政策風(fēng)頻吹，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入秋季后顯得“反常”，調(diào)整跡象開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。
近日，珠三角樓市首當(dāng)其沖，變局初顯。上海證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在兩大一線城市中，廣州堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，打折促銷風(fēng)漸起；深圳交投量則急劇萎縮，甚至有人判斷房?jī)r(jià)將跌去40%。這股調(diào)整風(fēng)會(huì)否繼續(xù)蔓延？樓市是否迎來(lái)了真正的拐點(diǎn)？不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，新的房地產(chǎn)調(diào)控政策有望出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨又一次的深度調(diào)整。
廣州：“打折風(fēng)”越吹越烈
“廣州樓市買賣雙方出現(xiàn)新動(dòng)向”、“廣州開(kāi)發(fā)商公開(kāi)降價(jià)了”、“廣州多個(gè)區(qū)域頻現(xiàn)新盤降價(jià)”……近期，廣州樓市的“大動(dòng)靜”引起了全國(guó)性的關(guān)注。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室的分析師向記者介紹，自從上月底廣州兩大開(kāi)發(fā)商——恒大地產(chǎn)和富力地產(chǎn)旗下的樓盤推出“買樓送一成首期”的9折促銷后，廣州樓盤的“打折風(fēng)”便開(kāi)始吹起。
據(jù)悉，本月廣州多個(gè)當(dāng)?shù)刂_(kāi)發(fā)商紛紛打出“促銷牌”，如雅居樂(lè)地產(chǎn)借著集團(tuán)15周年慶推出回饋活動(dòng)，活動(dòng)期間業(yè)主再買房、介紹買房等可獲額外9.8折；又如“惠民購(gòu)房大行動(dòng)”、“現(xiàn)樓購(gòu)房節(jié)，最高優(yōu)惠13萬(wàn)元/套”等名目繁多的活動(dòng)。同時(shí)，在那些大開(kāi)發(fā)商帶頭打折的推波助瀾下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商似乎頂不住壓力，也加入促銷行列，“打折風(fēng)”越吹越烈。
在國(guó)家發(fā)改委上周剛發(fā)布的10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，廣州上月的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅為7.8%，環(huán)比漲幅則為0.8%，比三季度有所放緩�！皣�(guó)慶長(zhǎng)假過(guò)后，廣州不少地區(qū)的新房報(bào)價(jià)顯得理性了不少�！狈治鰩熣J(rèn)為，雖然上月廣州一手房成交均價(jià)繼續(xù)向上，并突破了12000元每平方米的新關(guān)口，但之前房?jī)r(jià)漲得太急，加上房貸新政出臺(tái)，導(dǎo)致廣州樓市觀望情緒濃厚，樓市成交量大減，新開(kāi)樓盤于是不敢再漫天叫價(jià)。
有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州271個(gè)在售樓盤截至本周一竟有約85%零成交，交投萎縮所引起的價(jià)格“呆滯”也使廣州樓市里的不少人如坐針氈。不過(guò)也有分析稱，由于上半年以來(lái)樓市銷售暢旺，不少開(kāi)發(fā)商都追加了銷售任務(wù)，而至今不少大公司都還沒(méi)完成年度任務(wù)，上市公司則更要沖年底業(yè)績(jī)，這樣的壓力迫使許多開(kāi)發(fā)商不得不采取促銷手段。
深圳：急漲房?jī)r(jià)“喘口氣”
雖說(shuō)在國(guó)家發(fā)改委新發(fā)布的10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，深圳上月的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅和環(huán)比漲幅仍分別高達(dá)16.8%和2.4%，依然處于全國(guó)前列，但從深圳樓市的近況來(lái)看，高位盤整成為眾多深圳業(yè)內(nèi)人士的一致評(píng)價(jià)。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)給出的研究報(bào)告顯示，10月深圳一手房市場(chǎng)日均成交量不足60套，較9月下降51.2%；二手房日均成交量不足110套，各區(qū)交易量的下降幅度在30%-70%之間�！岸址砍山涣康奈s帶動(dòng)了一手房成交量出現(xiàn)下降�！狈治鋈耸勘硎荆�9月中旬深圳各家銀行先后都停止了二手房房貸，深圳二手房成交由此出現(xiàn)了快速下滑，甚至出現(xiàn)個(gè)別炒房者降價(jià)拋盤現(xiàn)象。但是在量縮的同時(shí)，深圳的一、二手房?jī)r(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化。
“近兩個(gè)月來(lái)，深圳樓市的基本面就是‘量縮價(jià)平’�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室的有關(guān)人士介紹，“近期新盤紛紛遭受冷遇，使得開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作更加謹(jǐn)慎。如上周，深圳樓市內(nèi)新開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)H2 個(gè)，共171 套、2.8 萬(wàn)平方米，供應(yīng)量較之前幾周又有明顯的下跌。而成交方面各區(qū)域情況有差異，整體成交均價(jià)為14063元/平方米，較前一周微漲0.49%�！�
有分析指出，今年以來(lái)深圳樓市可分為三個(gè)發(fā)展階段。第一階段是1-4月的交易活躍期，交易量走勢(shì)顯示市場(chǎng)需求逐步增加，置業(yè)者對(duì)房?jī)r(jià)心理預(yù)期大幅度提高，該時(shí)期新盤均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右浮動(dòng)；第二階段是5-7月的觀望調(diào)整期，房?jī)r(jià)高企、土地供應(yīng)加速、加息等政策陸續(xù)出臺(tái)，持幣觀望比重加大導(dǎo)致交易量下滑，該時(shí)期新盤均價(jià)在1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米；第三階段是8-10月的成交低迷期，新的政策調(diào)控帶來(lái)利空影響，銀行緊縮房貸使得購(gòu)房者房貸壓力放大、投資門檻提高，較大程度地抑制了購(gòu)房需求，只是受個(gè)盤因素影響，新房?jī)r(jià)格繼續(xù)走高，在該時(shí)期達(dá)到1.6萬(wàn)元/平方米以上。
