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房地產(chǎn)商自食"囤房囤地"惡果 地荒正演變?yōu)殄X荒(2)

2008年04月10日 14:22 來源:《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 發(fā)表評(píng)論

  “囤房囤地”種下惡果

  分析人士認(rèn)為,上述現(xiàn)象出現(xiàn)的原因,其根源在于過去一年中地產(chǎn)商近乎瘋狂的囤房囤地。

  去年下半年,中國出現(xiàn)罕見的樓市股市同時(shí)飆升的現(xiàn)象,同時(shí)出現(xiàn)的是“地王”現(xiàn)象。對(duì)中國樓市“明天會(huì)更好”的呼聲讓地產(chǎn)商四處“搶地”,等待再開發(fā)的利潤。

  在去年7、8、9三個(gè)月內(nèi),一些地產(chǎn)上市公司開始陸續(xù)在全國范圍內(nèi)圈地。重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區(qū)的二三線城市相繼落入圈內(nèi)。在上市公司強(qiáng)大資金支持下,全國各地不斷有“地王”浮出水面。

  在地價(jià)已經(jīng)“炒翻”的狀態(tài)下,很多中小房地產(chǎn)企業(yè)仍舊跟風(fēng)“冒進(jìn)”,把有限的資金投入購地,期待能夠以此快速擴(kuò)張。

  而今年1月,國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,《通知》規(guī)定,土地閑置兩年的將無償收回;土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費(fèi)。這無疑是給了期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。

  楊少鋒對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示:“大部分企業(yè)在2007年都是超速擴(kuò)張,因而導(dǎo)致絕大部分公司資金鏈都非常緊張。2007年前10個(gè)月是中國土地市場最瘋狂的10個(gè)月,土地樓面價(jià)超越周邊房價(jià)的情況比比皆是,許多開發(fā)商都卷入到瘋狂圈地大潮中,投入了所有資金來圈地。而2008年房地產(chǎn)市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調(diào)整,重要特征是‘缺錢不缺地’,大肆瘋狂圈地的開發(fā)商開始處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中。”

  經(jīng)歷了“跑馬圈地”和政府一系列宏觀調(diào)控之后,曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。“一旦市場需求出現(xiàn)回落,這些后拿地開發(fā)商完全可能降低利潤期望值,以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(甚至低于“天價(jià)地”開發(fā)商的成本價(jià)格),天價(jià)地將很可能成為這些開發(fā)商的滑鐵盧之戰(zhàn),嚴(yán)重的,可能導(dǎo)致這些開發(fā)商資金鏈斷裂,甚至于破產(chǎn)!睏钌黉h分析。

  誰能“不拋棄、不放棄”

  面對(duì)吃緊的資金鏈,中小房企面臨生死抉擇。有分析認(rèn)為,這正合了地產(chǎn)巨頭們的心意,巨頭們可借此大批收購中小房企實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。而事實(shí)上,一位業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》透露,這些地產(chǎn)商看上的并不是這些企業(yè),真正的意圖是這些中小地產(chǎn)商手中的土地。而且據(jù)知情人士透露,現(xiàn)階段到2008年年底是外資進(jìn)入內(nèi)地樓市“抄底”的好機(jī)會(huì)。事實(shí)上,持有這樣觀點(diǎn)的境內(nèi)外投資者并不在少數(shù)。

  今年2月底,瑞銀集團(tuán)就與金地集團(tuán)共同成立了房地產(chǎn)投資合伙企業(yè),在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資10億美元資金。

  “目前國家的宏觀政策就是在規(guī)范市場,資力不夠的小企業(yè)就自然會(huì)被市場淘汰出局,這很正常。這種現(xiàn)象會(huì)在2008年更加明顯,房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有更明顯的兩極分化現(xiàn)象呈現(xiàn)!北本┧倪_(dá)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h分析說。

  潘石屹也表示,在去年和前年經(jīng)濟(jì)高潮時(shí)期大家喜歡用土地儲(chǔ)備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)公司的實(shí)力和規(guī)模,但今天在全球經(jīng)濟(jì)衰退和國內(nèi)貨幣從緊的雙重壓力下,則需要做好過冬的準(zhǔn)備,評(píng)價(jià)一家房地產(chǎn)公司的指標(biāo)也隨之要發(fā)生變化,“大家對(duì)一個(gè)企業(yè)更看重的應(yīng)該是它的現(xiàn)金量和存款量有多大,負(fù)債率有多高,以及速動(dòng)比率等指標(biāo)!

  資料:(每股現(xiàn)金流:現(xiàn)金流是指某一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量。用現(xiàn)金流量金額除以發(fā)行的股票的數(shù)量就能得出每股現(xiàn)金流。每個(gè)房地產(chǎn)公司在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目上都會(huì)表現(xiàn)為一定的現(xiàn)金流量,也就是說每個(gè)項(xiàng)目的投入資金和收益在項(xiàng)目開發(fā)上的不同時(shí)間段表現(xiàn)為現(xiàn)金流——流入和流出。流入為正,流出為負(fù),加和就是現(xiàn)金流,如果現(xiàn)金流為負(fù)說明在考察項(xiàng)目時(shí)間點(diǎn)上項(xiàng)目沒有凈的收益,這個(gè)數(shù)值除以流通股數(shù)量就是每股的現(xiàn)金流。)

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