前幾天,SOHO董事長(zhǎng)潘石屹拋出房產(chǎn)業(yè)“百日內(nèi)將有劇變”的說(shuō)法,引起強(qiáng)烈反響。上周五,潘石屹在博客上再次“發(fā)炮”稱,“大部分房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況不容樂(lè)觀”。
立即變現(xiàn)償債能力不足
潘石屹在博客中表示,在去年和前年經(jīng)濟(jì)高潮時(shí)期,大家喜歡用土地儲(chǔ)備的數(shù)量來(lái)衡量房地產(chǎn)公司的實(shí)力和規(guī)模。但今天,在全球經(jīng)濟(jì)衰退和國(guó)內(nèi)貨幣從緊的雙重壓力下,則需要做好“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。評(píng)價(jià)一家房地產(chǎn)公司的指標(biāo)隨之要發(fā)生變化,大家更看重的應(yīng)該是企業(yè)的現(xiàn)金量和存款量有多大、負(fù)債率有多高,以及速動(dòng)比率等指標(biāo)。
“公司同事在過(guò)去一段時(shí)間認(rèn)真研究了每家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),從分析的結(jié)果來(lái)看,情況不容樂(lè)觀!迸耸俦硎,比如最能夠反映企業(yè)立即償債能力的速動(dòng)比率,一般是1至2之間是合理,但現(xiàn)在中國(guó)絕大部分上市房地產(chǎn)公司的速動(dòng)比率都小于1。
“從財(cái)務(wù)狀況上看,速動(dòng)比率是一個(gè)很重要指標(biāo),它指的是一個(gè)企業(yè)立即變現(xiàn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力,如果速動(dòng)比率非常低,這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張,難以經(jīng)得起資金緊縮對(duì)他們帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)!迸耸僭诓┛椭袑懙馈
房產(chǎn)公司普遍負(fù)債率高
“上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表是公開的,非上市公司的財(cái)務(wù)狀況無(wú)從了解,但總體來(lái)說(shuō),上市公司的財(cái)務(wù)狀況要比非上市公司好。通過(guò)我們對(duì)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況的分析,看到目前普遍的情況是:負(fù)債率高,現(xiàn)金和銀行存款少!
潘石屹稱,目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)引起了資本市場(chǎng)的緊張,受此影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)是那些前兩年過(guò)分?jǐn)U張、圈地、當(dāng)?shù)赝醯钠髽I(yè)。這些企業(yè)一般都在沿海開放城市,西部城市很少。
他認(rèn)為,雖然房產(chǎn)商融資環(huán)境困難,但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還應(yīng)該是下一步的事情。潘石屹在此不同意“拐點(diǎn)”的說(shuō)法。
房子供應(yīng)減少需求下跌
潘石屹認(rèn)為,由于資金鏈條非常緊張,一部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)采用降價(jià)的方式回籠資金。但有許多在2007年圈了大量土地的開發(fā)商,他們手中絕大多數(shù)的資產(chǎn)是土地,而不是房子,即使想低價(jià)銷售房子,目前手頭還沒(méi)有房源。資金的緊張會(huì)引起市場(chǎng)上房子供應(yīng)量的減少。同時(shí),因?yàn)榘唇业膹木o,需求也可能會(huì)下跌。
潘石屹認(rèn)為,在未來(lái)幾個(gè)月,調(diào)整和變化主要會(huì)發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)之間,房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整它們各自的規(guī)模。
業(yè)界觀點(diǎn):“降價(jià)是開發(fā)商的唯一出路”
昨日,復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示:“適當(dāng)降價(jià),是今年開發(fā)商的唯一出路。”
尹伯成認(rèn)為,雖然近期的部分新推房源還處于價(jià)格上升通道。但是,只有當(dāng)價(jià)格達(dá)到市場(chǎng)能夠接受的程度,才會(huì)有更多的成交量。對(duì)于降價(jià)幅度,尹伯成認(rèn)為,去年年初至今,上海房地產(chǎn)的價(jià)格平均上升約20%-30%,部分項(xiàng)目甚至上升50%。今年上海房?jī)r(jià)有可能會(huì)下降10%左右。
無(wú)獨(dú)有偶,昨日,上海漢宇物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理施宏睿亦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示,為了增加現(xiàn)金回流,更多的地產(chǎn)公司會(huì)在銷售價(jià)格方面做出讓步!敖衲甑姆康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)穩(wěn)字當(dāng)頭!
施宏睿認(rèn)為,房地產(chǎn)正常的運(yùn)作要有資金這個(gè)支撐點(diǎn)。企業(yè)要繳納的稅金、開發(fā)過(guò)程中所需的更多的資金流量,讓更多的開發(fā)商將資金渴求集中于融資和銷售。而當(dāng)銷售中遇到問(wèn)題時(shí),影響到資金回流,中小開發(fā)商便會(huì)出現(xiàn)資金斷層。
尹伯成表示,隨著貨幣政策從緊、銷售情況不容樂(lè)觀,很多房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金回流很慢,從而掐斷了資金來(lái)路,而中小開發(fā)商的壓力會(huì)更大。施宏睿也稱,“約有20%-25%的中小開發(fā)商將會(huì)受不了而離場(chǎng)!(李麗)
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