南京一位女市民購買了一套精裝修房，當(dāng)時認(rèn)購協(xié)議上寫的是裝修費每平方米500元。當(dāng)她交完錢一個多月后，發(fā)現(xiàn)裝修費用是按建筑面積算的，而當(dāng)時簽的是《室內(nèi)裝修合同》，因此她認(rèn)為裝修費中應(yīng)當(dāng)去掉公共分?jǐn)偯娣e11多平方米的錢，她認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐行為，所以要求開發(fā)商雙倍返還裝修費共1.1萬余元，并將開發(fā)商告上法庭。昨天，南京市浦口區(qū)法院開庭審理了此案，沒有當(dāng)庭判決，目前雙方不同意調(diào)解。記者了解到，這是一起罕見的消費者挑戰(zhàn)精裝房裝修費計算“潛規(guī)則”的案件。
案情回放
買精裝房發(fā)現(xiàn)裝修有“貓膩”
陸女士是南京人，2006年10月份她看中了南京浦口一套商品房，建筑面積為54.97平方米。開發(fā)商告訴她，房子是精裝修的，因此房款包括毛坯房的費用和裝修費用。陸女士看了房型，覺得不錯，于是在2006年10月5日簽下了認(rèn)購協(xié)議。在認(rèn)購協(xié)議的備注中，其中有一句話“裝修500元/m2計”。陸女士當(dāng)時也沒有在意，更沒想到這句話以后竟成了雙方爭論的焦點。
過了5天，也就是10月10日，雙方簽下了《商品房買賣契約》，當(dāng)天又簽了《室內(nèi)裝修合同》，在這兩個合同中，寫明了房屋的建筑面積與使用面積，以及裝修價格，而每平方米500元的字樣再也沒有出現(xiàn)。隨后陸女士就交了所有房款共18萬余元，其中包括毛坯房價格15.8萬余元，裝修價格27485元。
因為房子還沒有裝修，陸女士就在家耐心等待。然而過了一個多月后，當(dāng)陸女士再次看合同的時候，突然發(fā)現(xiàn)了其中的問題，裝修費用是每平方米500元，房屋建筑面積是54.97平方米，兩者相乘，正好是27485元。但是簽的合同明明是《室內(nèi)裝修合同》，應(yīng)當(dāng)去掉公共分?jǐn)偯娣e11.93平方米只算使用面積啊，因此她確認(rèn)開發(fā)商多收了她的裝修費11.93×500=5965元。隨后她與開發(fā)商多次交涉，但都無結(jié)果。今年4月份，陸女士將開發(fā)商告到南京市浦口區(qū)法院。
庭審現(xiàn)場
開發(fā)商認(rèn)為“按建筑面積算”是慣例
昨天南京市浦口區(qū)法院第一次開庭審理了此案，陸女士并沒有來，她的代理人江蘇天茂律師事務(wù)所尤金福律師認(rèn)為，只是裝修了室內(nèi)，卻按照房屋建筑面積算，開發(fā)商的行為明顯存在欺詐行為，因此要求法院判令開發(fā)商雙倍返還多收的房屋裝修款共1.193萬元。
而坐在他對面的開發(fā)商代理人一臉平靜，他則認(rèn)為開發(fā)商毫無過錯。因為所謂每平方米500元只是在認(rèn)購協(xié)議的備注中，只是一個說明，不是合同條款，沒有法律效力。這句話真實的意思是，裝修總價是27485元，如果按照建筑面積分?jǐn)偟脑挘敲淳褪敲科椒矫?00元。這僅是一種計算的方法，便于向買房人說明問題，也是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)慣例。并不是說真的是每平方米500元。
更重要的是，每平方米500元僅在認(rèn)購協(xié)議中，而認(rèn)購協(xié)議第四條約定：“一經(jīng)簽訂《南京商品房買賣契約》，本認(rèn)購協(xié)議自行失效。”而5天之后，雙方就簽訂了《商品房買賣契約》，所以認(rèn)購協(xié)議已經(jīng)無效了。
