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京城二手房成交量連續(xù)三月超過一手(2)

2008年04月17日 16:42 來(lái)源:北京晨報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  實(shí)例解讀

  王先生今年下半年結(jié)婚,打算在南城購(gòu)置一套商品住宅作為婚房。目前王先生有存款22萬(wàn)元,雙方父母還可以提供25萬(wàn)元的購(gòu)房資助。春節(jié)期間,王先生通過中介了解到,南三環(huán)內(nèi)有一套20年房齡的79平方米三居待售,價(jià)格為12000元/平方米。同時(shí),王先生又看上了位于南四環(huán)外某新盤的一套80平方米兩居,價(jià)格同樣是12000元/平方米。雖然后者的戶型舒適度較好,又是沒住過人的新房,但從地段上看舊房占優(yōu),而且又比新房多了一個(gè)房間。究竟該買新房還是舊房,王先生一時(shí)拿不定主意。

  置業(yè)建議

  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析說,從房源狀況以及購(gòu)房人自身?xiàng)l件看,王先生選擇新房更為合適。

  首先,舊房需考慮折舊問題,該房屋房齡已經(jīng)有20年,實(shí)際只剩50年的產(chǎn)權(quán)。

  其次,老房型由于戶型結(jié)構(gòu)不盡完善,實(shí)際使用率一般都比新房低。而且起居室多為門廳,年輕夫妻可能有招待朋友的需求,一個(gè)寬敞的客廳十分必要,雖然舊房是三居,但使用起來(lái)需要一間房作為客廳,因此舊房?jī)H相當(dāng)于兩居。

  第三,雖然舊房地段更有優(yōu)勢(shì),但是隨著南城的發(fā)展,南四環(huán)和南三環(huán)均可方便地受益于規(guī)劃地鐵和公交網(wǎng)絡(luò),兩處交通成本差異并不大。

  第四,從王先生目前的持有資金看,需選擇貸款方式購(gòu)房。二手房貸款成數(shù)受到房源限制,實(shí)際高達(dá)5成左右,如果王先生手頭資金不能全部用于購(gòu)置房屋,可能面臨付款難題。而新房首付相對(duì)較低,王先生手頭資金還可富余他用。

  后市分析

  存量房市場(chǎng)將占主導(dǎo)地位

  “經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平到一定階段后,人均擁有的住宅面積飽和,新建量減少,住宅由外延式拓展為主逐漸改變?yōu)橐愿、改造和保護(hù)為主,一手房銷售下降,交易便集中到存量房市場(chǎng)!辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為,北京住房一級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展已經(jīng)使城鎮(zhèn)居民的整體居住水平從生存型進(jìn)入到發(fā)展型,部分進(jìn)入享受型!案鶕(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),當(dāng)住房存量滿足基本生活需要時(shí),資金主要投向舊住房的改造,即表現(xiàn)為存量型的發(fā)展。因此北京的存量房市場(chǎng)將逐漸取代新房地位,成為市場(chǎng)主要交易對(duì)象。

  二手主導(dǎo)市場(chǎng)有助價(jià)格平穩(wěn)

  中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍指出,相比一手房的開盤價(jià)格,二手房?jī)r(jià)反映的是市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格,而且成交數(shù)據(jù)具有連續(xù)性,區(qū)域覆蓋也更為全面,因此二手市場(chǎng)占主導(dǎo)地位可以更客觀全面地體現(xiàn)城市房?jī)r(jià)的變化。另外,一旦二手房成交價(jià)格成為定價(jià)參考系,就會(huì)較好地控制房?jī)r(jià)的變化節(jié)奏和幅度,有助于房?jī)r(jià)的進(jìn)一步穩(wěn)定。同時(shí),存量市場(chǎng)流通性增強(qiáng)也將有效緩和供求關(guān)系,對(duì)于平抑房?jī)r(jià)有一定的實(shí)際意義。

  他山之石 香港存量房與新房成交比超過5:1

  “盡管京城存量房占房產(chǎn)市場(chǎng)成交的比重逐年增加,但相比西方成熟市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)其他大中城市,北京二手樓市目前依然處于配角的地位!苯鹩烧f!2007年美國(guó)存量房交易為489萬(wàn)套,新房的交易量為77萬(wàn)套,存量房與新房的交易比達(dá)到了6.5:1;我國(guó)香港地區(qū)也達(dá)到了5.2:1。2007年廣州的存量房交易面積為1079.56萬(wàn)平米,商品房面積是1080.53萬(wàn)平米,兩者比為1:1;2007年深圳的存量住宅交易面積為931.06萬(wàn)平米,商品住宅面積為500.5萬(wàn)平米,存量住宅與商品住宅的比為1.86:1!

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