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　　換房,成了一個家庭走向新階段的標(biāo)志。從現(xiàn)實情況來看,不少中青年家庭面臨是否換房的選擇。

　　促使成家立業(yè)的人士換房動因,部分是因為一些家庭夫婦倆當(dāng)初剛走向社會參加工作時由于“囊中羞澀”,僅能買下與彼時支付能力匹配的房子,但現(xiàn)在對已有的房子“嫌小”,隨著收入和積蓄的增加,希望改善居住水平。也有部分家庭是趁著樓價下跌開始“抄底”行動。

　　盡管對從今年起的這一波樓市“小陽春”能否持續(xù)還存在爭議,不過,無論怎樣,來自中產(chǎn)階層堅實的剛性需求,讓“換房”成為樓市中一股不輕易熄滅的力量。

　　但是,“換房族”會遇到抉擇上的困惑:究竟是先賣掉已有的小房再買大房,還是同時擁有兩套房?如果是后者,就不得不考慮二套房貸政策直接帶來的成本壓力。

　　本報記者就換房一族所關(guān)心的問題,專門采訪了理財專家,并且經(jīng)過實地調(diào)查,了解廣東地區(qū)的二套房貸政策的最新動向。調(diào)查發(fā)現(xiàn),二套房貸未必是現(xiàn)在換房的“攔路虎”。

　　[案例分析]　購買二套房的兩種方案

　　第一個方案是,保持現(xiàn)有住房及貸款,另行購買目標(biāo)住房;第二個方案是,出售現(xiàn)有住房,再購買目標(biāo)住房,不考慮交易費用。

　　基本情況:換房購車

　　孫先生的個案是目前換房大軍所面臨的困惑的一個縮影。

　　31歲的孫先生在廣州某國企從事銷售工作,3年前他剛結(jié)婚時買入了一套80平方米的商品房,總價50萬元,當(dāng)時申請了30萬元的住房公積金貸款,至今仍有15萬元未歸還,月還款額3000元。

　　至于孫先生目前的家庭財產(chǎn)狀況,他擁有20萬元股票型基金、10萬元股票投資,以及總值20萬元的貨幣基金和現(xiàn)金。

　　現(xiàn)在,由于孫先生夫婦計劃生小孩,所以想更換一套較大住房,目標(biāo)是100平方米、總價100萬元左右的房子,另外,他還想添置一輛價值15萬元的家庭轎車。

　　當(dāng)聽說到換房會涉及二套房貸政策,孫先生擔(dān)心會增加購房成本�！拔覀冑I房只能量入為出,得計算清楚如果同時擁有兩套房子的成本�！�

　　渣打銀行理財專家建議:

　　出售現(xiàn)有住房,再購買目標(biāo)住房

　　針對孫先生的個案,本報記者將其具體情況向渣打銀行的理財專家請教。

　　對此,渣打銀行個人銀行部投資總監(jiān)梁大偉表示,孫先生家庭資產(chǎn)總值為117萬元,負(fù)債就是房貸的15萬元,即家庭資產(chǎn)凈值為102萬元。另外,根據(jù)相關(guān)已知信息,我們可以判斷孫先生目前的家庭收支較為平衡并有盈余。

　　梁大偉認(rèn)為,孫先生有兩個可選方案。第一個方案是,保持現(xiàn)有住房及貸款,另行購買目標(biāo)住房。根據(jù)目前現(xiàn)行的二套房貸政策,其首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,即6.534%(5年以上貸款利率5.94%×1.1=6.534%)。假設(shè)貸款年數(shù)為25年。

　　第二個方案是,出售現(xiàn)有住房,再購買目標(biāo)住房,不考慮交易費用。假設(shè)孫先生全都使用商業(yè)貸款,則其貸款比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,即首付款比例為20%,貸款利率可享受基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠,即4.158%(5年以上貸款利率5.94%×0.7=4.158%)。假設(shè)貸款年數(shù)為25年。

　　至于兩個方案孰優(yōu)孰劣,梁大偉分析,如果孫先生采用第一個方案,其每月還款金額上升至7064元,同時考慮到孫先生有了孩子后其每月支出也將相應(yīng)提高,則大大加重了孫先生每月的家庭消費負(fù)擔(dān)。如此會嚴(yán)重影響孫先生一家的生活品質(zhì)。另外,關(guān)注到購房之后,孫先生的剩余可支配資金只剩10萬元,扣除備用金之后,根本無法達成購車的理財目標(biāo)。

