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　　“廣渠路15號地流標(biāo)沒什么讓人吃驚的，畢竟面粉比面包還貴的日子不能太長久，城市核心區(qū)的地價占到開發(fā)成本60%以內(nèi)是比較正常的，這幾塊地的低價成交，反映了土地市場開始回歸理性�！鄙现埽琒OHO中國董事長潘石屹在接受記者采訪時如是說。

　　1月16日，北京市國土局一口氣開標(biāo)了三塊“明星”地塊，包括此前流標(biāo)的來廣營清河營村1號地、南沙灘東路3號地和廣渠路15號地。令人意外的是，在前兩塊地被眾開發(fā)商激烈爭奪的同時，被業(yè)界視為“絕版地王”的廣渠路15號地卻“慘遭”流標(biāo)。

　　“絕版地王”無奈流標(biāo)

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的資料顯示，此前流標(biāo)的來廣營清河營1號地重新開標(biāo)后共有3家公司投標(biāo)，標(biāo)底194270萬元，最終由北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)公司以210059.66萬元的最高投標(biāo)價斬獲。而規(guī)劃總建筑規(guī)模8.19萬平方米的南沙灘東路3號地，標(biāo)底價為33240萬元，住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金第房地產(chǎn)開發(fā)公司的聯(lián)合體等3家公司參與了投標(biāo)，其中，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以58700萬元成為全場出價最高的公司。按照規(guī)劃要求，這塊地將配建1萬平方米、大約200套廉租房。

　　三宗地塊中最引人注目的廣渠路15號地塊系北京化工廠所在地，規(guī)劃建筑面積41.76萬平方米，處于兩廣路的延長線上。目前，地塊周圍的配套設(shè)施已經(jīng)比較完善，曾被視為“距離CBD最近的兩限房地塊”，也是近年來四環(huán)內(nèi)出讓的最大一塊住宅用地。然而，就是這樣一塊優(yōu)質(zhì)，甚至可以說稱得上是“絕版地王”的廣渠路15號地塊卻因為只有兩家開發(fā)商投標(biāo)，未滿足“投標(biāo)單位3家以上”條件而“慘遭”流標(biāo)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商一方面激烈爭地；一方面又不像以前那樣“逢地必拿”，既反映出開發(fā)商對未來房價的增長預(yù)期，同時也體現(xiàn)了在當(dāng)前市場形勢前景不明朗的背景下，開發(fā)商對未來房價快速上漲的信心并不充足。

　　中低商品房房價將下跌？

　　“五環(huán)以外，單價8000元/平方米的商品房必然要下跌�！辈稍L中，潘石屹再次語出驚人。潘石屹直言，世界經(jīng)濟(jì)的衰退和美國次貸危機(jī)將直接影響到國內(nèi)中低收入購房者，而這部分購房者主要是中低商品房的消費者，因此如果房地產(chǎn)整體形勢出現(xiàn)逆市的話，首當(dāng)其沖下跌的就是中低商品房。

　　事實上，在不久前Reico工作室發(fā)布的年度報告中也顯示，目前依靠貸款買房的購房者比例已經(jīng)占到50%以上，而一段時間來出臺的系列針對購房貸款的信貸政策，幾乎全作用于這部分購房者身上。由于這部分人群對房屋消費主要集中在五環(huán)附近、8000元/平方米的房子上，因此，如果樓市“拐點”將會出現(xiàn)，則必然先在這些區(qū)域顯現(xiàn)。在此背景下，目前主要集中在這些區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)地塊交易不旺，似乎也成為了情理之中的事。

　　與此同時，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地“囤地”稅的出臺迫使開發(fā)商在拿到地后要抓緊上市，但考慮到集中上市所面臨的市場競爭壓力，放棄一些優(yōu)良地塊也是開發(fā)商的緩兵之計。

