新年伊始,《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》正式出臺。《通知》規(guī)定,土地閑置兩年的將無償收回;土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。無疑,這些政策給開發(fā)商大量囤積土地行為念了“緊箍咒”。
囤地數(shù)量在增長
地價升得有多快?國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明,2007年一至三季度,全國70個大中城市土地交易價格累計平均上漲12.8%。在許多一線城市,更是不斷誕出“天價地王”——在廣州,7至9月份土地樓面價從11912元/平方米飆升至18729元/平方米;在上海,蘇寧地產(chǎn)在8月以44.04億元拿下黃浦區(qū)163號街坊地塊,折合樓面價地價66930元/平方米。即使是二線城市的東莞,從2000年到2006年,其一級市場平均地價由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米,7年內(nèi)地價漲近6倍。
土地供應(yīng)總量的確在減少。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明:2001—2004年期間,全國土地供應(yīng)呈增長趨勢,但增幅逐漸減小。2004年起,土地政策開始參與宏觀調(diào)控,全國實施“三個暫!,包括與土地市場密切相關(guān)的暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年等。隨即,國土資源部嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量。《中國國土資源報告》顯示:從2004年開始,房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積下滑,2005年全國土地購置面積較上年減少4%;2006年又較上年同期減少3.8%。
“減少”,不意味著不足以支撐住房開發(fā)建設(shè)的需要。此時,開發(fā)商囤地數(shù)量卻在不斷增長。
國務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部政策研究中心等部門共同發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示:2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地儲備36.2萬平方米,2006年達(dá)51.11萬平方米,提高了41.18%。前不久,建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預(yù)測》報告顯示: 2001年初至2007年5月份,房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米,相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和轉(zhuǎn)賣。
2007年12月4日,一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》也表明,到2007年年底,全國開發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到10億平方米,這些土地量足夠開發(fā)商進行4年的開發(fā)。從2006年上市公司年報看,個別房地產(chǎn)上市企業(yè)的土地儲備面積超過1000萬平方米,按目前的年開發(fā)量計算,即使沒新地可購,也可供開發(fā)六七年!
囤地幕后有玄機
2004年3月,國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令,從2004年8月31日起,所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓,叫停了協(xié)議出讓,土地交易市場化。71號令同時要求,發(fā)展商須及時繳納土地出讓金,兩年不開發(fā)政府可收回土地。
71號令的“硬條件”有二:開發(fā)商必須有足夠的資金,參與土地競拍;同時,也必須有足夠的資金,在兩年內(nèi)及時開發(fā)到手的土地。
那些拿下天價地塊的開發(fā)商們有什么樣的“底氣”?這底氣,一方面是來自良好的市場預(yù)期。專家指出,2005年以來房價開始持續(xù)上漲,2007年全國主要城市房價增幅加大,開發(fā)商的利潤率隨之提高,對后市預(yù)期樂觀,因此拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲,不惜報出天價競地。
另一方面,融資規(guī)模迅速擴大刺激了上市公司高價搶地。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),資金雄厚的企業(yè)在拿地中處于絕對優(yōu)勢。2006年以來,由于A股和港股的持續(xù)上漲,房地產(chǎn)企業(yè)從股市融資的速度和規(guī)模增長很快。如2007年4月碧桂園在香港上市,募集資金逾129億港元,10月SOHO中國在香港上市,募集資金逾128億港元。而已經(jīng)上市的公司也加快再融資步伐,2007年1—9月,房地產(chǎn)上市公司在A股市場總共融資304億元,其中,僅萬科一家就增發(fā)100億元。
受訪專家指出,準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)公司拼命儲備土地,以便提高IPO發(fā)行價格,從股市圈得資金后,再去競拍更多的土地;接下來,手中的土地“家底兒”又成為其股票估值提高的砝碼,維系高股價。這樣就形成了一個迅速擴張的“良性循環(huán)”。
開發(fā)商有什么竅門捂地兩年以上不開發(fā)呢?一塊地動輒幾十上百億,稅、費不菲,囤地的成本如何消化?答案是,他們并不一定一次交足土地出讓金。
專家在分析開發(fā)商囤地的危害時指出,囤地加劇了土地資源緊缺,浪費了資源。更重要的是,通過囤地,開發(fā)商可以根據(jù)市場房價增加或減少商品房的生產(chǎn),維持高房價、高收益的格局。通過控制供給,實現(xiàn)控制價格。另外,囤地加劇了資產(chǎn)泡沫,使開發(fā)商可以依托足夠的有形資產(chǎn)貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂,會產(chǎn)生房價暴跌,從而禍及經(jīng)濟運行。正是從資源節(jié)約和保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行的政策出發(fā),國家一再出臺措施,控制囤地規(guī)模。
土地管理出重拳
自2007年下半年以來,國家加大了對開發(fā)商囤地行為的控制力度。10月9日,國土資源部發(fā)布新版《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》指出,建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說,開發(fā)商將不能進行土地“分期付款”。
專家指出,這條規(guī)定將改變部分開發(fā)商“付小錢、多占地、慢開發(fā)”的囤地模式,在制度上規(guī)范了拿地程序,減少了“地王”出現(xiàn)的幾率。
2007年10月28日,國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人對近期土地調(diào)控政策進行解讀時,從執(zhí)行層面再次強調(diào)規(guī)范土地市場的具體細(xì)則。首先,國土部門要實行“凈地”出讓。其次,合理控制單宗土地出讓規(guī)模,吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭,防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實力“圈占”大面積土地。第三,規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間,即每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩對記者表示,破解土地供應(yīng)管理難題,一是對土地供應(yīng)實行動態(tài)管理——需求爆發(fā)時加大供應(yīng),需求減緩時緊縮“地根”;二是集約用地——上世紀(jì)90年代以來,許多開發(fā)區(qū)“大手大腳”地開辟工業(yè)園區(qū),土地浪費現(xiàn)象嚴(yán)重;三是加快舊城改造,提高單位面積土地的住房“產(chǎn)出”。
12月3日,國土資源部、財政部和中國人民銀行三部門聯(lián)合出臺《土地儲備管理辦法》,對土地的儲備整理、開發(fā)、供應(yīng)做出了一系列安排,《辦法》通過加快土地儲備機構(gòu)的前期開發(fā)速度,增加政府手中的“凈地”供應(yīng)量,從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期,有效防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。
該是向土地囤積浪費大聲說“不”的時候了!(曲哲涵)
閑置土地清理步伐加快(鏈接)
《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》明確指出,嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用;不符合法定收回條件的,也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價,國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。
《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》強調(diào),2008年6月底前,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。
《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》說,加強對節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管。國土資源部要會同監(jiān)察部等有關(guān)部門持續(xù)開展用地情況的執(zhí)法檢查,重點查處嚴(yán)重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規(guī)案件,依法依紀(jì)追究有關(guān)人員的責(zé)任。要將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入有關(guān)部門信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年,完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè),應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資,從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信;對違法用地項目不得提供貸款和上市融資,違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的,要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
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