最近，關(guān)于深圳樓市的消息吸引了全國人民的眼球。統(tǒng)計顯示，今年10月深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上。同時，一些住宅新盤已采取低價開盤策略，每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
在北京，樓市“有價無市”的消息頻頻見諸報端。確鑿的事實是，部分樓盤出現(xiàn)了開發(fā)商打折、送車位、送油票等活動，甚至有的樓盤直接給予降價優(yōu)惠。
買房人期盼著這些跡象都是樓市拐點來臨的前兆。樓市拐點是否真的即將來臨？讓我們聽聽專家的說法。
“我覺得王小廣說得很對，中國樓市調(diào)整的拐點真的要來了�！� 北京買房人鄒女士說。
王小廣是國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。11月28日，在第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場論壇上，王小廣拋出驚人觀點：中國樓市調(diào)整的拐點越來越近了。
如果真是這樣的話，對于那些要買房而買不起的老百姓而言，無疑是個大喜訊。
一段時間以來，房價居高不下一直是購房人的心病。樓市拐點的到來，意味著一路攀升的房價增長趨緩，甚至開始回落。
在業(yè)界，王小廣向以言辭犀利著稱，他曾對房價走勢有過準(zhǔn)確預(yù)測，被譽(yù)為有先見之明。因此，拐點論一拋出，便引來眾多支持者，也得到不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。反駁的觀點同時存在，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)就認(rèn)為拐點之說太武斷：“目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點�！�
據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“2007年樓市拐點會否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點會出現(xiàn)，32.05%的人認(rèn)為以后房價還將看漲。
這一次，王小廣是否還有先見之明，有待事實的驗證。
樓市拐點即將出現(xiàn)？
鄒女士這段時間一直奔波在眾多房產(chǎn)銷售商中間。她期望用理想的價位換回一套理想的房子。但是，房產(chǎn)商開出的價位一度讓她無法接受。
“3個星期前，奧林匹克花園給我的價格是每平方米14000元，昨天我又去了，他們給出的價格相比上次每平方米降了1500元。有的樓盤還有打折、送車位等優(yōu)惠活動�！编u女士在看到深圳、上海樓市成交量出現(xiàn)下滑時，結(jié)合北京房價的現(xiàn)狀，深信經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣的觀點，即樓市的拐點真的要來了。她甚至認(rèn)為，現(xiàn)在的降價就是拐點來臨的前兆。
據(jù)統(tǒng)計顯示，今年10月深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上。與此同時，深圳、廣州部分樓盤的價格也開始松動， 一些住宅新盤已采取低價開盤策略，每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
這正是王小廣拋出“樓市調(diào)整拐點近了”的主要根據(jù)，他認(rèn)為，深圳樓市的調(diào)整預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)整信號已經(jīng)釋放。“這預(yù)示著房價增長放緩甚至房地產(chǎn)絕對價格回落的逆轉(zhuǎn)已經(jīng)開始。我不敢說全國所有地區(qū)的房價2008年都會出現(xiàn)拐點，但房地產(chǎn)市場調(diào)整的拐點已經(jīng)越來越近。”11月28日，在第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場論壇上，王小廣如是說。
拐點論拋出后，立即在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)激起波瀾。《民主與法制時報》記者接觸的8位買房人中，有6位買房人愿意相信樓市調(diào)整拐點要來了。
“王小廣有時候說得挺準(zhǔn)的�！币晃辉谑聵I(yè)單位任職的劉姓買房人坦言，相信“樓市拐點近了”的原因不光有對王小廣本人判斷力的贊同，當(dāng)然還有自己一廂情愿盼著房子價格下降能買房的情結(jié)。
