成都一房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示,由于鐵礦石和煤炭價(jià)格都在上漲,將直接導(dǎo)致鋼材價(jià)格的上漲。 中新社發(fā) 馬健 攝
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一般情況下,一個項(xiàng)目的土地成本(樓面地價(jià))占到了房子成本的三分之一多,地價(jià)的上漲將直接加大開發(fā)商的成本支出,與前一年相比,2007年主城區(qū)土地交易均價(jià)同比上升228%。2007年成交的土地將在2008年啟動開發(fā),這意味著這一批新開發(fā)樓盤的開發(fā)成本將比過去高得多。
2008年 土地成本翻一番?
2007年成都市的全年交易土地均價(jià)同比上漲228%
來自成都尺度地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年1月——12月成都市土地市場共計(jì)成交土地面積接近2.3萬畝,平均價(jià)格為331萬元/畝。與2006年相比,2007年成交土地宗數(shù)、面積和均價(jià)都呈現(xiàn)不同幅度的增長,其中成交土地宗數(shù)增加101宗,同比增長50.5%;成交面積增加14.38%;成交土地均價(jià)上升181萬元/畝,同比上升120.67%,土地交易價(jià)格上升速度相當(dāng)快。其中,主城區(qū)范圍內(nèi)成交土地面積接近6000畝,平均成交價(jià)為902萬元/畝。與前一年相比,2007年主城區(qū)土地交易均價(jià)同比上升228%。
“土地成交價(jià)格的攀升在2007年表現(xiàn)得特別突出,從2006年150萬元/畝的均價(jià)到2007年331萬元/畝;作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件,土地價(jià)格越高,土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例越大,對商品房價(jià)格有著相當(dāng)重要的影響!背啥汲叨鹊禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。
主城區(qū)均地價(jià)902萬元/畝
“2007年主城區(qū)土地市場有以下幾個主要特征:首先,與往年相比,出讓土地單宗規(guī)模均相對較小,更有利于部分中小房地產(chǎn)公司拿地;第二,土地供銷以二環(huán)外為主,特別是三環(huán)外區(qū)域,已逐漸成為土地供應(yīng)的主體;第三,土地價(jià)格持續(xù)攀高,特別是以香港信和、中天盈、九龍倉等為代表的外地企業(yè)以高價(jià)拿下地塊為標(biāo)志,成都土地市場價(jià)格急速攀升,2007年成交土地整體均價(jià)較去年增長了2倍多。預(yù)計(jì)2008年成都市土地市場將會持續(xù)2007年供銷兩旺的形勢!背叨鹊禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時說:“土地價(jià)格的上漲,直接加大了開發(fā)商的成本,2008年上市的地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)樓盤都是在高成本價(jià)位運(yùn)行。”
“比如以主城區(qū)的土地成交均價(jià)902萬元/畝為標(biāo)準(zhǔn),容積率按照5.0計(jì)算,修建28層電梯公寓,新開發(fā)的樓盤平均樓面地價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了2705元/平方米,再加上建安成本約1450元/平方米及其他所有費(fèi)用約1350元/平方米,那么新建的房子成本就已經(jīng)達(dá)到了5500元/平方米,這里邊還沒有計(jì)算開發(fā)商的資金占有率,如果開發(fā)商以均價(jià)6000元/平方米進(jìn)行銷售,幾乎沒有什么利潤。”一房地產(chǎn)界專業(yè)人士在接受記者采訪時說。
土地成本占到房子成本的1/3
“一般情況下,一個項(xiàng)目的土地成本(樓面地價(jià))占到了房子成本的三分之一多,按照土地均價(jià)上漲228%推算,如果不考慮容積率變化,去年拍賣的土地在項(xiàng)目開發(fā)時的土地成本也將成倍增長,表現(xiàn)在房價(jià)上也是一個不小的數(shù)據(jù)。”知名地產(chǎn)策劃人楊健鷹在接受記者電話采訪時說,這不是標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算模式,但它卻是很多地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算成本時都必須參考的定律,比如,最近公司剛好給郊區(qū)的一個樓盤測算了成本,大約每平方米3000元,而樓面地價(jià)就在900元/平方米左右。
楊健鷹說,根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,以及成交土地整體開發(fā)時間控制等條件,結(jié)合2006年、2007年成交土地整體可開發(fā)量預(yù)測,2008年成都市房產(chǎn)市場可新增供應(yīng)量約4000萬平方米左右,住宅物業(yè)面積近3000萬平方米,其中主城區(qū)的供應(yīng)量在1200萬平方米左右,這些項(xiàng)目都將面臨成本加大的難題,一旦開發(fā)商選擇低價(jià)格銷售,很有可能導(dǎo)致商家無利潤甚至出現(xiàn)虧損,如果開發(fā)商一直堅(jiān)守價(jià)格底線,在目前這種態(tài)勢之下,銷售會非常困難。 記者文強(qiáng)
建材猛漲 房價(jià)水漲船高?