　　土地“井噴”引發(fā)消化不良

　　從過去幾年北京市公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積和房地產(chǎn)市場銷售面積的比較分析來看，兩者一直存在較大缺口。據(jù)北京市建委房屋交易系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2004年公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積僅占當(dāng)年銷售房屋面積的26%；2005年占20%；2006年上漲到38%；到了2007年，公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積雖有大幅度上升，但也僅占當(dāng)年房屋銷售面積的65%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2004、2005年雖然公開出讓土地面積很少，但有相當(dāng)一部分“8·31大限”的遺留土地急需協(xié)議出讓，彌補了公開出讓土地供應(yīng)的不足。而隨著“8·31”遺留土地被逐年消化，2007年公開出讓土地供應(yīng)的不足無疑就造成了房屋供應(yīng)依然緊俏的局面；2008年北京能否供應(yīng)市場需要的充足土地也成為影響未來北京房地產(chǎn)走勢的最重要因素。

　　但從去年12月以及今年1月的土地供應(yīng)來看，盡管去年12月份公開出讓土地的成交激增，接近全年成交額的29%，但從區(qū)域分布來看，仍以遠(yuǎn)郊區(qū)縣為主。而在過去4年時間，北京市公開出讓的土地中有大部分都沒有在中心城區(qū)，其中去年北京四環(huán)內(nèi)公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積更是不足總量的10%�？梢�，雖然近段時間有大量住宅用地“井噴”，但在目前市場觀望情緒濃厚的影響下，顯然出現(xiàn)了“消化不良”、“沒胃口”的癥狀。

　　全國土地市場新年冷淡

　　2007年，從上半年的全國各地天價“地王”紀(jì)錄不斷刷新，到下半年“面粉比面包還貴”的質(zhì)疑和爭論，土地市場上演著一場狂飆突進(jìn)的漲價運動。然而，瘋狂背后隱藏的卻是購買者的觀望和開發(fā)商對未來市場的未卜，這一點隨著今年年初土地交易市場熱度的“急轉(zhuǎn)直下”不斷凸顯。

　　今年伊始，廣州市國土局一口氣推出21塊土地，土地供應(yīng)量激增。然而，頻頻流拍的結(jié)果卻給熱鬧的土地拍賣市場當(dāng)頭一棒。

　　同時，去年土地市場異�；鸨�的杭州在今年年初也一口氣推出了6塊土地，結(jié)果同樣令業(yè)界大跌眼鏡。備受矚目的“75號地塊”，由于無人競價被興貴投資輕松收入囊中，30.7315億元的成交價僅比起拍價高出20萬元。

　　可見，宏觀調(diào)控導(dǎo)致的觀望，不僅來自于消費者的買跌心理，更有開發(fā)商對當(dāng)下低迷樓市的慎重觀望。與此同時，由于目前樓市整體銷售狀況的不理想，加上土地交易的資金門檻進(jìn)一步提高，開發(fā)商的“資金鏈”持續(xù)吃緊，這對開發(fā)商來說，無疑是一個更大的挑戰(zhàn)。

　　種種跡象表明，2008年新年開局，全國土地市場顯然很難興奮起來。而在北京，受到第29屆奧運會期間開發(fā)受限的影響，不少開發(fā)商更關(guān)注的是能否趕在今年春節(jié)后、奧運會之前推出“庫存”項目，以規(guī)避第29屆奧運會可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

　　商報鏈接

　　2008年土地成交三大特點預(yù)測

　　保障住房用地：保障性及“兩限房”土地仍將吸引部分開發(fā)商的熱情；由于未來售價既定，開發(fā)保障性住房的收益雖然比不上商品房，但由于利潤穩(wěn)定，對部分開發(fā)商具有一定的吸引力。

　　郊區(qū)土地：部分郊區(qū)土地成交量仍將放大，特別是通州、順義等“十一五”重點發(fā)展的新城。由于這些區(qū)域的房價、地價都比較低，長遠(yuǎn)的發(fā)展空間大。隨著住宅郊區(qū)化趨勢日益明朗，郊區(qū)土地成交也會持續(xù)放大。

　　小面積土地：面積較小的土地成交速度將會加快。鑒于今年可能面臨的更嚴(yán)峻的市場形勢，“大盤”開發(fā)的風(fēng)險開始放大。因此，需要資金不高且比較靈活的小面積土地，其成交的速度將會加快。(賴大臣)