昨天，國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商將不能進行土地“分期付款”。對于市場來說，這將使動輒成交總價數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。
出讓金須一次付清
此次規(guī)定第二十三條中指出：“受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部國有建設用地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書。”
此前的11號令第二十三條明確規(guī)定，受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權。但是在實際操作過程中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設用地使用權證書的情況。早報記者之前采訪土地出讓單位時發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在高價拿下土地之后拖欠土地出讓金，甚至有開發(fā)商與政府部門私下協(xié)議付款進度等情況并不少見。
防范金融風險
開發(fā)商獲得部分土地使用權之后進行銀行融資并開發(fā)銷售，而銷售回款被用于后期循環(huán)開發(fā)，如此一來，有限的資金就可以撬動多個項目。
“等于說，開發(fā)商在這一過程中承擔了最少的資金壓力，而政府和銀行成為大船的兩根船槳�！睒I(yè)內(nèi)人士對此評價。這樣一來，很大一部分的風險實際上被轉移到了金融機構，如果某個運作環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就可能會造成一系列的風險爆發(fā)。比如說，當年大規(guī)模圈地的順馳集團用不多的流動資金一口氣拿下全國眾多高價土地，而幾乎所有的地塊被傳出拖欠地款的情況。而隨著2005年宏觀調(diào)控帶來的市場短暫回調(diào)，被稱為“7個蓋子蓋10個鍋”的資金鏈完全無法支撐公司大規(guī)模運作，最終公司不得不以低價出讓全部股權。
“地王”或將難現(xiàn)
過去一年多來，全國范圍內(nèi)產(chǎn)生了越來越多的“地王”，土地出讓成交價格動輒就有數(shù)十億之巨，開發(fā)商們的大手筆也讓人開始懷疑其現(xiàn)金支付能力。
實際上，長沙92億地王產(chǎn)生后，行業(yè)間關于其土地付款問題也因之產(chǎn)生。早報記者采訪時獲悉，對于任何一家地產(chǎn)公司來說，一次性付清如此巨額土地款幾乎是不可能的，且不說是否具備如此巨量的流動資金，就算有，也不太可能會一次性投入同一個項目。
分析人士表示，類似政策實際上提高了開發(fā)商進入土地市場的門檻，必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下，對于開發(fā)商資本規(guī)模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話，類似長沙總價近百億的地王將很難再出現(xiàn)。(劉秀浩)
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