同時，合同上都寫得清清楚楚，根本不存在欺詐，而且業(yè)主自己都簽字了，還有什么反悔的呢？
浦口區(qū)法院沒有當(dāng)庭判決，雙方也不同意調(diào)解。
律師點評
開發(fā)商有義務(wù)解釋“行規(guī)”
昨天尤律師告訴記者，開發(fā)商口中所說的行規(guī)，他表示完全不能接受。因為相對于大部分業(yè)主來說，其實都是外行，那么開發(fā)商就有解釋清楚的義務(wù)。他們對合同已經(jīng)研究了很長時間，業(yè)主有時只能吃啞巴虧�！澳敲匆箝_發(fā)商雙倍返還有什么依據(jù)呢？”記者問他。“這是根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》，該法并不適用于商品房，但他并不是針對商品房，而只是針對裝修費用。因為開發(fā)商存在欺詐，根據(jù)消法，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)雙倍償還。”
昨天下午記者來到該房所在的樓盤，據(jù)工作人員介紹，房子因為便宜都已賣空，但還沒有裝修，大概今年10月份可以入住。他告訴記者，目前他對這個官司了解得并不多，但還沒有人到他這里反映相關(guān)的問題。當(dāng)時業(yè)主簽訂裝修合同的時候，也沒有人提出這個問題，所以他聽到這個官司的時候有些驚訝。
記者調(diào)查
裝修計價暗含“潛規(guī)則”
記者在采訪中了解到，裝修房在市場上銷售時，大多數(shù)樓盤的計價方式均以建筑面積結(jié)算，但通常并不寫入合同中。南京城中一處高檔精裝修房的營銷人員告訴記者，開發(fā)商在銷售時是按建筑面積計算的，因此在裝修費用上同樣遵循這一“規(guī)則”，“這就好比你買房時要按照房屋的單價買下公攤面積一樣，裝修費用也不可能按套內(nèi)面積計算，一方面在銷售時方便操作，另一方面這也是我們業(yè)內(nèi)的‘潛規(guī)則’吧”。
寧南一家樓盤的老總在接受記者采訪時也表示，目前南京房地產(chǎn)市場上的裝修房并不多，過去有不少開發(fā)商在銷售時只是大致告訴買房人裝修的標(biāo)準(zhǔn)在幾百元左右，很少有買房人對裝修究竟是按照建筑面積還是套內(nèi)面積計算“較真”，因此使得這一“潛規(guī)則”延續(xù)至今。
相關(guān)政策
新版合同不提裝修單價
南京市在今年1月1日啟用了新版的購房合同，其中對于裝修房這一塊明確了新的計價方式。記者從中了解到，新版購房合同將毛坯房屋的總價與裝修價分開計算，讓人一目了然，不過當(dāng)中并沒有提及裝修的單價。新合同中的第四條“計價方式與價款”規(guī)定：“買房人預(yù)購該商品房以建筑面積計價，單價為__元/平方米，總價款合計__元。該總價款由下列款項構(gòu)成：1、房價款：__元；2、房屋套內(nèi)的裝飾裝修款：__元”。業(yè)內(nèi)人士介紹說，該條款的界定可以讓購房者在繳納稅費時明確計價基數(shù)，比如繳納契稅時按照房價總和為基數(shù)，而在繳納物業(yè)維修基金時則只需按毛坯房價計算就可以了，為購房者省下一筆開支。此外，新版購房合同的附件中還寫明了“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”，包括外墻、內(nèi)墻、頂棚、單元防盜門、墻面、地面、潔具等材料的費用。
樓市專家表示，隨著精裝修房等一批成品房的大量問世，購房者在簽訂合同時將會越來越注重對自身權(quán)益的維護(hù)，合同中含混不清的條款將很難逃過買房人的“火眼金睛”，因此有關(guān)部門應(yīng)盡快完善新版合同中的瑕疵之處，讓買房更為輕松。（楊民仆 馬祚波）