　　如果采用第二個方案,孫先生會發(fā)現(xiàn)每月還款金額由3000元上升至4292元,相比第一個方案要小很多。同時孫先生的剩余可支配資金達到82萬元,扣除備用金后,完成購車計劃是綽綽有余。除此之外,孫先生還多了相當(dāng)一部分可支配資金用于資產(chǎn)配置,為將來諸如子女教育、退休養(yǎng)老等投資目標(biāo)做準(zhǔn)備。但孫先生必須注意的是,由于第二個方案是出售現(xiàn)有住房之后再購房,在短期內(nèi)會存在安排臨時過渡住所的問題,同時伴有相應(yīng)的租金支出。

　　因此,從梁大偉看來,結(jié)合孫先生的實際情況和現(xiàn)時的相關(guān)政策,第二個方案要優(yōu)于第一個方案。

　　[記者調(diào)查]　廣州二套房貸　大部分可獲得7折

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),大部分銀行都“只做不說”地對房貸顧客直接給出7折后的利率。

　　建行:二套房貸利率也可以照打7折,但首付一般需三成

　　中行:新的房貸申請利率早已可打7折,第二套房首付最低可至兩成

　　工行:只要以前貸款結(jié)清,房貸利率就可以打7折

　　上述給孫先生的投資建議是基于目前官方公布的房貸政策而給出的。但自去年下半年央行出臺普通自住房和改善型住房的利率打7折以來,根據(jù)部分媒體的報道,目前廣州市場上大部分銀行實際上都“心照不宣”地對二套房也實行了利率7折的優(yōu)惠。

　　日前,本報記者實地走訪了廣州多家商業(yè)銀行,看到個貸業(yè)務(wù)部人氣都很旺,有很多購房者前來咨詢這二套房貸打7折的事情,而個貸經(jīng)理也忙得不亦樂乎。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),大部分銀行都“只做不說”地對房貸顧客直接給出7折后的利率。當(dāng)記者以購房者身份進行咨詢時,建行某支行客戶經(jīng)理表示,二套房貸利率也可以照打7折,但首付則需要根據(jù)個人的收入等財務(wù)狀況而定,一般而言第二套房首付需三成；而中行的客戶經(jīng)理則表示,對于新的房貸申請利率早已下降,可以在原來基礎(chǔ)上打7折,并表示第二套房首付最低可至兩成；工行的個貸人士也給出了相同的答復(fù),只要以前貸款結(jié)清,房貸利率就可以打7折。

　　按照規(guī)定,對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,但借款人應(yīng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司�住房平均水平以統(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　但是,當(dāng)本報記者特意詢問各家銀行一線個貸工作人員有關(guān)第二套房利率打7折需要哪些條件等問題,尤其第一套住房的面積對購買第二套住房享受的優(yōu)惠有無影響等,而各銀行紛紛表示二者沒有太大的關(guān)系。

　　據(jù)記者了解,目前監(jiān)管部門并沒有明確地表態(tài)二套房政策可以松動。所以,二套房貸利率7折優(yōu)惠尚屬于“灰色操作”。

　　從孫先生的個案來看,如果他采取梁大偉給出的第一個方案,在二套房貸利率可獲7折優(yōu)惠時,他的購房成本少了一截,而且還可以通過出租第一套房子來收取租金,甚至進而可以再擇機出售原有房子,避免由于急著在樓市低迷時賣房子而帶來的不必要損失。

　　[換房攻略]　四種換房思路操作各不同　

　　部分專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)可提供專門的周轉(zhuǎn)房源庫,免傭金,業(yè)主只需要每月支付房租費用即可

　　從孫先生的個案“舉一反三”,針對有置業(yè)升級和改善住房需求的購房者,業(yè)內(nèi)專家提出了“換房攻略”,購房者可根據(jù)自身實際情況“對號入座”。

　　首先是“賣舊買新”。針對購買新房資金實力不夠、手里又有舊房出售的購房人,專家建議,如果業(yè)主目前不居住在準(zhǔn)備出售的舊房內(nèi),就可以趁著市場好的時候先賣掉舊房,然后再購買新房；如果只有舊房一處住所,應(yīng)先確定要購買的新房價格和入住時間,不要讓出售和購買的時間差太久。

