記者觀察
樓價(jià)走勢分析：宏調(diào)重壓下樓價(jià)盤整
從2006年開始，我國樓價(jià)步入了一個(gè)快速上升的通道。2006年全年廣州十區(qū)一手房成交均價(jià)同比上年上漲了20%多。2006年6月1日，“國六條”出臺，但樓價(jià)依然上漲，大戶型單位更是找到了升價(jià)的理由。
“一時(shí)間房地產(chǎn)賺錢似乎很容易”，樂觀的開發(fā)商，尤其是上市公司在股市圈錢效應(yīng)的支撐下，瘋狂購地，今年上半年全國不少城市都頻現(xiàn)“地王”。
與此同時(shí)，開發(fā)商推出的住宅產(chǎn)品也在升級，盡力追求高檔、豪宅，甚至不少開發(fā)商不愿意說自己的產(chǎn)品是“滿足首次置業(yè)需求”，取而代之的是紛紛打出“升值潛力、價(jià)格洼地、投資黑馬”等宣傳口號。廣東今年前三季度一手商品住宅均價(jià)5765元/平方米超出年初廣東省房協(xié)發(fā)布的上漲10%的預(yù)期，比去年同期上漲24.3%。隨著房價(jià)上漲，活躍在市場上的主力買家群早已突變?yōu)樯贁?shù)的投資者和改善型住房需求者。
另一方面，“國六條”之后，廣州等地相繼出臺各項(xiàng)落實(shí)措施，普遍在今年加大了土地供應(yīng)量，出讓的中小戶型住宅土地開始有產(chǎn)品現(xiàn)身，限價(jià)房也即將顯現(xiàn)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房對買家投機(jī)心理也形成打擊。
于是，早在房貸新政出臺前的幾個(gè)月，廣東樓市的成交就在放緩，廣州等地更是連續(xù)數(shù)月一手住宅成交萎縮。在全國70個(gè)大中城市的住房銷售價(jià)格指數(shù)排名中，10月份廣州一手住房銷售價(jià)格指數(shù)排名從1月份的17名下落到10月份的第38名，二手房則從1月份的21名下落到10月份的第68名。
因此，當(dāng)房貸新政出臺后，市場中占主導(dǎo)地位的投資需求、多次置業(yè)需求被立即抑制，普通購房者更是觀望。房貸新政就像一根導(dǎo)火索令本來成交已經(jīng)在持續(xù)萎縮的樓市降溫了。12月6日今年廣州最后一次土地盛宴也冷清收場，10宗成功出讓地塊中5宗底價(jià)成交,“地王”不再。買家則由于“買升不買跌”的慣性思維，按兵不動(dòng)，珠三角樓市進(jìn)入了盤整期。
樓價(jià)趨勢預(yù)測:過快上漲繼續(xù)受抑制
對于盤整期過后的樓價(jià)走勢，雖然目前專家學(xué)者們、開發(fā)商們都各執(zhí)一詞，看漲、看跌皆有，但普遍認(rèn)同的一點(diǎn)是宏觀調(diào)控已經(jīng)初顯成效，過快上漲的勢頭受到抑制，即便是看漲派也認(rèn)為今后難現(xiàn)一個(gè)月漲上千元的情況，“開發(fā)商掙錢將比以前困難許多”。
看漲：樓市短期調(diào)整長期看漲
在近日珠三角房博會的論壇上，來自建設(shè)部、省社科院和省房協(xié)的專家從不同角度予以了分析預(yù)測。建設(shè)部政策研究中心處長文林峰表示，繼續(xù)穩(wěn)定房價(jià)是房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向，“我國房地產(chǎn)行業(yè)還有幾十年的發(fā)展空間”。文林峰分析，目前國民經(jīng)濟(jì)長期處于又好又快的發(fā)展，從各個(gè)因素來看，房地產(chǎn)行業(yè)將處于長期發(fā)展的趨勢。
“穩(wěn)定”也正是政府調(diào)控的意圖，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長黃文波曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“調(diào)控不是讓房價(jià)一下子降很多，如果要降價(jià)是很容易的事情，只要限價(jià)就行了”，“‘國六條’的精神就是抑制過快漲幅、改善住房結(jié)構(gòu)”�！胺抠J新政只是小試牛刀，開發(fā)商不要懷疑政府的能力，如果再快速上漲，將會有更嚴(yán)厲的措施出臺”，黃文波這樣提醒道，“樓市正在回歸理性”。