隨著鋼材、水泥等建材價(jià)格的一路高漲,成都樓市建安成本每平米已上升200元
近日,成都一開發(fā)商抱怨,鋼材、水泥漲價(jià)太多,對其樓盤建設(shè)成本已造成影響。其實(shí),有著類似煩惱的開發(fā)商還很多。在成都,隨著2007年年初以來鋼材價(jià)格一路攀升,建筑市場常用的螺紋鋼、線材全年漲幅已經(jīng)高達(dá)30%以上,水泥也從年初的390元/噸漲到了600多元每噸。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,隨著建筑材料的一路走高,樓市建安成本已經(jīng)上漲20%,每平方米上漲約200元,如果漲勢繼續(xù)持續(xù)下去,可能導(dǎo)致房價(jià)最終“水漲船高”。
鋼材價(jià)格攀升漲幅高達(dá)30%
“現(xiàn)在沒有辦法給你報(bào)價(jià)表,變動太快了!弊蛉,在金府鋼材機(jī)電城,明惠建材負(fù)責(zé)人表示,因?yàn)榻阡摬膬r(jià)格一路上調(diào),所以無法給出一個相對固定的報(bào)價(jià)單。“說不定明天價(jià)格就上調(diào)了”。
“從去年到現(xiàn)在,整體印象就是一個字——漲!睂Υ,成都樂斯投資從事材料采購的鮮先生表示,從2007年初開始,包括鋼材、水泥、磚、人工費(fèi)用都在呈不斷上揚(yáng)的態(tài)勢,鋼材價(jià)格上升幅度在30%以上,水泥價(jià)格已經(jīng)翻番。
他舉例說,用于住宅建設(shè)的螺紋鋼、線材價(jià)格從去年年初開始小幅上漲,到六七月份后,開始大幅度上揚(yáng),單價(jià)從年初的約3300元/噸,上漲到了最高點(diǎn)的5200元/噸,近期才有所回落,但每噸的價(jià)格也穩(wěn)定在4700元左右,比年初上漲了1400元左右。而高標(biāo)號水泥的價(jià)格也從年初的300多元/噸上漲到了現(xiàn)在每噸600多元,價(jià)格已經(jīng)翻了1倍左右。
建安成本已上升20%
除了鋼材、水泥價(jià)格上調(diào)外,隨著物價(jià)水平的整體上漲,用于房地產(chǎn)建設(shè)的磚、砂石等也呈上漲趨勢!叭ツ暌荒陙沓啥际薪ú膬r(jià)格的上漲連同建筑工人工資的上漲,已經(jīng)導(dǎo)致房屋建安成本比原先上升了20%!彼拇ㄊ〗ㄖ䴔C(jī)械工程公司項(xiàng)目經(jīng)理許彤表示,目前,成都建筑市場的人工成本已經(jīng)比去年同期上漲了20%,“原來2000元的工資,現(xiàn)在你可能得支付2500元。”
對于建筑材料價(jià)格上漲連同人工成本增加給建筑成本帶來的影響,許彤表示,不同的建筑結(jié)構(gòu),對鋼材的需求并不相同,但基本上每平方米的鋼材使用量在50-60公斤不等,僅此一項(xiàng),房屋建安成本就得上升70-100元,加上水泥、磚、砂石以及人工成本的上漲,房屋每平方米的建安成本上漲了200元,漲幅在20%左右。
長遠(yuǎn)看可能影響房價(jià)
建材成本以及人工成本的上升,是不是會影響房價(jià)?許彤表示,對于如何消化此次價(jià)格上漲造成的“成本差”,主要看施工單位和開發(fā)商的合同如何約定,一般而言,對這部分“成本差”,基本上由建筑商和開發(fā)商雙方共同分擔(dān),但如果開發(fā)商與建筑商簽訂的是“包工包料”合同,合同期間建材價(jià)格的漲落全部由建筑商消化,對開發(fā)商而言,在建項(xiàng)目的建安成本不會變動,可能對房價(jià)影響不大。但從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及國內(nèi)市場對建材的需求情況來看,在很長一段時間,建材價(jià)格回落的可能性不大,最終肯定會影響開發(fā)商的開發(fā)成本,從而造成水漲船高,影響房價(jià)或開發(fā)商利潤。
對此,成都一房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示,由于鐵礦石和煤炭價(jià)格都在上漲,將直接導(dǎo)致鋼材價(jià)格的上漲,鋼材的漲價(jià)還將引發(fā)水泥等其他材料的聯(lián)動漲價(jià),所以對房地產(chǎn)建筑和安裝成本將有非常顯著的影響。如果原材料價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行,當(dāng)整個市場中的所有項(xiàng)目都面臨原材料漲價(jià)問題時,這些成本的上漲應(yīng)該都會體現(xiàn)到房價(jià)中,并最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。但是也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于目前開發(fā)商都有較大的利潤空間,加上新政之后樓市彌漫的觀望氣氛,近期內(nèi)不會有開發(fā)商“以身試險(xiǎn)”,讓房價(jià)水漲船高。(肖建 郭龍)
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