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中小房地產(chǎn)商還有出路嗎
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長 楊少鋒：
地下錢莊或成救命稻草
去年房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征一是買地，二是捂盤，實際上就是囤房囤地。而現(xiàn)在國家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內(nèi)完成地塊開發(fā)。與此同時，去年所拍賣取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。
在宏觀調(diào)控政策頻頻下落、金融信貸一再緊縮、需求銳減的情況下，土地儲備可能轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的包袱。如果說上市房地產(chǎn)公司能夠通過股市融資將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁股民，大型國有開發(fā)商能夠得到銀行傾向性的資金支持。那么那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的開發(fā)商，或許就將成為這一輪宏觀調(diào)控的“祭品”。
在其他融資渠道受阻下，目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)依靠典當(dāng)行和地下錢莊解決資金困境的情況很常見，中國去年開發(fā)貸及房貸余額增加1.18萬億，達到4.8萬個億。浙、閩一帶的通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場的資金至少幾千個億，將近金融機構(gòu)提供資金的10%。幾千億的資金量對全國范圍不算什么，但是對于一、兩個省還是很充裕的。因此，這些資金成了目前許多房地產(chǎn)公司的救命稻草。
中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)
苑學(xué)斌：
優(yōu)勝劣汰已是定局
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集性的企業(yè)，從貸款到房子賣出去又需要一個很長的過程，所以資金短缺是一個長期的狀態(tài)。信托可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠、有效的融資渠道。但是我國目前房地產(chǎn)信托還沒有變成一個成熟的體系，一直處于一個無序的狀態(tài)之中。
房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金問題，轟然倒塌，在這個行業(yè)內(nèi)并不稀奇，也并不是在目前國家宏觀經(jīng)濟政策趨緊的形式下才出現(xiàn)的，早年著名的“順弛”的案例距離現(xiàn)在其實并不遙遠(yuǎn)。
所以，企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂或者叫現(xiàn)金流危機，并不在于企業(yè)是大還是小，任何企業(yè)經(jīng)營不善都會遇到這樣的問題；也不在于政策的控制有多么嚴(yán)格，真正成熟的企業(yè)都會有完善的抗風(fēng)險能力和預(yù)警措施。
另外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還不夠，會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。以后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢是：由野蠻的粗放的生產(chǎn)開發(fā)模式，變?yōu)榫?xì)化、深層挖掘價值的開發(fā)模式；投資商的背景越來越國際化；由原本粗線條的開發(fā)流程設(shè)計，轉(zhuǎn)變?yōu)榉稀皣H投資人”要求的投資分析、財務(wù)報告、工程管理系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)；由原來相對單一的融資渠道，變成能夠根據(jù)國際慣例而制定出多層次多渠道的融資手段，因為市場競爭越來越積累，客戶越來越理性，項目前期的投入會加大，資金的壓力越來越突出。
中國人民大學(xué)土地管理系教授 曲衛(wèi)東：
被海外收購也未嘗不可
房地產(chǎn)的資金來源從傳統(tǒng)來說，主要依賴于信貸和抵押貸款、商品房和寫字樓預(yù)售——通過預(yù)售提前回籠資金，投入房地產(chǎn)后期開發(fā)。這兩種方式實際上是前幾年一些房地產(chǎn)公司主要的資金來源渠道。現(xiàn)在國家進一步規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售條件，貸款制度更加嚴(yán)格，金融部門發(fā)放貸款的審核也更加嚴(yán)格，這兩條路對于資質(zhì)不夠的中小企業(yè)來說基本上堵死了。
那么剩下的就是基金和上市。基金也不可能，國內(nèi)法律環(huán)境不健全；上市又受到證監(jiān)會嚴(yán)格審批和限制，國家在進行調(diào)控，當(dāng)然會控制上市的規(guī)模和速度。所以，業(yè)績和規(guī)模都不夠的企業(yè)就不可能成功上市。
現(xiàn)有正常情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金不足問題解決不了。但是現(xiàn)在很多海外基金已經(jīng)瞄準(zhǔn)中國房地產(chǎn)市場，正準(zhǔn)備大規(guī)模收購國內(nèi)的項目。所以，這些面臨資金緊張的企業(yè)可以將自己賣出去。 (梁燕軍)
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