發(fā)表評論 那么銷量下降的原因是什么呢？蘭世立認為，武漢房價已經(jīng)到了一個拐點，統(tǒng)計分析顯示，2007年武漢商品住宅成交均價達到了創(chuàng)紀錄的5663元，而這一年的銷售面積也達到了破紀錄的1021萬平方米，蘭世立說，過高的房價透支了武漢的購買力，要啟動市場只能采取降價這種非常舉動，在幾經(jīng)權(quán)衡后，最終把起價從8800元降到了現(xiàn)在的6000元。蘭世立透露，即使降到目前這個價位，東星一樣能有足夠的利潤空間。
蘭世立：“15%左右，10%左右吧。”
蘭世立說，以目前6000元的起價計算，每套房子他們的利潤也會達到幾百元，高的會達到一千元，蘭世立還透露說，在做出降價決定前，他也曾和同行溝通過，結(jié)果是大多數(shù)人明確反對，公開宣布降價后，甚至有開發(fā)商在電話里對他進行謾罵。
蘭世立：“他說如果這么做對房地產(chǎn)是個影響，有的甚至直接跟我講，如果你這么做就造成了武漢的房地產(chǎn)地震、雪崩，你要負這個責任，你是對我們大家不負責任，對我們產(chǎn)業(yè)不負責任�！�
面對節(jié)后房地產(chǎn)市場的低迷，武漢東星集團把房價把8800元降到了6000元，降幅高達30%，但即使是這樣，東星的負責人面對記者的時候也承認，如此低價賣房，他們還能得到10%到15%的利潤，面對東星公布的這些數(shù)字，我們不禁要問，那些動不動價格就上萬，甚至十幾萬的樓盤，其中的利潤又到底有多大呢？
蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣到了一萬五，一萬八，而他們的綜合成本，其實社會是最清楚的，那事實上應該說有比較大的利潤空間，也可以說是暴利。”
蘭世立說，對于業(yè)內(nèi)人士來說，每一幢樓盤的成本和利潤其實都是一本透明的帳，一般情況下，商品房的成本主要由三方面組成：樓面地價，也就是開發(fā)商取得土地的價格；建安成本，也就是每幢樓房的建筑安裝成本；運營費用及稅收，這部分一般占售價的10%左右。所以構(gòu)成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價和建安成本，以東星推出的這棟樓盤為例，土地是分兩期拿到的，總的地價和(平均)樓面價格大概在兩千多元每平方米。
那么這棟樓盤的建筑成本又是多少錢？記者找到了樓盤的建筑商，武漢新七建設(shè)集團的副總經(jīng)理余進，他告訴記者，這個房子的建設(shè)成本大概就在1800塊錢，統(tǒng)建部分的從升機根到住戶，最后打樁，地下室，在到房屋的建造，這個建造成本大概就在一千七八百塊錢。
余進說，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費占60到70%，同時根據(jù)樓盤高度的不同，建筑成本也會差距較大，東盛開發(fā)的樓盤屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會超過2000塊錢，十二層以下的小高層不會超過1500塊錢，七層以下的低層不過超過1000塊錢，由于各地人工成本不同，造價會略有變動，但幅度不大。
這樣經(jīng)過計算，我們就可以得出東盛樓盤的成本價。蘭世立說，成本大概5000多塊錢。
蘭世立說，目前我國對土地開發(fā)實行公開招標拍賣，這樣樓面地價也是透明的，另外建筑成本在全國來講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實都能輕易計算出來。
對于蘭世立的這種說法，武漢的開發(fā)商是否會認可？在采訪期間，記者聯(lián)系了多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但卻始終沒有開發(fā)商愿意就暴利問題接受采訪，武漢市房地產(chǎn)交易管理中心的龍克虎在地產(chǎn)行業(yè)工作了十多年，他告訴記者，武漢樓盤降價的空間肯定是存在的。
那么事實是否如此？記者以購房者的身份隨機進行了走訪，在位于漢口區(qū)的一處高層住宅，樓盤的名字叫武漢天地，開發(fā)商是一家來自上海的企業(yè)。
銷售人員說，每平方米售價一萬二到一萬九千五，均價是一萬五千元，這還只是一期樓盤的銷售價格，眼下開發(fā)的這些價格還會更高，那么樓盤的開發(fā)建設(shè)成本又是多少？億房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料，信息顯示，這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的，樓面地價為2339元每平方米，建筑成本即使以3000元計算，記者可以很容易計算出該樓盤的大概成本。
億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶告訴記者，這個是應該存在百分之百的利潤的。
