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房價只漲不降 中國十個代表性城市房價走勢分析(2)
2007年08月15日 14:56 來源:新華網(wǎng)

  重慶:直轄市比價效應(yīng)提升房價空間

  這是重慶一工地上的塔吊,遠處的渝中半島高樓林立(8月3日攝)。7月份重慶主城區(qū)商品住房成交面積達248.52萬平方米,同比增長251.8%。 發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示,今年5月以來,北海、蘭州等中西部省區(qū)市房價,比去年同期上漲超過10%。重慶市6月份,14天內(nèi)商品房均價上漲7.8%。 新華社發(fā)

  正想買婚房的孫剛非常惱怒,他對記者說,看中的一套70多平方米的二手房,在談判期間,業(yè)主卻連續(xù)三次提高報價,由最初的30萬元漲到了32萬元,并且放話說,買不買隨便,反正還有人等著呢。“不是說重慶的購房者是最幸福的嗎?現(xiàn)在怎么成了這個情形了?”孫剛最后對重慶房價的“飛漲”發(fā)難。

  重慶副市長黃奇帆曾在年初做出承諾:重慶人一個月收入能買一平方米。黃廳帆即時算帳說:“2006年,重慶主城區(qū)商品房平均價格為2700元/米,主城區(qū)居民的月均收入就是2700元左右,基本實現(xiàn)了1:1。而北京和上海的比例大體是1:2到1:3”。由此,重慶人是最幸福的購房者成為全國各城市的佳話。

  但這些已成歷史。據(jù)重慶國土局的監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計,6月17日~25日,9天時間里,主城區(qū)商品住房共成交4524套,面積41.33萬平方米,與國務(wù)院公布重慶成為試驗區(qū)之前的地價相比,每平方米價格由原來的2800多元上漲到3055元,均價上漲7.6%。

  9天上漲7.6%,引起一片驚呼,但重慶的房價上升勢頭并未就此打住,繼續(xù)發(fā)揮“牛氣沖天”的效應(yīng)。

  “早上剛掛牌,下午就急著改價格。”重慶鋼運置業(yè)董事長代育松說,個別優(yōu)質(zhì)二手房的價格一天改一兩次已不算稀奇。曾有媒體于6月22日、23日對重慶市房地產(chǎn)界進行實地調(diào)查,報告顯示:在過去幾天中,這幾家新樓盤的價格,每平方米售價上漲幅度多在200~700元之間,其中一個樓盤近期的價格上漲900元,上升幅度超過20%。

  對于重慶房價由溫轉(zhuǎn)熱,重慶市規(guī)劃學(xué)會副理事長何智亞先生認為:這是一個價格上升的拐點,主要是受直轄十周年各類利好消息影響。他說:“我們可以回頭看看2003年之前,重慶的房價,那時一直是不冷不熱。但到了2003年重慶召開‘兩會’后,房價立即從每平方米2000多元提高到3000元,F(xiàn)在重慶正處于直轄十年的時機,各類利好消息不斷,增強了人們對重慶經(jīng)濟社會發(fā)展的信心,加之城市土地價格上漲,重慶房價出現(xiàn)上揚并不奇怪。”

  據(jù)何智亞先生分析,此次重慶房價的快速上漲,主要得益于直轄十年慶典充分展現(xiàn)了重慶的經(jīng)濟實力,再加上以前的房價處于洼地,使得重慶房市“補漲”需求強勁。

  房地產(chǎn)經(jīng)濟專家王志在接受記者采訪時就重慶房價表示:“對比北京、上海、深圳、杭州這些城市的房價都在1萬左右,重慶僅僅3000元/平方米的房價仍然具備上漲動力!

