盡管目前我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)整體運(yùn)行良好，但在宏觀調(diào)控背景下，結(jié)合未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人按揭貸款的投向與風(fēng)險(xiǎn)防范策略應(yīng)強(qiáng)調(diào)以下重點(diǎn)：
繼續(xù)積極發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。在全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)的預(yù)期下，未來(lái)2—3年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)需求的迅速增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商與居民對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的需求量也將穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)將繼續(xù)成為商業(yè)銀行重要的盈利來(lái)源。因此商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)積極發(fā)展該業(yè)務(wù)，但貸款增速以不超過(guò)當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為宜。
普通住宅開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款仍是信貸投向重點(diǎn)。住宅建設(shè)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比已經(jīng)擴(kuò)大到70%，且呈逐年提高之勢(shì)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，中小套型、中低價(jià)位的普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房供應(yīng)量將有所上升，低密度、高價(jià)位的高檔住宅的供應(yīng)量將相應(yīng)減少，因此圍繞以上三類普通住宅的開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)得到迅速發(fā)展。個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，占比超過(guò)了90%，因此未來(lái)2—3年按揭貸款仍是我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸投向的重點(diǎn)。
謹(jǐn)慎發(fā)展與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房相關(guān)的信貸業(yè)務(wù)，重點(diǎn)拓展京、滬、粵、浙、蘇的辦公樓信貸業(yè)務(wù)。由于2004年以來(lái)全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速迅速回落，空置面積上升，因此，從整體上看，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)高于住宅投資。特別值得關(guān)注的是，我國(guó)商業(yè)零售業(yè)已進(jìn)入微利時(shí)代，微薄的商業(yè)利潤(rùn)往往難以支撐高昂的商場(chǎng)租金支出，開(kāi)發(fā)商投資商鋪的盈利空間極為有限。因此除謹(jǐn)慎介入北京、上海、廣州等東部特大城市中心區(qū)域的高品質(zhì)物業(yè)開(kāi)發(fā)外，應(yīng)嚴(yán)格控制信貸資金投向商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是大型商鋪的開(kāi)發(fā)。同時(shí)由于我國(guó)辦公樓投資主要向北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市聚集，以上城市基本主導(dǎo)了全國(guó)辦公樓市場(chǎng)，因此是商業(yè)銀行拓展辦公樓類信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)地區(qū)。
東部應(yīng)繼續(xù)成為拓展業(yè)務(wù)的重點(diǎn)區(qū)域，中西部地區(qū)中心城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)不容忽視。未來(lái)2—3年，東部地區(qū)仍將是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及各類房地產(chǎn)銷售的主要區(qū)域，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津等省市將繼續(xù)成為商業(yè)銀行全面拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。其中除一線中心城市應(yīng)繼續(xù)作為信貸投向的重點(diǎn)外，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇也值得重視。與此同時(shí)，隨著我國(guó)中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的迅速增長(zhǎng)，該地區(qū)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將逐漸提高，商業(yè)銀行在部分中心城市的房貸業(yè)務(wù)面臨著較大的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)，四川省區(qū)域內(nèi)的中心城市尤其不容忽視。
重點(diǎn)發(fā)展盈利能力較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)，把握行業(yè)資產(chǎn)重組契機(jī)，合理調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了分化，大多數(shù)企業(yè)處于微利水平，因此商業(yè)銀行應(yīng)有選擇地發(fā)展房地產(chǎn)信貸客戶。應(yīng)加大對(duì)主業(yè)優(yōu)勢(shì)突出、盈利能力較強(qiáng)、資質(zhì)等級(jí)高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)的信貸支持力度，力爭(zhēng)與其建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性合作關(guān)系，謹(jǐn)慎介入進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間較短以及不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)企業(yè)多種形式的資產(chǎn)重組，對(duì)商業(yè)銀行的發(fā)展既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。從正面影響看，圍繞盤活土地資源、企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整展開(kāi)的資產(chǎn)重組在為優(yōu)勢(shì)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件的同時(shí)，也消化了一部分虧損嚴(yán)重，效益、效率低下的企業(yè)。有利于優(yōu)選目標(biāo)客戶、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量。從負(fù)面影響看，部分企業(yè)借資產(chǎn)重組之機(jī)逃廢銀行債務(wù)的行為將導(dǎo)致信貸資產(chǎn)的巨大損失。為防止不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，部分經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好、面臨被兼并或破產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，圍繞這些企業(yè)進(jìn)行信貸資產(chǎn)重組刻不容緩。
采取積極措施，切實(shí)控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)特征使其成為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)。即使對(duì)于應(yīng)大力發(fā)展的普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，也應(yīng)采取有效措施，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，杜絕不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。
對(duì)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，一是必須在項(xiàng)目審批手續(xù)完備、“四證”齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到35%以上且足額到位、項(xiàng)目綜合效益較好的前提下發(fā)放，要嚴(yán)格堅(jiān)持房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入和退出制度。二是加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，重點(diǎn)分析存貨結(jié)構(gòu)(包括原材料存貨、設(shè)備存貨、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)用品存貨)與企業(yè)的現(xiàn)金流量，據(jù)以評(píng)價(jià)企業(yè)的儲(chǔ)備資產(chǎn)水平和項(xiàng)目運(yùn)作能力。三是加強(qiáng)貸后管理，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款要開(kāi)設(shè)專用帳戶，視工程進(jìn)展情況分期撥付資金，保證專款專用，并以銷售進(jìn)度按比例歸還銀行貸款。
對(duì)個(gè)人住房貸款，一要盡快對(duì)不良貸款余額偏大的分行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，吸取教訓(xùn)作為前車之鑒。二要按照銀監(jiān)會(huì)規(guī)定對(duì)已通過(guò)竣工驗(yàn)收的現(xiàn)房辦理住房按揭貸款。三要控制個(gè)人購(gòu)房行為和首付款比例，對(duì)購(gòu)買第二套以上的個(gè)人辦理住房按揭貸款不享受住房貸款優(yōu)惠利率，且首付比例要適當(dāng)提高。四要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人第一還款能力的分析，應(yīng)通過(guò)對(duì)包括借款人的工作單位，稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方調(diào)查，審核貸款申請(qǐng)的真實(shí)性及借款人的信用情況，不得僅憑擔(dān)保、抵押物等第二還款源發(fā)放貸款。(交通銀行研究部 執(zhí)筆：張信瓊）
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