今年上半年，房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲局面，供求矛盾已經(jīng)被建設(shè)部認(rèn)為是導(dǎo)致房價(jià)上漲主要原因之一。一方面是國土資源部促進(jìn)各個(gè)地方政府開始加大土地供應(yīng)量，另一方面，開發(fā)商在大肆拿地的情況下，由于不可能立即變成供應(yīng)上市，供應(yīng)的土地正逐步變成了開發(fā)商的“土地儲備”。
這種情況下，開發(fā)商“囤地”行為已經(jīng)直接造成了供求緊張的導(dǎo)火索之一。專家指出，改變土地供應(yīng)模式，防止開發(fā)商囤地壟斷資源已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。
上市公司瘋狂儲地
去年以來，萬科地產(chǎn)(000002)一改前期“現(xiàn)金為王”的策略，開始大規(guī)模拿地。
2006年年報(bào)顯示，截至2006年年末，已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì)約1851萬平方米，其中去年新獲取項(xiàng)目47個(gè)，總占地面積約910萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計(jì)約1222萬平方米。到今年一季度，公司再增19個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積292.9萬平方米。即使以每年平均500萬平方米的消化量計(jì)算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。更何況，萬科的拿地步伐絲毫沒有停止，粗略統(tǒng)計(jì)，單單是今年7月份1個(gè)月，萬科在全國各地拿地已經(jīng)累計(jì)花出去超過60億元。
7月24日，北辰實(shí)業(yè)(601588)聯(lián)合北京城開以92億元的天價(jià)中標(biāo)湖南長沙城北新河三角洲地塊，成為“中國地王”，僅僅這一幅地王，就給北辰帶來了380萬平方米建筑面積的土地儲備。
金地(600383)年報(bào)顯示，到本年度報(bào)告披露時(shí)，公司未結(jié)算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米。這部分土地儲備將可以保證公司5年的開發(fā)需要。
保利地產(chǎn)(600048)同樣頻頻拿地，數(shù)據(jù)顯示，其現(xiàn)有土地儲備1000多萬平方米左右，分布在全國10個(gè)城市，至少保證了未來3年房地產(chǎn)開發(fā)所需。
中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟表示，對于地產(chǎn)上市公司來說，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲備量，正因?yàn)槿绱�，上市公司增加土地儲備成為最好的發(fā)展途徑，加上目前上市公司很容易從公開市場上募集資金，資金充沛也支持了其公開拿地的行為。
買地速度高于開發(fā)速度
國內(nèi)上市公司的類似舉動其實(shí)有源可尋。在過去，大規(guī)模儲地是香港地產(chǎn)公司的生存法寶之一，過去幾年里，包括長和系、恒隆地產(chǎn)、新世界、新鴻基等公司在內(nèi)地大肆增加土儲，其中單單李嘉誠名下長和系就接近2000萬平方米。到最近，資金實(shí)力逐漸雄厚的開發(fā)商也開始依例為之。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國土地購置面積與土地開發(fā)面積增速繼續(xù)回升。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.73億平方米，同比增長10%，一季度是下降8.6%；分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為8223萬平方米，增長14.3%，中、西部地區(qū)分別增長7.7%和5.1%。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，上半年完成土地開發(fā)面積為1.18億平方米，增長7.6%�？梢钥吹�，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲備”囤積起來。
廣東公布的房地產(chǎn)運(yùn)行情況也顯示，上半年，廣東房地產(chǎn)企業(yè)本年購置土地面積1254.47萬平方米，同比增長27.5%；待開發(fā)土地面積4748.55萬平方米，增長0.1%。但本年完成開發(fā)土地面積1149.53萬平方米，比上年同期減少228.58萬平方米，下降16.6%。開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)“囤地”傾向。
建設(shè)銀行研究部剛剛出爐的一份《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢分析與預(yù)測》報(bào)告顯示：今年前5個(gè)月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠(yuǎn)未達(dá)70%以上政策要求。此外，開發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價(jià)等問題比較嚴(yán)重。2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。
加劇供求矛盾
7月30日，國家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)測中心發(fā)布《2007年上半年房價(jià)分析及后期走勢預(yù)測》報(bào)告明確指出：開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴(yán)重，加劇了供求矛盾。