其實，房價的成本并不是什么秘密，甚至可以說，在內(nèi)行人那里是一本很透明的帳，這些成本與高漲的房價一對比，房地產(chǎn)業(yè)的利潤確實很高，而就在房價上漲的時候，武漢市的房地產(chǎn)市場上還出現(xiàn)了一個新現(xiàn)象，土地拍賣價格屢創(chuàng)新高，不斷出現(xiàn)所謂的地王，這些地王和商品房的暴利又有什么聯(lián)系？
蘭世立告訴記者，事實上，在確定樓盤銷售價格的時候，在房地產(chǎn)開發(fā)商中間存在著默契，而億房網(wǎng)的明晶晶則證實，這種價格聯(lián)盟確實存在，特別是在這個樓盤整體的市場比較看好，樓盤銷量價格上漲時，那他們可能會共同來把它特別是同一片區(qū)的樓盤，可能會共同來炒作這個片區(qū)的價值，提升這個樓盤的一個價格。
明晶晶向記者透露，這種價格聯(lián)盟可以說是普遍存在，在武漢一個是舊城區(qū)改造過程中，開發(fā)商們就成功地進行了一次炒作，開始是5500塊錢每平方米，然后后進的幾個樓盤都來炒作，把它炒作成為，包裝成一個武漢的高檔商品住宅區(qū)，現(xiàn)在價格就是八九千塊錢，甚至到了一萬二。
明晶晶說，在賣到5500元的時候，開發(fā)商們已經(jīng)是有利可圖，而最后那片小區(qū)賣到了一萬兩千元，其中的利潤可想而知，而這種暴利也吸引更多的資金進入房地產(chǎn)市場，反過來又推動了地價的上升，最終又分攤到房價上。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來，隨著武漢房地產(chǎn)市場升溫，來自香港、東部沿海的房地產(chǎn)企業(yè)大批進入武漢市場，隨之武漢開始接連出現(xiàn)地王，有的地塊竟然創(chuàng)下全國單宗土地最高成交價拍賣紀錄，數(shù)據(jù)顯示，2007年，武漢出讓土地每畝單價達到666.65萬元，同比增幅竟達到143%，業(yè)內(nèi)人士同時透露，就全國范圍內(nèi)來說，除了稅收外的各項收費也是推動房價上漲的重要因素。在剛剛過去的兩會期間，一批政協(xié)委員經(jīng)過市場調(diào)研，拿出了一份“房價清單”，這份清單表明，各部門收取的各種費用占總房價的30%左右。
全國政協(xié)委員王超斌：“我認為最起碼它收費會降一半以下，清理出來一多半以上，甚至會百分之六七十都應該清理出來。”
王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，目前政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)所收取的費用多達五十幾種，包括藍圖審查費、防雷檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃咨詢費、工程造價咨詢費、質(zhì)量監(jiān)督費、散裝水泥推廣費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線綜合竣工圖設(shè)計費等等，涉及25個部門。王超斌委員認為，目前這些收費中不少項目都不具備合理性。
而這些名目繁多的收費也為腐敗提供了溫床。
全國政協(xié)委員金正新：“我舉個例子，都知道有個人房費這一項，我們當時通過有關(guān)關(guān)系做作工作，就是報批有關(guān)人員就是簡單的做個弊，給我們東西，他把他那個簽字的筆給我們，讓我們回來拿著他那個筆在后面畫了個零，這樣的話，我們的報批費用減了90%�！�
委員們提供的資料還顯示，各種稅費加上稅收，在有些地方占到了地方財政收入的30%至50%，最終，所有的這些費用全部轉(zhuǎn)嫁到了房價上。在武漢采訪期間，記者了解到，在東星集團推出降價舉措后，部分樓盤也相應推出了一些贈送活動，但也有一些開發(fā)商采用這樣的方式為銷售造勢。
明晶晶說，目前還沒有一家開發(fā)商公開宣稱要跟進東星，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)在還處于觀望階段，對于這些開發(fā)商的心態(tài)，武漢天地的銷售人員做出了這樣的解釋。
武漢天地售樓人員：“如果低下來的話，肯定后面沒有人買的，我都不會買的，如果它太低的話，我會想可能后面會5000，我根本就不會看，房子肯定就不會低�！�
記者：“如果是降價的話，反而會影響這棟樓？”
武漢天地售樓人員：“當然會影響，我整個項目是920畝，150萬方，如果我第二期，這才賣了多少，我把它賣掉，降價了，那么后面的房子，根本就沒有人敢買了。”
采訪結(jié)束時，蘭世立用叛逆這個詞概括了他的這次舉動，也許，現(xiàn)在的蘭世立是孤獨的，但對于自己的拮擇，蘭世立卻充滿信心。
蘭世立：“這么講吧，我們只能說先人一步，就在別人未走，我們先走了一步，我相信后面會有更多的樓盤，會采取這種行動。”
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