　　其次是“押舊買新”。有些業(yè)主依然希望保留舊房的所有權(quán),且支付新房首付款能力欠缺,還月供能力強。專家建議,可選擇某些專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)提供的“押舊買新”服務(wù),通過這機構(gòu)抵押舊房,獲得銀行的貸款,用貸款來支付新購房的首付。購房者只要償還新購房按揭貸款,而舊房出租的租金還可以用來償還一部分短期抵押貸款,一舉多得。　　　　

　　再次是“轉(zhuǎn)按揭賣舊買新”。針對舊房仍在按揭還款中,又需要購買新房并存在轉(zhuǎn)按揭問題的業(yè)主,專家建議,“轉(zhuǎn)按揭賣舊買新”業(yè)務(wù)即通過銀行金融服務(wù)的支持,使還處在按揭還款階段中的房產(chǎn)上市交易。此方式為房產(chǎn)尚在按揭還貸中的購房人提供了一次賣舊房買新房的機會�！　�

　　最后是“選擇周轉(zhuǎn)房”。部分業(yè)主舊房已經(jīng)出售,新房暫時不能入住,暫無定所。專家建議,部分“以舊換新”的業(yè)主在一賣一買的過程中,可能會面臨“無家可歸”的情況,一方面,舊房已經(jīng)成功出售,另一方面,新房由于是期房或者需要重新裝修等各種客觀原因?qū)е聵I(yè)主無法入住。針對這類業(yè)主,部分專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)可提供專門的房源庫,為其免傭金提供周轉(zhuǎn)房。業(yè)主只需要每月支付房租費用就可以享受這項服務(wù)。

　　[他山之石]　上海收緊二套房政策　廣州換房族須緊跟政策

　　廣東銀監(jiān)局人士表示,從未聽聞銀監(jiān)會對二套房貸政策有所放松。對于廣東地區(qū)改善型的換房群體來說,最好是緊跟政策導(dǎo)向,避免由于銀行某些措施的“朝令夕改”而導(dǎo)致?lián)p失

　　在廣州出現(xiàn)二套房貸“明緊暗松”的同時,上海銀監(jiān)局卻表示對于二套房貸將依然從緊。

　　在上海,現(xiàn)在不少商業(yè)銀行都加大了對房貸業(yè)務(wù)的“招攬”力度,對部分非首套自住型或改善型普通住房也給予貸款利率優(yōu)惠,并變相突破“首付款比例不得低于40%”的要求。而一些中介機構(gòu)則通過串通買賣雙方做高房價,以實現(xiàn)“零首付”或“低首付”。對此,上海銀監(jiān)局近日發(fā)出通知,要求在上海的中外資商業(yè)銀行,要嚴(yán)格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定,嚴(yán)禁變相放寬貸款條件,嚴(yán)防“假按揭”和“零首付”。

　　“通知”一出,各大商業(yè)銀行都緊急開會調(diào)整二套房的審批政策,　市場中也有不少二套房貸申請者對此表示擔(dān)憂并迅速做出了反應(yīng)。例如,有相當(dāng)多的進入辦理貸款業(yè)務(wù)流程的第二套房客戶提出申請,要求加快銀行審批進程和交易時間以規(guī)避政策風(fēng)險�！�

　　據(jù)報道,部分客戶都害怕自己之前提出的貸款申請會出現(xiàn)變數(shù),都想抓住舊政策的尾巴,希望銀行能盡早放款。

　　分析人士認(rèn)為,此《通知》的出臺,政府想要樓市回歸理性的意圖相當(dāng)明顯。減少投資行為,只會促進樓市更規(guī)范、更健康的發(fā)展,這是有利于民的。政府積極鼓勵那些真正有自住需求的消費者買房,至于投資者,政府更希望那些真正有資金實力的客戶買房,而不希望銀行通過變相放寬貸款條件讓投資者鉆空子。

　　據(jù)報道,日前,廣東銀監(jiān)局人士在接受訪問時明確表示,從未聽聞銀監(jiān)會對二套房貸政策有所放松。

　　那么,對于廣東地區(qū)改善型的換房群體來說,最好是緊跟政策導(dǎo)向,避免由于銀行某些措施的“朝令夕改”而導(dǎo)致?lián)p失。