房價又開始快速上漲，這已是不爭的事實。唯一與往年不同的是，今年從豬肉價格到股市指數(shù)都在高漲，使得當(dāng)下的房價快速上漲不似其往年“一枝獨秀”時那般引人注目。
他國經(jīng)驗已經(jīng)證明，在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展過程中，房價上漲是必然趨勢。但是，同樣已被驗證的是，如果房價短期內(nèi)上漲過快，就有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。因此，能否牽住房價快速上漲的牛鼻子，仍是當(dāng)下及今后我國房地產(chǎn)調(diào)控的首要問題。
地價不斷創(chuàng)出新高是今后房價上漲的最主要推動力。今年以來，各地的新“地王”不斷涌現(xiàn)�？梢哉f，土地出讓價格“沒有最高，只有更高”。地價作為房價的重要組成部分，地價上漲必然推動房價上漲。有關(guān)資料顯示，目前歐美國家的地價一般占房屋銷售價格的60%左右，而在我國，盡管隨著這幾年的發(fā)展，地價占房價的比例有所提升，但當(dāng)前普遍在40%左右。也就是說，如果我國經(jīng)濟在今后十年、二十年內(nèi)仍保持快速增長勢頭，地價和房價仍將有很大的上漲空間，因為經(jīng)濟發(fā)展帶來的土地產(chǎn)出率的提高會產(chǎn)生強勁的土地需求。
地價快速走高緣于土地供應(yīng)偏緊，而且這種偏緊仍將在今后較長時間內(nèi)持續(xù)。從地理上看，我國雖然有960萬平方公里的國土面積，但適于房地產(chǎn)開發(fā)的平地面積僅占國土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。同時，從保證我國糧食安全的戰(zhàn)略高度出發(fā)，國家明確規(guī)定了對耕地總面積的嚴(yán)格保護，并出臺了相關(guān)法律法規(guī)，而且該戰(zhàn)略為長期戰(zhàn)略。這兩方面決定了今后很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供應(yīng)都是趨緊的。這種趨緊的預(yù)期加快了地價的上漲。
在一個逐步開放的市場中，房地產(chǎn)價格和一國幣值關(guān)系密切。從國際經(jīng)驗來看，貨幣升值對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。如1985年《廣場協(xié)議》簽訂后，日元不斷升值，成為日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成的主要因素之一。今年以來人民幣升值速度的加快有可能會增強國際市場對人民幣將進一步升值的預(yù)期。加之國內(nèi)房地產(chǎn)市場漲勢依舊，國際上的熱錢對我國房地產(chǎn)市場有賺房價上漲和人民幣升值雙重收益的流入沖動。今年以來相關(guān)外匯數(shù)據(jù)以及銀監(jiān)會對外資銀行有關(guān)違規(guī)行為的查處都佐證了這一點。更為主要的是，人民幣升值的盡頭在什么地方？這個問題一直懸而未決。無疑，這個問題可能誰也無法回答，但至少要給出一個相反的可能預(yù)期，而不是一邊倒的人民幣仍將繼續(xù)升值的判斷。
當(dāng)然，需求的快速增長也是推動房價快速上漲的一個不容忽視的因素。美國數(shù)量統(tǒng)計學(xué)者錢納里在《工業(yè)化和經(jīng)濟增長的比較研究》一書中指出，各國在工業(yè)化過程中隨著人均收入水平的提高，消費結(jié)構(gòu)的變化表現(xiàn)出相同的規(guī)律：先解決吃、穿問題，后解決住、行問題。因此，在解決溫飽問題的今天，民眾追求更為舒服的居住空間實乃無可厚非，而且改善人們的生活本就是經(jīng)濟發(fā)展的終極目標(biāo)。筆者認為，我國商品房的需求在未來10年內(nèi)仍將極為旺盛。需要明確的是，這里所提及的需求不包括投資型的購房需求。
按照上面的分析，或許有人會說，土地供應(yīng)偏緊將導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以快速增長，而住房需求的快速增長又難以遏制，加之中國經(jīng)濟仍將繼續(xù)向好和人民幣升值的預(yù)期，房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲將在所難免。對此，筆者認同房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)上漲，但不等于我們在遏制房地產(chǎn)價格的快速上漲中難有作為。
首先，提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率。當(dāng)前我國不少城市的房地產(chǎn)開發(fā)中對土地使用存在著“鋪張浪費”的情況，如超寬的小區(qū)道路，大面積的花園、草坪等。國家是否可以出臺規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)中容積率等問題作出相關(guān)規(guī)定。在商品住房、工業(yè)廠房等不同類型的土地使用指標(biāo)的分配比例上是否可以適度向商品住房傾斜。
其次，有些地方政府需要加快廉租房、中低價商品房等保障性住房的建設(shè)，同時適度擴大保障性住房受益人群的范圍。這幾年，隨著商品房價格的快速上漲，人民群眾對廉租房、中低價商品房等保障性住房的呼聲越來越高，但一些地方保障性住房的建設(shè)速度遠遠落后于房價的上漲速度。對這個老生常談的問題，地方政府需要更大的勇氣和新的辦法來加以解決。
再次，對進入房地產(chǎn)市場的資金“疏堵”并舉。合理引導(dǎo)資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。另外，加強對國外熱錢進入房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，有關(guān)部門是否可以制定外資投資房地產(chǎn)的詳細規(guī)定。
最后，政府管理部門需嚴(yán)厲打擊少數(shù)不法開發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為。同時，加大房地產(chǎn)信息的公開力度和準(zhǔn)確程度。(陶樂陽)