從2006年上市公司年報(bào)看，一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲備，土地儲備總建筑規(guī)劃面積多在300萬平方米以上，個(gè)別企業(yè)超過1000萬平方米，按目前的囤地企業(yè)年開發(fā)量計(jì)算，在沒有新購?fù)恋氐那闆r下，一般可供連續(xù)開發(fā)好幾年，個(gè)別企業(yè)土地儲備量可供開發(fā)六七年，其他非上市開發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲備。
在房價(jià)較快上漲的情況下，一些開發(fā)商建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象也很嚴(yán)重。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時(shí)間、內(nèi)部認(rèn)購、大幅提價(jià)等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。
根據(jù)去年房地產(chǎn)項(xiàng)目開工數(shù)量預(yù)計(jì)，僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個(gè)，個(gè)別樓盤開盤時(shí)間甚至推遲1年，而價(jià)格也上漲了近20%。
推動房價(jià)繼續(xù)上漲
由于近期開發(fā)商儲備土地屢屢創(chuàng)出天價(jià)，大部分土地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了周邊樓板價(jià)格，基于成本上浮明顯，未來房產(chǎn)價(jià)格上漲也被認(rèn)為必然。
以北辰實(shí)業(yè)收獲的長沙天價(jià)土地為例。目前長沙平均房價(jià)為3500~3600元/平方米，而該地塊樓面成交價(jià)已達(dá)3500元/平方米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目成本價(jià)將在5500元/平方米以上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一價(jià)差會迅速抬高當(dāng)?shù)胤績r(jià)。
建行報(bào)告指出，如果政府不出臺更有針對性的調(diào)控政策，下半年房地產(chǎn)價(jià)格將加速上漲。其中，中心城市高房價(jià)將波及周邊二、三線城市，前期房價(jià)上漲較少的城市也將出現(xiàn)快速補(bǔ)漲。
國家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)測中心觀點(diǎn)與之相似，統(tǒng)計(jì)顯示，從今年3月份開始，全國36個(gè)大中城市商品房集中成交價(jià)已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲超過1.5%，這是2004年以來的第一次。從目前情況看，推動近期房價(jià)較快上漲的因素很難在短期內(nèi)消除，預(yù)計(jì)今年后期全國房價(jià)較快上漲的走勢仍將持續(xù)一段時(shí)間，全年漲幅可能略高于去年。(劉秀浩 李妮)
記者觀察
整理存量土地迫在眉睫
早報(bào)記者劉秀浩
實(shí)際上，為防止開發(fā)商囤積土地，政府早有明文規(guī)定。1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，連續(xù)2年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)。
2006年4月25日，國土資源部發(fā)布《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)，并規(guī)定從2006年7月1日起實(shí)行。
為保證用地者及時(shí)開發(fā)利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設(shè)項(xiàng)目的動工日期外，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設(shè)外，還要明確同意在某年某月某日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請竣工驗(yàn)收”.并在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這一規(guī)定主要是為解決一些項(xiàng)目長期建設(shè)而不竣工問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地。
但是，從執(zhí)行情況來看，真正被收回的土地少之又少，而由于地價(jià)上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。綠城中國董事長宋衛(wèi)平在拿下新江灣城土地后曾對記者表示，這一地塊開始動工，“至少要等1年半”。
中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟則表示，除了政府層面的土地供應(yīng)之外，整理存量土地迫在眉睫。據(jù)陳晟透露，目前上海關(guān)于存量土地的整理工作已經(jīng)在進(jìn)行之中。
國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長鄒曉云接受媒體采訪時(shí)表示，對于目前已經(jīng)被開發(fā)商掌握的土地，只能采取市場手段抑制房價(jià)上漲，如在交易過程中增加稅收成本等。而同時(shí)，加大政府對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的掌控力度，積極滿足中低收入者的住房需求也是一方面。鄒曉云表示，目前國土方面一直在呼吁將大地塊的土地供應(yīng)改變模式，分為中小地塊推向市場。“這樣可以有效避免少數(shù)大型開發(fā)商壟斷土地資源，延長開發(fā)周期以囤地的行為。”
