關鍵詞3：最負擔的話題——加息
加息累計效應逐漸凸顯 開發(fā)商與買家壓力倍增
買樓難，供樓也不容易。從3月18日開始到9月15日，央行今年一共經(jīng)歷了五次加息，貸款利率從6.12%一躍為日前的7.29%。隨著近日年內(nèi)第10次上調(diào)準備金率，專家預測，今年的第6次加息可能在月底到來。盡管加息并非只針對樓市，但今年連續(xù)多次加息，給樓市帶來了巨大的影響。
開發(fā)商 資金回籠受抑 壓力明顯增大
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜分析，央行今年五次加息，發(fā)展商在此過程中感覺到的是政策的累計效應。他舉例說，若發(fā)展商貸款10億元，一年要還給銀行的利息就多達6000多萬元。而據(jù)記者了解，銀行會根據(jù)開發(fā)商的貸款額度以及企業(yè)的實力規(guī)模執(zhí)行不同的貸款利率，很多中小開發(fā)商由于是“非優(yōu)質(zhì)客戶”，貸款利率高達9%，也就是說，這些開發(fā)商貸款10億元，利息就多達9000多萬元甚至上億。“加息之初還并不覺得壓力大，幾次加息后，所產(chǎn)生的累計效應無疑給中小發(fā)展商增加了巨大的壓力�！焙Ｖ閰^(qū)某大型樓盤開發(fā)商表示。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，發(fā)展商在年初向銀行申請一年的貸款金額，但由于樓市處于非常時期，不少發(fā)展商會在年中追加貸款，這樣一來，還貸壓力隨之增加。黃韜分析，目前廣州各個樓盤的成交量都出現(xiàn)了嚴重下滑，讓發(fā)展商資金回籠受到了嚴重影響，加上時逢年關，還款以及新項目開發(fā)的雙重壓力讓發(fā)展商資金鏈備受考驗。
買家 還貸壓力增大 市場觀望漸濃
今年連續(xù)多次加息，不僅抑制了部分買家買樓的意愿，同時也讓不少供求樓背負更大的還貸壓力。例如，一套價值100萬元的商品房，貸款七成也就是70萬元，假設20年還清，執(zhí)行7.29%的新利率，買家連本帶息要還給銀行133萬元，利息高達60多萬元。
黃韜認為，今年5次加息，供樓者現(xiàn)在還沒有真正感覺到壓力，等到明年1月1日起，各大銀行執(zhí)行新的利率標準后，他們的壓力將增大很多，而那些尚未購房的人也會因加息帶來的壓力而繼續(xù)持幣觀望。
質(zhì)疑 加息或間接促使樓價上漲？
對于連續(xù)加息會給樓市帶來怎樣的影響，業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了分歧。有專家認為，有關部門為了打壓CIP數(shù)據(jù)的增長、平抑價格上漲速度而建議再次加息的出發(fā)點是好的，但倘若一而再地加息，可能會給樓市帶來不利的影響。但同時也有業(yè)內(nèi)人士認為，幾次加息后，股價和房價不僅不為所動，反而逆市大幅上漲，房市似乎成了與加息根本無關的市場。但加息對樓市始終發(fā)揮著作用，只是這種作用還處于量變的積累期，到了一定程度就會產(chǎn)生巨大作用。
經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金認為，盡管加息是基于對整體經(jīng)濟發(fā)展事態(tài)的考慮，但對于樓市來說，并不能帶來促進作用。相反，再加息會進一步增加開發(fā)商貸款成本，從而減少市場供應量，從長期效應來看，只會促使樓價繼續(xù)上漲。他同時表示，再次加息會使樓市需求在短時期內(nèi)得到抑制，使買家暫時放棄買樓；但從長遠來看，這種需求會呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，從而不利于樓市的發(fā)展。