“倒牛步”還是大崩盤
一些人認(rèn)為，廣州等城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)已得到抑制，伴隨著成交進(jìn)一步萎縮，樓市終將“背過(guò)身去”，一路下滑。一些人認(rèn)為，說(shuō)“崩盤”還為時(shí)尚早，要知道樓盤紛紛打折促銷存在新政調(diào)控、年底趕業(yè)績(jī)等多種原因，并不意味著房?jī)r(jià)就已進(jìn)入下降通道，未來(lái)走勢(shì)還要看調(diào)控政策的落實(shí)情況。
“一個(gè)城市的房?jī)r(jià)會(huì)否產(chǎn)生下降，我認(rèn)為應(yīng)該是由供求關(guān)系來(lái)衡量�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹一直持此觀點(diǎn)。她認(rèn)為，如果廣州的樓盤價(jià)格排出來(lái)之后，能夠得到市場(chǎng)認(rèn)可，那就意味著需求仍然存在，價(jià)格下降的可能性就不大了。此外，廣州和中國(guó)香港地區(qū)比較接近，因此受到輻射影響程度也大，在這種基礎(chǔ)上，說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)降下來(lái)未免過(guò)于片面了。而如果廣州在下個(gè)月再出現(xiàn)上漲也不用太擔(dān)心，只是土地供應(yīng)一旦實(shí)現(xiàn)了，房?jī)r(jià)仍會(huì)回調(diào)，這都是很正常的市場(chǎng)周期反應(yīng)。
深圳樓市的資深人士半求則把目前的現(xiàn)象比作“倒牛步”。他所謂的樓市“倒牛步”，就是樓市中長(zhǎng)期依然看好，但是短期存在結(jié)構(gòu)性調(diào)整(而非全局調(diào)整)的風(fēng)險(xiǎn)，目前的一線城市居民就應(yīng)該做好此準(zhǔn)備，房?jī)r(jià)整體需要盤整以等待價(jià)格體系的重新合理化。(記者 李和裕)
政策之手當(dāng)適時(shí)一推
樓市大調(diào)整的腳步，似乎真的近了。
廣州和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在經(jīng)歷一輪不小的波動(dòng)。盡管，成交價(jià)和成交量的下滑不能被誤讀為“暴跌”。但是至少，可以給我們一點(diǎn)啟示。
10月份，本應(yīng)該是樓市的“金九銀十”，廣州商品住宅成交量逆勢(shì)下滑明顯，比9月下降了18%。隨后，廣州房?jī)r(jià)開(kāi)始漲幅放緩，10月的數(shù)據(jù)比9月下降了8%。到了11月，房?jī)r(jià)下滑趨勢(shì)更為明顯。中小開(kāi)發(fā)商熬不住，大型開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始放下身段，打折成風(fēng)，助推了這股“降價(jià)風(fēng)”。
而在深圳，10月份，新房日均成交量不足60套，到了11月份，又銳減到僅為40余套，相當(dāng)于上半年日均200套成交的20%。成交量的大幅縮水，導(dǎo)致深圳樓市觀望氣氛愈加明顯，房?jī)r(jià)將下跌40%的論斷得到了不少的支持，或是內(nèi)心的擁護(hù)，不少二手房業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始“松口”，房?jī)r(jià)高漲乏力。
先是成交量步入低谷，隨后房?jī)r(jià)理性下調(diào)——南方的房地產(chǎn)市場(chǎng)“提前過(guò)冬”，南方又一直是樓市的“橋頭堡”。這樣的“慣性”市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)不會(huì)席卷全國(guó)？會(huì)不會(huì)預(yù)示著新一輪調(diào)整？應(yīng)該說(shuō)，這是有可能的。
今年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)加速上漲，10月份的新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)到17.8%，創(chuàng)歷史新高。與此相對(duì)應(yīng)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，無(wú)論是一手房還是二手房，成交量已經(jīng)日益萎縮。而在上海，據(jù)上證房產(chǎn)指數(shù)辦公室的指數(shù)報(bào)告，10月份，上證新建住宅指數(shù)為2042點(diǎn)，比上月上漲2.00%。但是在房貸新政的影響下，新建住宅成交大幅減少，住宅價(jià)格仍然保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。
政策利劍高懸，多空博弈白熱化的京滬等地房地產(chǎn)市場(chǎng)，觀望氛圍已經(jīng)形成，最直觀的表現(xiàn)就是成交量的大幅下滑。這個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)怎么走，看得就是對(duì)應(yīng)雙方的耐力和實(shí)力的比拼了。結(jié)果只有兩個(gè)，要么就是開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力強(qiáng)勁，熬過(guò)這段淡季，成交量隨后破冰，房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)；要么就是購(gòu)房者暫時(shí)壓抑急迫的購(gòu)房需求，在明年年初時(shí)期，樓市迎來(lái)不小的調(diào)整，房?jī)r(jià)向理性值回歸。
除卻買賣雙方，還會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響的，就是可能的調(diào)控政策。建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)稅總局等相關(guān)部門，一旦出臺(tái)房地產(chǎn)行政、財(cái)稅方面的調(diào)控政策，結(jié)合目前“年關(guān)”將近的金融緊縮態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)，樓市就可能呈觀望加劇態(tài)勢(shì)，投資客的比例持續(xù)大幅下降，外資繼續(xù)收手，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定的波動(dòng)和下調(diào)。
臨界關(guān)口，樓市面臨新的突破，是政策之手適時(shí)一推的時(shí)候了。(記者 柯鵬)
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