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房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士:五月或成樓市漲跌分水嶺

2008年04月22日 10:17 來源:中華工商時報


    4月15日獲悉,2008年第一季度,北京住宅市場在平淡中收場。前三個月雖然有包括美利山、大成時代中心及金地名京等少數(shù)幾個項目熱銷成為市場中的亮點,但整體市場仍舊處于低迷之中。據(jù)悉,今年一季度北京樓市中新增供應(yīng)量、開盤均價及日均銷售量等體現(xiàn)樓市供需指標(biāo)的數(shù)據(jù),全部出現(xiàn)大幅度下降。此外,環(huán)比去年第四季度這些數(shù)據(jù)更是出現(xiàn)全部下降的局面,其中新盤供應(yīng)個數(shù)環(huán)比下降了40%,新增供應(yīng)套數(shù)環(huán)比下降了48.3%,新增供應(yīng)面積環(huán)比下降了67.2%。 中新社發(fā) 追影 攝


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  資深專業(yè)人士認(rèn)為房企能否頂住資金壓力為關(guān)鍵因素

  每年3月份之前,由于春節(jié)長假、開發(fā)企業(yè)等待銀行貸款額度等原因往往是樓市的淡季,而今年3月,樓市不但“淡”,而且不樂觀。進(jìn)入4月,樓市買賣雙方的觀望狀態(tài)已持續(xù)半年。目前有業(yè)內(nèi)人士判斷,5月,或可成為樓市漲跌的分水嶺。

  未來一個月將是重要的時間節(jié)點,甚至可能成為分水嶺。

  從北京、上海、深圳3月份的數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)市場表現(xiàn)無法令人樂觀,但情況并未惡化。

  據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,3月北京新建商品住宅簽約7740套,簽約面積98.7萬平方米,與2月份相比簽約套數(shù)增加4866套,增加了169.3%,簽約面積增加64.9萬平方米,增加了192.0%;同比去年3月簽約套數(shù)減少20.2%,簽約面積減少49.6%。簽約套數(shù)增幅高于簽約面積,是因為成交的大戶型較多。

  據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計數(shù)字顯示,3月份上海住宅新房成交17644套,180.33萬平方米,環(huán)比2月份,簽約套數(shù)增加10218套,增加137.6%,簽約面積增加108.23萬平方米,增加150.1%,成交面積與去年同期相比略下降4%。

  另根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù),京滬兩地二手房成交量比2月份均有較大幅度上升。

  據(jù)深圳市國土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù),3月份深圳全市新建商品住宅銷售18.97萬平方米,是2月份銷售面積6.44萬平方米的3倍;平均售價每平方米13626元,與去年12月份相比,均價降低9%左右。由于2月份高檔樓盤較多,2月平均售價為每平方米16288元。二手房市場,深圳市3月份成交二手住宅3211套,環(huán)比上漲1倍多。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測,二手房成交量上升主要是受降價拉動所致。

  21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇分析,雖然2月正逢春節(jié)假期,成交量價基數(shù)較低,但各地售樓處和各中介門店人流量和咨詢量的增加,仍顯示市場人氣有一定恢復(fù),市場正在企穩(wěn),需求在陸續(xù)釋放中。目前還看不出以北京、上海、深圳為代表的樓市陷入更快下降通道的跡象。而5月是傳統(tǒng)的樓市黃金交易季節(jié)的開始。當(dāng)月的成交量和成交價格對于觀察全年的房地產(chǎn)市場運行趨勢,有重要參考意義。5月也是近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺的時間點。2003年至今,每年的5月基本都會出臺有關(guān)宏觀調(diào)控的政策,進(jìn)而對當(dāng)年房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。未來一個月將是重要的時間節(jié)點,甚至可能成為樓市分水嶺。

  恒大地產(chǎn)中止在香港IPO上市后,目前正對旗下在售項目以七折價格銷售,以盡快回籠現(xiàn)金,應(yīng)對包括短期借債和應(yīng)付土地款的巨大壓力。這是繼萬科之后,房價下降幅度最大的一家全國性房地產(chǎn)公司。會不會有其他全國性房地產(chǎn)公司,不堪資金壓力,實施全面大幅降價措施?孟奇等資深專業(yè)人士認(rèn)為,如果再有幾家地產(chǎn)商跟進(jìn),降價效應(yīng)擴散或放大,5月將會出現(xiàn)集中降價潮。進(jìn)而,這也可能是2008年樓市的最后一次大跌,隨后樓市將繼續(xù)觀望。相反,如果各大地產(chǎn)商能咬牙堅持,挺過財務(wù)壓力,拒絕降價,而壓抑了半年之久的住房需求,逐步釋放,倘若這兩個因素同步顯現(xiàn),那么,5月樓市則有可能走出觀望。各大城市的成交量會在平穩(wěn)回升的基礎(chǔ)上,價格也會在持平的基礎(chǔ)稍稍上漲。但是,即使走出觀望,今年房價不可能回到2007年的非理性上漲狀態(tài)。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,自去年10月以來,各大城市樓市先后進(jìn)入觀望,迄今已過半年,超過2003年以來任何一年持續(xù)的觀望時間周期,包括2003年因非典導(dǎo)致的觀望。2007年春節(jié)前,樓市也曾有過兩個月的短暫觀望,但春節(jié)過后很快強烈反彈。而2008年的4月,暫時還看不出強勁反彈的跡象。如果5月份各大城市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)表現(xiàn)為觀望,觀望有可能持續(xù)到今年年底。但2008年全國總體房價大幅下跌的可能性不大。即便是觀望情緒貫穿全年,局部地區(qū)和各城市的部分區(qū)域一二手房仍有價值發(fā)掘機會。一旦全球金融市場和經(jīng)濟走勢轉(zhuǎn)好,股市和樓市將迅速作出反應(yīng),而且很可能領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟的表現(xiàn)。(記者陸昀)

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