“買家是不斷加息的最大受害者�！表n世同表示，雖然開發(fā)商的負擔也增加了，但由于目前開發(fā)利潤比較大，因此所受影響并不大。幾次加息的幅度雖然都不大，但累計下來已超過1個百分點，大大加重了供樓者的經(jīng)濟負擔。一些還沒有買房的市民會因為考慮到買樓的利率風險而變得謹慎。
關鍵詞4：最熱門的話題——上市
股市創(chuàng)富神話令人神往 開發(fā)商為融資爭相上市
2006年曾被業(yè)界稱為廣州房企的“上市年”，富力、保利、雅居樂等多家企業(yè)成功在內(nèi)地和香港上市，引起業(yè)界極大關注。然而，今年廣州房企上市的勢頭并不遜色于去年，碧桂園、合景泰富、奧園等開發(fā)商已經(jīng)成功登陸香港股市，元邦地產(chǎn)也在新加坡上市，而恒大、方圓、時代發(fā)展也將赴港上市，富力即將回歸A股等消息也時有傳出。廣州樓市的“股市時代”即將到來。
已上市房企 創(chuàng)富神話時有所聞
今年廣州房企上市最讓人矚目的，無疑是碧桂園的成功上市創(chuàng)造了中國新首富。今年4月，碧桂園集團以7.00港元的招股價成功登陸香港股票市場。碧桂園在香港主板上市掛牌當日股價大漲35.13%，市值達1748億港元，一躍成為香港市值最大的內(nèi)地地產(chǎn)股。至今，碧桂園大股東楊惠妍的身價已經(jīng)達到1300億元左右，成為中國首富。
緊隨碧桂園之后的是合景泰富地產(chǎn)。合景泰富今年7月在香港上市，因其擁有別具特色的開發(fā)模式，同樣成為香港股民追捧的對象。掛牌當天的股價升幅就達到了7.7%，獲取開門紅。合景泰富地產(chǎn)最大股東孔健岷家族也借此坐上中國百富榜的第33把交椅。雖然今年上市的另外兩大企業(yè)——元邦地產(chǎn)和奧園地產(chǎn)并沒能延續(xù)造富神話，但這兩大企業(yè)的上市，也在一定程度上增強了企業(yè)的市場競爭力，或扭轉(zhuǎn)過去幾年低迷的發(fā)展狀態(tài)。
未上市房企 爭相赴港上市集資
至今為止，股票市場特別是香港股票市場已經(jīng)成為廣州房地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資來源。成功登陸股票市場，不但讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得大量的資金支持，同時也可以達到提升品牌美譽度的目的�？v觀今年廣州房地產(chǎn)市場，我們不難發(fā)現(xiàn)，占據(jù)主流地位并且在市場銷售中取得良好業(yè)績的，絕大多數(shù)屬于上市房地產(chǎn)企業(yè)。
因此，在市場競爭越發(fā)激烈、國內(nèi)銀行融資日趨收緊的情況下，如何盡快登陸股票市場，已經(jīng)成為廣州乃至全國各地開發(fā)商的一個重要課題。今年以來，上市房企已經(jīng)在廣州乃至全國樓市中逐漸顯現(xiàn)優(yōu)勢，特別是在土地儲備以及土地拍賣市場上，這些上市企業(yè)更是處處大手筆，成為各大土地拍賣場的主角，同時其土地儲備量也遠超過同行，充分保證了企業(yè)未來幾年的發(fā)展需求。
在合生、富力、雅居樂、碧桂園、合景泰富等地產(chǎn)商香港上市嘗到巨大甜頭后，恒大、時代發(fā)展等地產(chǎn)公司也計劃登陸H股市場。這些運作良好的房地產(chǎn)發(fā)展商為急速拓展市場，需要大量的資金收購土地，加上此前富力、碧桂園等在香港上市后市場反應十分理想，股價大幅上升，因此吸引越來越多廣州房地產(chǎn)開發(fā)商赴港上市集資。
業(yè)內(nèi)人士表示，國內(nèi)開發(fā)商之所以如此熱衷赴港上市，除了那里是一個已經(jīng)成熟的國際性金融市場，具有更強的穩(wěn)定性和更多的資金來源之外，另外一大因素就是赴港上市的門檻限制以及辦理程序相比在A股上市更低、更簡單，也更加規(guī)范。
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