廣東省社科院企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所研究員林平凡則聯(lián)系宏觀經(jīng)濟(jì)對廣東房地產(chǎn)市場趨勢給予了明確的判斷——短期調(diào)整、長期看漲。短期調(diào)整的原因是“國家的貨幣政策適度從緊變?yōu)閺木o，固定資產(chǎn)投資實(shí)行行政調(diào)控，而不僅是政策調(diào)控”�？礉q的動(dòng)力來源于：通貨膨脹，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中消費(fèi)率過低(約40%，全球平均超過60%)，以及城市化的長期趨勢所決定的房地產(chǎn)需求，這些將拉動(dòng)房價(jià)上升。
看跌：今后樓價(jià)總體穩(wěn)中有降
長期研究房地產(chǎn)業(yè)的中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心教授、博導(dǎo)魏清泉認(rèn)為，今后廣州樓價(jià)總體是下降的，應(yīng)是穩(wěn)中有降，“上升很困難，至少近期可能性不大”。魏清泉從四個(gè)方面闡述了他的觀點(diǎn)。首先，國家一系列宏觀調(diào)控政策發(fā)揮作用。其次，在政策調(diào)控下，投資需求等假性需求和開發(fā)商暴利將受到抑制。第三，住房保障體系和限價(jià)房體系的構(gòu)建令中低收入群體住房得到保障，購買住房的投機(jī)性受到抑制。第四，廣東城鎮(zhèn)人均居住建筑面積達(dá)到25平方米以上，“這是相當(dāng)飽和的程度了”，加上空置房較多，這都使得樓價(jià)沒有進(jìn)一步上漲空間。
廣州社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗也認(rèn)為，由于宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺和落實(shí)，房地產(chǎn)過熱勢頭已受到壓抑，“這對購房者而言是一個(gè)好兆頭”。目前的變相降價(jià)、打折促銷是開發(fā)商面臨嚴(yán)峻調(diào)控局面下的一種“讓利”，“只是削去其利潤峰值上的一點(diǎn)泡沫”，談錦釗認(rèn)為，樓價(jià)下降30%都是一個(gè)可以預(yù)期的合理區(qū)間。
與魏清泉等學(xué)者不同，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)更多人士傾向于后市房價(jià)依然上漲，但他們的漲幅預(yù)測相當(dāng)小。合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，從現(xiàn)在到春節(jié)期間，廣州樓價(jià)將保持平穩(wěn)狀態(tài)，盤整最快會在明年春節(jié)前結(jié)束；預(yù)計(jì)樓價(jià)整體隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的刺激會有5%～10%的漲幅。不少業(yè)內(nèi)人士都抱類似愿望，認(rèn)為樓市仍處于繁榮期，至少在2010年前還是處于價(jià)格上升期。
但是，今年廣州最后一次土地出讓的冷清讓購房者看到了“希望”，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地讓人們看到了他們的虛弱。開發(fā)商資金壓力大被廣州市國土房管局寫入了新聞通稿。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，是因?yàn)榇舜纬鲎尩貕K不好，周邊有限價(jià)房以及地塊要開發(fā)到2009年看不清后市等等。但無論如何，這讓人們看到，嘴上說樓價(jià)不會降的開發(fā)商及其代理商們心里也在打鼓。(王荔玨、鄒峻、李婧、王納、歐陽媚峰、黃文生、陳治家、汪紹文、王鋒)
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