  成都:“城市中心論” 引發(fā)房產(chǎn)升值浪潮

  5月中旬,地處成都市中心的一個新盤“皇后國際”首次亮相,總共700套房子,竟引來里三層外三層水泄不通的人群,以致于警察不得不到現(xiàn)場維持秩序。

  自年初以來,市中心的新盤亮相,幾乎都迎來了類似的瘋狂,業(yè)內(nèi)人士認為,這主要是城市中心論的價值投資理念讓人們再次對城市中心區(qū)域房屋的投資價值看好,致使中心城區(qū)的樓盤開發(fā)量猛增,而價格漲幅也最大。投資機構(gòu)預(yù)測,城市中心居家價值和投資價值的回升,可能進一步激發(fā)人們對市中心房產(chǎn)的購買欲。

  成都萬源房地產(chǎn)公司的羅先生指出,市中心土地資源的稀缺造成了地價必然不斷翻番。據(jù)劉先生介紹說,從2000年以來,城市中心住宅物業(yè)出現(xiàn)了三個較大的拐點:2002年之前基本在3000元/平方米以下;2002年突破3000元/平方米,部分物業(yè)達到了4000元/平方米以上的價格。到2006年,市中心住宅物業(yè)出現(xiàn)了猛漲,突破了6000元/平方米,以財富中心為例,其三期推出的均價達到了6900元/平方米。2007年,成都市中心甚至出現(xiàn)了壹號公館上萬元/平方米的住宅。

  “市中心的房價是看著漲起來的!币晃粍⑿胀顿Y者稱,這兩年來他一直關(guān)注樓市,并舉例說:“2006年初,東渡時代凱悅的價格是5300元/平方米,而今年初開盤的正成財富ID,已經(jīng)漲至6200元/平方米。近日錦興路一個新盤的價格已經(jīng)突破7000元/平方米。這三個樓盤的地理位置和品質(zhì)是相當(dāng)?shù)。這幾年市中心房價最少也有15%左右的漲幅,有的已經(jīng)超過了20%。”

  成都作為“新特區(qū)”的身份得以確定,其經(jīng)濟發(fā)展后勁充足;再加上成都良好的人文環(huán)境,使得在成都進行投資成為熱點,這帶動了成都的房價上漲。

  “在《2007成都城市中心物業(yè)投資增值報告》中有數(shù)據(jù)表明,購買成都的房子有一半是外地人,他們普遍看好成都的經(jīng)濟發(fā)展;而且成都人講究休閑,舒適,市民本身就有改善居住環(huán)境的要求,這就加強了購房的剛性需求!绷_先生稱:“再加上成都剛剛被國家批準為新特區(qū),城市魅力不斷擴散,成都房價上漲就是自然而然的事了!

  羅先生預(yù)測,隨著地鐵1號線的建設(shè)與貫通,2號線的正式開工,成都市中心物業(yè)還可能迎來更大規(guī)模的升值浪潮。

  天津:京津兩市“同城”助推天津房價上漲

  今年1~6月,天津全市商品房銷售421萬平方米,銷售均價為5819元/平方米,比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬平方米,均價為5552元/平方米,上漲16.6%。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。

  對于天津房價的持續(xù)走高,南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士劉玉錄分析說:“天津作為北方經(jīng)濟中心,與北京之間的交通建設(shè)得以加強,這不但吸引投資方的資金,同時還為一些在北京工作的人員于天津購房提供了選擇!

  據(jù)消息報道,京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長線工程主線將在今年年底貫通。這無異為天津地產(chǎn)帶來一股強勁的推動力!熬┙蛲恰备拍畹耐瞥鍪紫忍魟恿搜鼐房地產(chǎn)開發(fā)商的敏感神經(jīng),吸引了他們的投資熱情。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一季度,天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資開局利好,繼續(xù)保持平穩(wěn)增長,累計完成投資75.14億元,同比增長22.3%,保持了2006年22%的增速。房地產(chǎn)投資開發(fā)指數(shù)為118.45,比上年同期提高14.85點。

  在這些路段附近開發(fā)的樓盤,受到來自北京市民的追捧。

  “如果駕車從天津市宜興埠上高速開往北京,到北京大羊坊收費站只需45分鐘,再到分鐘寺橋,最后開到王府井,全程只用65分鐘!眲⒂皲浾f:“京津交通變得如此快捷、便利,而北京的房價已直上萬元/平方米,這就讓很多在北京工作的人考慮在天津購房”。眾所周知,因為交通堵塞,路途較遠,在北京工作的人上班花費1小時是非常普遍現(xiàn)象。

  劉玉錄認為,北京是中國的政治文化中心,天津即將成為中國最具活力經(jīng)濟中心之一。從地理位置上看,天津是離北京最近的一線城市,京津通道的增加節(jié)省了兩地通行的時間,京津兩市的“同城”感越來越明顯,這為相對北京有著巨大價格優(yōu)勢的天津地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的機遇。

  專家觀點

  趙曉:住房問題不能單靠市場化

  “政策不能單單停留在房價問題上,還要深入到收入分配層面上,深入到住房供應(yīng)制度上。從住房供應(yīng)制度上,很明顯,解決窮人住房問題不能單靠市場化,同時也要靠政府的住房保障!

