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　　金融調(diào)控的力量

　　李耀智認(rèn)為，銀行信貸不再?gòu)?qiáng)力支持投資客，樓市方向的扭轉(zhuǎn)就容易得多

　　樓市蕭條的同時(shí)，投資客們感到貸款的難度也越來(lái)越大。

　　“城中央”的銷售代表王力說(shuō)，有幾十套房去年8月就交了定金，但至今辦不下貸款，無(wú)法成交。

　　“深圳此次房?jī)r(jià)下跌，與金融系統(tǒng)的調(diào)控有很大關(guān)系�！崩钜�智說(shuō)，按照中原地產(chǎn)深港研究中心的研究，以往歷次調(diào)控未起到預(yù)期作用，原因在于金融系統(tǒng)的支持不夠。

　　如2006年6月“九部委十五條”發(fā)布之際，銀行不僅沒收緊房貸，反而推出各種刺激消費(fèi)的信貸產(chǎn)品，使投資者背后有強(qiáng)大資金支持。

　　去年則不同，銀行7次加息，多次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金。去年9月27日，中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策做了重要調(diào)整，確定了第二套房貸利率。

　　在深圳，去年7月開始，各商業(yè)銀行就減少了房貸數(shù)量。據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，去年8月各銀行的房貸總額是145億，9月是99億，10月則為49億。

　　中原地產(chǎn)去年的統(tǒng)計(jì)顯示，因無(wú)法取得貸款而取消合同或追加首付的個(gè)案大幅上升，有近3成個(gè)案無(wú)法取得貸款，剩下7成中即使取得貸款，貸款總額也普遍下降兩三成。

　　“如果銀行信貸不再?gòu)?qiáng)力支持，樓市方向的扭轉(zhuǎn)就容易得多。”李耀智說(shuō)。

　　政府的調(diào)控政策

　　推出兩限房，“剝奪”開發(fā)商定價(jià)權(quán)，并讓購(gòu)房者“看到希望�！�

　　深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒分析，深圳房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)下跌，本地政府的宏觀調(diào)控也功不可沒。

　　2007年11月30日，深圳國(guó)土局發(fā)布了兩宗“兩限房”用地土地使用權(quán)出讓公告。兩限房擠壓了開發(fā)商的利潤(rùn)空間，“剝奪”了開發(fā)商的定價(jià)權(quán)。

　　王鋒認(rèn)為，不具備自由交易和投資功能的兩限房，能實(shí)實(shí)在在解決部分中間階層的住房需求，使他們看到了希望，一些人在買房問題上有所觀望。

　　兩限房以龍華和寶龍工業(yè)區(qū)為試點(diǎn)，前者是近年來(lái)房?jī)r(jià)升幅較快區(qū)域，后者是未來(lái)兩年的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)，兩限房的推出有助抑制該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。

　　去年7月10日，深圳國(guó)土局還發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》，作出了“境外個(gè)人只能在深圳購(gòu)買一套用于自住的商品房、不能購(gòu)買非住宅物業(yè)”等規(guī)定，限制外資炒房。

　　此規(guī)定的背景是，深圳房產(chǎn)市場(chǎng)有一支外來(lái)投資力量，以香港的個(gè)人投資者所占比重最大。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在深圳寫字樓及商用市場(chǎng)，港人購(gòu)買的比例超過(guò)20%，在商品房市場(chǎng)，港人的購(gòu)買比例近10%。

　　此外，去年11月1日起，深圳開征城鎮(zhèn)土地使用稅，占用土地越多，持有時(shí)間越長(zhǎng)，地段越好，繳納稅款就越多。

　　王鋒介紹，去年9月以來(lái)，商品房交易量持續(xù)走低，而銀行嚴(yán)格控制信貸，開發(fā)商短期資金壓力大，這個(gè)時(shí)候，開征土地使用稅，開發(fā)商又面臨稅款壓力，促使他們通過(guò)降價(jià)獲得資金回籠。

　　王鋒認(rèn)為，深圳人多地少，市場(chǎng)敏感度大，一遇調(diào)控，容易發(fā)生波動(dòng)，加之投資過(guò)旺使深圳這幾年房?jī)r(jià)比其他地方上漲快，漲到了一定高度，調(diào)控時(shí)自然能回落。

　　低迷后的理性回暖

　　半求說(shuō)，目前被套的多是生手，有經(jīng)驗(yàn)的去年7至9月就出貨了

　　在交易量走低的樓市，久違的促銷手段重現(xiàn)了。

　　今年3月6日，一個(gè)叫“泰華陽(yáng)光�！钡臉潜P，對(duì)聯(lián)想員工開出6.5折的團(tuán)購(gòu)價(jià)。之前，一些樓盤還采取“特價(jià)房”、送裝修、家電等手段促銷。

　　直接降價(jià)，則從萬(wàn)科開始。去年9月深圳萬(wàn)科第五園三期開盤，均價(jià)14800元，今年3月1日該盤后期推出的房屋，均價(jià)11500元，且全部精裝修。

　　而據(jù)深圳桑泰地產(chǎn)銷售總監(jiān)蔡燦介紹，他們的桑泰華府三期去年12月開盤均價(jià)2萬(wàn)元，年前售出三成，年后調(diào)到1.6萬(wàn)元，目前為止售出7成。

　　在開發(fā)商們的促銷舉動(dòng)下，今年3月，房?jī)r(jià)下跌同時(shí)，與之對(duì)應(yīng)的是成交量上升，成交18.97萬(wàn)平方米，環(huán)比增加194%。

　　在王鋒看來(lái)，這是樓市回暖的跡象。他的判斷是2008年深圳房?jī)r(jià)不應(yīng)再有大幅上漲或下跌，進(jìn)入到調(diào)整期。

　　王鋒認(rèn)為，房?jī)r(jià)下降也體現(xiàn)了市場(chǎng)自身的規(guī)律。過(guò)去投資客太多，隨著投資客大量拋盤，今年置業(yè)是以自住為主的群體，他們理性得多，有持幣觀望的狀態(tài)。

　　“2008年是買方市場(chǎng)，是自住客主導(dǎo)的市場(chǎng)�！鄙钲谥性�地產(chǎn)的研究認(rèn)為，今年不會(huì)有投資客輕易進(jìn)入市場(chǎng)，原因一是貸款利率調(diào)高，二是深圳租金相對(duì)穩(wěn)定，回報(bào)率下降，對(duì)投資者不再具有吸引力。

　　深圳香地咨詢公司的半求說(shuō)，目前被套的投資客，多是生手，有經(jīng)驗(yàn)的投資客已集中在去年7至9月出貨，解套的大約有12000人。

　　按照半求的統(tǒng)計(jì)，目前被套的大約6000人，房產(chǎn)面積約70萬(wàn)平方米。

　　首次炒房就被套的張先生說(shuō)，“只要稍微賺點(diǎn)就出手�！彼麑�(duì)自己的投資還有信心：“關(guān)內(nèi)土地越來(lái)越少，不怕沒人買，只是時(shí)間問題�！�

　　在深圳一家媒體工作的許小姐，被套了三套房，她認(rèn)為有兩種選擇，要么忍痛“割肉”，要么出租，等兩三年后再說(shuō)。但怎么選擇，許小姐還是沒想好。

　　而供著6套房的阿君，則希望房子能盡快出手，好有進(jìn)賬。

　　□本報(bào)記者 錢昊平　深圳報(bào)道

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