解讀房貸新政的敏感話題
上周末，央行、銀監(jiān)會(huì)召集五大國(guó)有商業(yè)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人，就“第二套房貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)成共識(shí)，“監(jiān)管部門定下三條原則底線，具體操作細(xì)則由商業(yè)銀行自己把握”。商業(yè)銀行理財(cái)專家在解讀新一輪房貸新政時(shí)指出，“房貸”是近幾年來(lái)各家商業(yè)銀行力推并相互搶奪市場(chǎng)的業(yè)務(wù)，但目前頒布的房貸新政，相信誰(shuí)都不敢跨越。
業(yè)內(nèi)人士解讀新政時(shí)提出，從監(jiān)管層下發(fā)的《通知》內(nèi)容以及這次提出的“三大原則”進(jìn)一步看，出臺(tái)房貸新政的目地在于切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，防止那些利用住房貸款、套取銀行資金的攬局者，有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。而對(duì)那些正常的消費(fèi)投資貸款行為，金融部門仍然不會(huì)一竿子打死�！ �
為父母購(gòu)房
父母年滿60歲后不得貸款
監(jiān)管層在《通知》中已明確，對(duì)利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的借款人，采取較為嚴(yán)格的限制措施，那么部分與父母同住、父母未辦理過(guò)住房按揭手續(xù)的換房者，是否可以以父母的名義購(gòu)房而享受第一套房的待遇？
為父母購(gòu)房不算第二套房
接受采訪的銀行界人士稱，根據(jù)《通知》精神和上周末監(jiān)管層向五大國(guó)有商業(yè)銀行提出的“三大原則”，如果個(gè)人或配偶已在購(gòu)首套房時(shí)向銀行貸了款，那么再購(gòu)房時(shí)，如果用父母名字購(gòu)買的不算第二套房。但前提條件是，父母任何一方的年齡不得超過(guò)60周歲。因?yàn)楦骷疑虡I(yè)銀行在房貸規(guī)章都有一條規(guī)定，超過(guò)60歲(退休)年齡時(shí)，不能再向銀行申請(qǐng)辦理按揭。
昨天接受采訪的農(nóng)行、深發(fā)行、浦發(fā)行以及招商銀行有關(guān)人士均明確表示，房屋落父母名字的，自己僅是為父母每月供樓的還款者，不能算是自己供了第二套房。其父母如果所購(gòu)房子屬第一套房的，還可以享受貸款基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。但相應(yīng)的，此套房子的產(chǎn)權(quán)也屬于父母所有，父母享有對(duì)此套房子的處置權(quán)。
遺產(chǎn)稅話題懸而未決
對(duì)于用父母名字購(gòu)房問(wèn)題，有人也提出了擔(dān)憂。那就是父母年老或去世后，作為第一繼承人(也即房貸的實(shí)際還款人)在繼承該套房子時(shí)，會(huì)否被征收遺產(chǎn)稅？
昨天，我省稅務(wù)界人士在接受采訪時(shí)指出，對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅的問(wèn)題，前幾年社會(huì)各界熱議了一陣。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾提出，可參照外國(guó)的一些做法據(jù)實(shí)征收。但后來(lái)有權(quán)威人士表態(tài)，按照我國(guó)目前的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，征收遺產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)暫未成熟。于是，該問(wèn)題在此輪宏觀調(diào)控中未被社會(huì)各界所提起。
但如果此輪房貸新政仍未能收到預(yù)期效果，遺產(chǎn)稅是否漸行漸近呢？接受采訪的稅務(wù)人士稱，從目前我國(guó)的實(shí)際情況看，遺產(chǎn)稅問(wèn)題不可能說(shuō)征就征，也不可能一步到位。即使到了征收遺產(chǎn)稅的時(shí)候，也不會(huì)搞一刀切，肯定會(huì)參照國(guó)際上的一些做法，按評(píng)估的財(cái)產(chǎn)額度作等級(jí)劃分，劃?rùn)n次分級(jí)別再確定稅率等級(jí)。
以子女名義購(gòu)房