去年，當(dāng)人們熱議房價將由上漲轉(zhuǎn)變?yōu)橄碌鴷r，王小廣拋出“房價漲幅被嚴(yán)重低估了一到兩倍”。后來的事實是，房價繼續(xù)攀升，王小廣的觀點得到市場驗證。關(guān)注樓市的人們認(rèn)為王小廣的觀點冷靜、現(xiàn)實，王小廣“很有先見之明”。
正是由于王小廣這樣的背景，目前一些買房人很愿意相信他的觀點，準(zhǔn)備在拐點來臨前捂緊口袋，“等等再買房”。
京滬深房價出現(xiàn)松動跡象
鄒女士說，自從聽說“樓市調(diào)整拐點要來”的議論后，她就格外注意樓市的動向。
前段時間她就盯上了奧林匹克花園一套70多平方米的房子，現(xiàn)在價格是每平方米12500元，相比3個星期前，每平方米下降了1500元。她曾光顧過的遠(yuǎn)洋一方樓盤，目前在分期付款的前提下，也為買房人在總價的基礎(chǔ)上打9.9折。雍景四季的樓盤，在15天前均價為12000元，到12月5日，均價為10500元，同樣每平方米下降了1500元。
“有的樓盤還時不時地做活動，邀請我們參加，只要買房就給打折，還送車位、油票，這樣每平方米比原來至少便宜了1000多元�！眲⑿召I房人認(rèn)為，最近開發(fā)商突然間的殷勤和毫無理由的打折讓利活動，讓他徹底相信樓市已進(jìn)入調(diào)整期了。
“如果光北京的房價在降，那還不能說明什么，問題是像上海、深圳這幾個城市也在降啊�！编u女士說，如果沒有有力的證據(jù)證明這是樓市正常的運(yùn)行態(tài)勢，那么她相信樓市調(diào)整的拐點真的就要來了。
中國指數(shù)研究院的一份統(tǒng)計顯示，10月份深圳商品房成交均價為每平方米14797元，和9月份相比下降了10.35%。
在深圳樓市價格出現(xiàn)下浮的同時，成交量也在下降。而其他城市，如上海成交量也出現(xiàn)了下降，關(guān)于北京樓市“有價無市”的報道更是頻頻見諸報端。
北京鏈家地產(chǎn)的調(diào)研顯示，政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使商品住宅市場受到的沖擊很大，預(yù)計2007年商品住宅成交量同比將下降21.7%，10月到11月份下降更為明顯。
根據(jù)國家發(fā)改委每月公布的住房價格指數(shù)顯示，廣州住房價格指數(shù)漲幅在全國70個主要城市的排名，從今年初的第三位逐月下降到10月份的第34位。11月，上海市商品住宅成交均價下跌了7個百分點。今年10月深圳新房市場日均成交住宅更是不足60套，較9月下降了一半以上。
在一系列打折、成交量下降的消息刺激下，一些買房人也像鄒女士一樣，深信樓市調(diào)整拐點真的要來了。部分地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，中國樓市出現(xiàn)調(diào)整拐點已經(jīng)有了必備因素。
政策調(diào)控后的必然？
王小廣“中國樓市調(diào)整拐點近了”觀點拋出后，搜房網(wǎng)進(jìn)行了一項“2007年樓市拐點會否出現(xiàn)？”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，調(diào)查顯示：59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點會出現(xiàn)。對“今后一至兩年里房價將呈何種走勢”的問題，47.56%的被調(diào)查者認(rèn)為下降，7.95%的人認(rèn)為快速增長，32.05%的人認(rèn)為穩(wěn)定增長。
中國社科院研究員易憲容是贊同“樓市拐點即將來臨”的一位，他認(rèn)為，樓市成交量低迷說明樓市進(jìn)入了拐點。
易憲容分析，近幾年，國內(nèi)房價暴漲已經(jīng)有一段時間了，市場的價格永遠(yuǎn)是上下波動的，從來沒有只漲不跌的市場。但在房價上漲時，工人的工資卻沒有漲，目前該買房的人已經(jīng)買了，買不起房子的人受通貨膨脹壓力開始觀望，在房地產(chǎn)市場“有價無市”的現(xiàn)實下，房價不可能再持續(xù)上漲了。
“由于供需矛盾突出，樓市泡沫嚴(yán)重，造成了經(jīng)濟(jì)漲勢虛高。從最近出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策來看，表明政府對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識有了根本的改變。如果這樣，樓市調(diào)整的腳步也就近了�！币讘椚菡f。
同時，易憲容認(rèn)為，隨著保障性住房范圍的擴(kuò)大，必將使商品房銷售范圍縮小。再加上政策對購買第二套商品房人的貸款約束，商品房的銷售范圍進(jìn)一步縮小，購買人數(shù)嚴(yán)重縮水。因此，要想使“不貧窮又不太富有”的這部分人掏腰包，調(diào)整價格是必然選擇。
