央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點等一系列政策的威力,陸續(xù)在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現(xiàn),但除泡沫泛濫的深圳之外,其余三地只是進入了多空博弈的觀望期,依舊存在報復(fù)性上漲的可能
深圳:泡沫開始破裂
10月以來,深圳樓市在連續(xù)3個月成交萎縮之后,樓價開始猛然下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,深圳10月新房均價回落至14797元/平方米,較9月下跌約一成。
與此同時,深圳二手房交易量銳減,價格暴跌。據(jù)深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù),二手房交易量10月下降36.78%,二手房價格 9月比 8月,下降47.09%。
深圳蛇口區(qū)的半島城邦在年初開盤時定價每平方米不到1萬元,到了今年6月曾被炒到每平方米4.5萬元,此時又已跌回每平方米2萬元!疤煊渫,必令其狂”,這句古訓(xùn)對深圳樓市而言,可謂一語中的。
今年6月,深圳房價同比大漲22%,成為全國樓市領(lǐng)頭羊。推動深圳樓市高企的是國內(nèi)的熱錢。在2005年從長三角撤出之后,大部分熱錢進入當(dāng)時樓價上漲較緩的珠三角地區(qū)。
由于深圳樓市的市場交易機制便捷,一宗買賣在內(nèi)地需要一兩周才能完成,在深圳只需要兩三天;而充分競爭的中介機構(gòu)也使得投資者從買房到賣房的交易成本大大降低。
這種交易的便利,使得深圳成為熱錢聚集的焦點。據(jù)世華地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,在今年8月份市場轉(zhuǎn)折之初,投資型買家依然占成交量的50%以上。據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會調(diào)查,有些樓盤70%的買家是投資客。
熱錢的威力,在今年集中爆發(fā),深圳的高檔樓盤和別墅被輪番拉高,并帶動整個市場走向瘋狂,僅上半年就暴漲50%。深圳市政府為此頻頻開會,部署出臺一系列措施調(diào)整房地產(chǎn)市場,并且提出向炒家課以重稅。
6月下旬,深圳部分商業(yè)銀行悄悄停止了二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。到9月27日,央行推行房貸新政之后,購買第二套住房已很難獲得四大商業(yè)銀行的貸款。
在深圳市政府的組合拳和銀根收緊的影響之下,深圳樓市不斷上漲的態(tài)勢被終結(jié)。8月開始,深圳二手房掛牌量猛增近三成,許多炒家開始拋售手中的樓盤,但為時已晚。
市場突然逆轉(zhuǎn)不但套牢了大量初次入市的“散戶”,也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆發(fā)的中天地產(chǎn)倒閉案,就是因為該公司老板在炒樓過程中資金鏈突然斷裂。不僅如此,據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計,今年7月到10月,深圳中介行業(yè)至少有15000人失業(yè)。
“這種情況很正常,因為前一輪房價的上漲明顯是非理性上漲!鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)集團的投資總監(jiān)向南方周末記者表示,據(jù)他測算,深圳每年樓價的理性漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi),而2007年上半年短短半年內(nèi),樓價的漲幅已經(jīng)透支了未來五年的上升空間。因此,“下半年的回調(diào)已是必然”。
這種觀點已經(jīng)成為深圳各大開發(fā)商的共識,許多開發(fā)商認(rèn)為,深圳樓市的調(diào)整時間將非常長,“一兩年之內(nèi)很難恢復(fù)元氣”。
10月之后,深圳樓市下跌的效應(yīng),也傳導(dǎo)到相鄰的廣州。
廣州:回暖待明年
“冬天說來就來了”,保利地產(chǎn)一位項目經(jīng)理用這樣的語言來形容廣州樓市轉(zhuǎn)折的突然。
黃金周前夕,在數(shù)次加息和提高人民幣存款準(zhǔn)備金率后,央行再施重拳,宣布提高第二套房首付和利率。原本希望在長假掘金的大小房企,被突如其來的房貸新政打亂了陣腳。
據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù),10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬平方米,比9月份的成交量下跌了18%,創(chuàng)造了今年以來樓市的新低。
進入11月,成交寒冬依然沒有過去,不少新盤簽約率令開發(fā)商心驚。以佛性、禪文化為賣點的公園一號樓盤,10月1日開盤,兩個月只賣出20%。
交易量急劇下滑,令不少未完成年度任務(wù)的開發(fā)商如坐針氈。他們推出打折、送禮等促銷手段,如富力集團,公開表示現(xiàn)在買樓送70年物管,名盛集團的江南玫瑰園,買樓則送車位,此外,恒大地產(chǎn)還發(fā)明了買樓送一成首付的新招,但市場依舊不買賬。
萬科和碧桂園這樣的帶頭大哥果斷決定降價,11月3日,萬科金域藍灣三期開盤價為7500元每平方米,僅為預(yù)期售價的一半。12月1日,碧桂園鳳凰城以4800元每平方米的均價拋售全新洋房。
二手房也開始松動,在投資比例較高的珠江新城,豪宅樓盤——凱旋新世界的一名業(yè)主甚至主動降價80萬,以求物業(yè)脫手。而昔日成交量極大的洛溪板塊下跌更加明顯,超級大盤麗江花園10月各中介行的成交量大跌50%-80%不等。
“9·27房貸新政是一根導(dǎo)火索,改變了買房必升值的預(yù)期!苯(jīng)緯地產(chǎn)研究部副經(jīng)理吳定金對南方周末記者表示。他認(rèn)為,隨著樓價的高漲,之前入市的買家多是二、三次置業(yè)者,他們或多或少地帶有投資性質(zhì),“相比于幾年前的自住為主,廣州買家結(jié)構(gòu)已有了變化,隨著新政的出臺,這些投資者改變了對市場的判斷,成交也因此受到影響”。
但絕大部分業(yè)內(nèi)人士對廣州樓市走勢表示樂觀。合富輝煌是廣州代理一手樓盤最多的地產(chǎn)中介,該集團首席分析師黎文江認(rèn)為,明年樓市回暖有諸多利好:其一,從2008年1月1日開始,各大銀行有了新一年的房貸額度,樓市“斷奶”問題將緩解;其二,廣州并非物業(yè)稅的試點城市;另外,廣州樓市還有2010年亞運預(yù)期的支撐。
“廣州一手房70%的購買者還是自住,市場依然由剛性需求支撐,這與深圳不一樣,廣州的調(diào)整也就是三個月的時間!睆V州滿堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌對南方周末記者表示。11月3日,降價銷售的萬科金域藍灣在開盤后當(dāng)天售罄。
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