(guān)事宜正在調(diào)解中”，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，“174個(gè)車位大約可以賣(mài)到3000多萬(wàn)元呢”。
現(xiàn)象2 車庫(kù)處于抵押狀態(tài)仍在賣(mài)
廣州市白云區(qū)某花園業(yè)委會(huì)向記者反映，該花園共有3個(gè)停車場(chǎng)共7000多平方米，開(kāi)發(fā)商雖然獲得了車庫(kù)的所有權(quán)，但所有權(quán)證上反映車庫(kù)處于抵押狀態(tài)，盡管如此，開(kāi)發(fā)商如今仍在出售車位。
對(duì)此，該業(yè)委會(huì)代表業(yè)主到白云區(qū)國(guó)土房管部門(mén)信訪得到的答復(fù)是：“您小區(qū)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)車位產(chǎn)權(quán)為該公司所有，因此其有權(quán)對(duì)車位進(jìn)行處置。”
對(duì)此，該小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人表示了無(wú)奈，“如果是這樣，當(dāng)初樓盤(pán)銷售時(shí)就應(yīng)當(dāng)把車位拿出來(lái)銷售，否則，開(kāi)發(fā)商個(gè)個(gè)都擁有車庫(kù)所有權(quán)，業(yè)主又怎么能有共有權(quán)呢”。
除此以外，記者近日也發(fā)現(xiàn)廣州一些早已發(fā)售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始發(fā)售車位。市民王先生反映，令人奇怪的是，他入住濱江東下渡路某小區(qū)已經(jīng)多年，小區(qū)開(kāi)發(fā)商從未提及要出售車位，反倒是在《物權(quán)法》獲得通過(guò)的這幾天，開(kāi)發(fā)商通過(guò)物管發(fā)出調(diào)查表，表示要出售已售完住宅的二期70多個(gè)車位。
分析建議
開(kāi)發(fā)商急于套現(xiàn)甩包袱
盡快明確細(xì)化共有物權(quán)
對(duì)于目前開(kāi)發(fā)商這種急于獲得車庫(kù)所有權(quán)、急于賣(mài)車位的情形，無(wú)論是法律界人士，還是業(yè)主代表，普遍認(rèn)為與《物權(quán)法》中關(guān)于 “會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有”等規(guī)定有關(guān)，這意味著“如果開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在沒(méi)有車庫(kù)所有權(quán)、現(xiàn)在不賣(mài)，將來(lái)可能無(wú)法通過(guò)出售車位獲利”。同時(shí)，有業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這也與開(kāi)發(fā)商急于“甩包袱”有關(guān)，“既能較快獲利，又能撒手不管”。
對(duì)于目前這種情形以及《物權(quán)法》中有關(guān)共有物權(quán)的規(guī)定，昨日，參與學(xué)習(xí)討論的業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人大多認(rèn)為，包括車庫(kù)在內(nèi)的共有物權(quán)的明確對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)“是好事”，但是，共有物權(quán)涉及的部分較多，而《物權(quán)法》中只列明了幾項(xiàng)，因此，在省物管條例和廣州市物管辦法修訂時(shí)，需要具體明確哪些是共有物權(quán)，誰(shuí)代表業(yè)主去對(duì)共有物權(quán)行使權(quán)利，如何保證共有物權(quán)的實(shí)施等。
具體到共有物權(quán)的收益問(wèn)題上，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人們建議，將來(lái)租賃車位物管可以收費(fèi)，但必須合理，而且費(fèi)用歸業(yè)主共有，除去物管公司應(yīng)得的管理費(fèi)用外，其余要用于業(yè)主。同時(shí)，電梯廣告費(fèi)、露天停車費(fèi)也要按《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定歸業(yè)主共有。(李婧）