實際上，王小廣提出“樓市調(diào)整拐點近了”的另一個依據(jù)也是，目前樓市供需矛盾的現(xiàn)狀。對于房地產(chǎn)市場“供給不能滿足需求”的說法，王小廣認(rèn)為“不靠譜”，“我們目前房地產(chǎn)市場的需求有多少是真實需求？”王小廣質(zhì)問。
王小廣認(rèn)為，在整個房地產(chǎn)市場需求中，有三成甚至更多是用來投資的，這部分需求不能算是真實需求。“正是房地產(chǎn)投資性需求過熱造成了房價虛高不下。當(dāng)調(diào)控之后，樓市調(diào)整拐點來臨后，房價必然回落�！�
拐點之說“太武斷”
王小廣的拐點說并沒有得到業(yè)界的一致認(rèn)同。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)就是持反對意見的一位。在陳國強(qiáng)看來，拐點之說“太武斷”。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，對于目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動的現(xiàn)象，要具體問題具體分析：“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況說明政府的組合政策發(fā)生了效應(yīng)，如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點過于武斷�！�
對于王小廣樓市供需矛盾的觀點，陳國強(qiáng)并不認(rèn)同。他認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿足，那么房價下跌的期望必然破滅。相反，如果市場供給得到大幅度提高，出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場狀況，那么房價出現(xiàn)調(diào)整是一種必然�！皬亩唐趤砜矗霈F(xiàn)這種情況的可能性不大�！标愌a(bǔ)充說。
對于深圳樓市出現(xiàn)的成交量萎縮、房價下降的現(xiàn)象，陳國強(qiáng)認(rèn)為，是因為今年以來，深圳房價出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，預(yù)先透支了未來的房價空間，因此出現(xiàn)一定的波動調(diào)整是正常的。
“幾年前上海、杭州等城市也曾出現(xiàn)過類似的狀況，但后來樓市價格依然在呈上漲趨勢。因此，不能就此認(rèn)為拐點將會出現(xiàn)。就北京市場而言，目前成交量出現(xiàn)了一定的下降，但房價依然堅挺。我們要看到這種成交量的下降具有結(jié)構(gòu)性特點，而非整體市場出現(xiàn)的蕭條狀況�！标悋鴱�(qiáng)分析說。
為佐證自己的觀點，陳國強(qiáng)拿出了北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的統(tǒng)計數(shù)字。
該統(tǒng)計顯示，1至10月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢，現(xiàn)房銷售394.6萬平方米，期房銷售1253.9萬平方米，分別比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅現(xiàn)房銷售286.3萬平方米，下降32.8%；住宅期房銷售1062.5萬平方米，下降10.3%。
另據(jù)國家發(fā)改委等部門公布的數(shù)據(jù)，10月全國房價同比上漲9.5%，而北京的上漲速度達(dá)到了17.8%，居全國第二位，在9月份13.5%的漲幅基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價達(dá)到13754元/平方米，而僅在幾個月前，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價是13600多元/平方米。
在陳國強(qiáng)看來，樓市還未到調(diào)整拐點出現(xiàn)的時候。
對于中國樓市調(diào)整拐點是否真的近了這一話題，爭論還在繼續(xù)。事實是，得到市場的驗證之前，誰的觀點都只是對樓市走勢的一種合理性預(yù)測。唯一讓買房人得以安慰的是，目前房子價格的的確確有松動。
這次，經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣是否“有先見之明”，有待2008年市場的驗證。(記者 溫淑萍)
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