  房價太高,有可能是房價背離了價值,有泡沫,不合理;但也有另一種可能,即房價其實是合理的或者基本合理,房價的上漲中并沒有很大的泡沫,但老百姓還是買不起房子。這就意味著老百姓的收入太低,就算房價下降,可能還是買不起。

  其實,反映出房價不合理的背后是國民經(jīng)濟的一個更深層次的問題:國民經(jīng)濟分配結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)了畸形。

  眾所周知,我國過去幾年已經(jīng)形成了相當(dāng)嚴重的收入分配兩極分化格局。在這樣的情況下,你能指望房地產(chǎn)消費有一個健康格局嗎?你能指望通過房價穩(wěn)定讓一般人買得起房嗎?很難。如果收入分配格局出現(xiàn)問題,那么,整個住房購買肯定也是畸形的,而住房供應(yīng)也必定是畸形的。所以政府的政策卻不能單單停留在房價問題上,還要深入到收入分配層面上,深入到住房供應(yīng)制度上。

  從住房供應(yīng)制度上,很明顯,解決窮人住房問題不能單靠市場化,同時也要靠政府的住房保障。老百姓收入低,不僅買不起房,也享受不起高等教育,甚至看不起病。如果所有這些問題都同時發(fā)生在今天的中國,那么背后除了收入分配問題,政府的公共服務(wù)和社會保障也出了問題。

  1997年以來,政府只想通過住房發(fā)展來拉動經(jīng)濟增長,所以整個方向就是住房市場化,完全忽視了住房的社會保障(也忽視了政府在其他領(lǐng)域的公共產(chǎn)品和服務(wù)的供應(yīng))。盡管2006年是一個重大的轉(zhuǎn)折點,政府終于開始重視住房保障體系的建設(shè)了,但直到今日,住房保障體系的建立仍不樂觀,這里面又牽涉到更加復(fù)雜的中央和地方關(guān)系,特別是財權(quán)與事權(quán)對稱的問題了。

  我相信,政府對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的管制、想讓市場來買單的思路在這個階段有一定合理性。但政府必須從每年兩位數(shù)增長的財政收入中拿出錢來,去下決心構(gòu)建一個社會住房保障體系才是真正的解決之道。(趙曉:經(jīng)濟學(xué)博士,北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授。)

  左小蕾:政策應(yīng)更多滿足實際需求

  判斷房地產(chǎn)市場的時候,不能只看到對房地產(chǎn)投資需求的“錢勢洶洶”,就以為需求旺盛,大力推動“高檔”房屋的發(fā)展,也要看到短期逐利資本的潛在風(fēng)險。還要注意實際需求是否得到滿足和改善。

  實際需求是不可能用巨大的錢的流向來宣示自己的存在的,充其量只能對著“空置”的高樓大廈興嘆“我買不起”而讓其閑置的方式來爭取社會的關(guān)注,我們畢竟存在收入的差距。

  房子是要建的,房地產(chǎn)業(yè)在中國相當(dāng)長的時期內(nèi)會有很大的發(fā)展空間。但是政策應(yīng)該更多地關(guān)注中低檔房屋的建設(shè)。發(fā)展商追求利潤要發(fā)展高檔房無可厚非,但是應(yīng)該主要利用自有資金去發(fā)展。

  爭論“房地產(chǎn)業(yè)有沒有泡沫,應(yīng)不應(yīng)該發(fā)展”、“房地產(chǎn)價格應(yīng)不應(yīng)該大幅下降”這些問題,需要先把利益格局搞清楚,然后把利弊搞清楚,否則似是而非誤導(dǎo)市場、誤導(dǎo)政策取向,也破壞和諧。

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編輯:王菲】
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