父母不得隨意處置未成年子女房產(chǎn)
廣州N女士目前擁有兩套房，一套是房改房，位于老市區(qū)；另一套在珠江新城，于3年前用女兒的名字向銀行貸款購(gòu)得。由于女兒當(dāng)時(shí)未足18歲，沒(méi)有身份證，還款人自然是N女士。今年9月初，N女士又相中了城郊一套商品房，環(huán)境幽靜，依山傍湖，是養(yǎng)老的好地方。她本來(lái)想籌足首期款后下定金，不料到了9月底，國(guó)家又出臺(tái)了房貸新政策，提高第二套房貸首付及利率，于是她的再購(gòu)房一事被擱了下來(lái)。國(guó)慶假期，她再次去看原想購(gòu)的那套心儀養(yǎng)老的房子，覺(jué)得確實(shí)不能舍棄，于是把自己的實(shí)際情況向銀行理財(cái)專家咨詢后獲知，她可繼續(xù)享受房貸首付3成、甚至還可以享受公積金貸款等待遇。
原來(lái)，她購(gòu)買珠江新城的房子由于是用女兒的名字，不能采用公積金貸款，而且該套房子的事實(shí)貸款人不是她本人，故銀行沒(méi)有她貸款的記錄。因?yàn)�，所�?gòu)的第一套商品房不是她自己名下的房子，加上供樓款今年上半年已還清。因此，她現(xiàn)在再購(gòu)房并向銀行貸款時(shí)，不但可以享受首付3成利率優(yōu)惠待遇，還可以采用公積金貸款。
不過(guò)也有律師建議，如果是投資者，以未成年人名義購(gòu)買房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)慎重，處置未成年人名下的房屋產(chǎn)權(quán)交易會(huì)非常麻煩。處置房產(chǎn)就會(huì)涉及到未成年人權(quán)益保護(hù)問(wèn)題，房屋轉(zhuǎn)讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來(lái)治療，孩子要出國(guó)留學(xué)但錢不夠等。父母出售房地產(chǎn)所得款項(xiàng)將全部用于撫養(yǎng)末成年人。否則父母不得隨意處置孩子名下的產(chǎn)業(yè)。
也有銀行理財(cái)專家指出，用子女名字貸款購(gòu)房，房產(chǎn)權(quán)人是子女。在目前情況下沒(méi)有任何不妥。如果子女從事商業(yè)活動(dòng)，一旦需要大筆資金周轉(zhuǎn)，還可以用房子作抵押向銀行貸款。但如果子女的企業(yè)破產(chǎn)，那么被抵押的房子將被銀行作為抵債資產(chǎn)收回。對(duì)于真正的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，那將是一種損失。這對(duì)于疼愛(ài)子女的中國(guó)傳統(tǒng)式父母來(lái)說(shuō)，不能不考慮。
高信用者
高端客戶貸款依然不難
接受采訪的銀行界人士亦表示，即使本周房貸新政的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，首當(dāng)其沖的是那些大量搶購(gòu)房、囤房的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作者，而對(duì)于那些有信用、真正自住的普通消費(fèi)者，影響較小。
有關(guān)人士分析，目前各家商業(yè)銀行新設(shè)計(jì)的“房貸”品種繁多，如果個(gè)人曾經(jīng)在銀行貸過(guò)款而且已經(jīng)還清了，現(xiàn)在再貸款也不算是第二套房。這樣還說(shuō)明個(gè)人有信用、又不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的攬局者。因此，一旦需要銀行資金，銀行還是很樂(lè)意放貸的。
如深發(fā)展去年開(kāi)始推出的“氣球貸”便是為高端客戶開(kāi)辟的一條中長(zhǎng)期貸款融資的理財(cái)渠道。深發(fā)展在設(shè)計(jì)“氣球貸”時(shí)，已經(jīng)為借款人的到期還款作了安排，即設(shè)計(jì)了到期再融資機(jī)制，只要借款人還款正常、抵押房產(chǎn)沒(méi)有法律糾紛，銀行以合同約定的形式明確承諾對(duì)剩余貸款本金提供再融資。而且，再融資的貸款還可以繼續(xù)辦理“氣球貸”。通過(guò)這樣的安排，“氣球貸”可以實(shí)現(xiàn)續(xù)短為長(zhǎng)。譬如借款人可以連續(xù)做2個(gè)5年期的“氣球貸”，實(shí)際貸款期限達(dá)到最長(zhǎng)規(guī)定10年。(駱海濤 楊小亮 朱桂芳)
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