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上海房?jī)r(jià)或步深圳后塵 房地產(chǎn)的冬天來了嗎?

2008年09月08日 10:37 來源:中國新聞周刊 發(fā)表評(píng)論




    2008年9月5日,一家權(quán)威市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)通過對(duì)上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”樓盤數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,發(fā)現(xiàn)7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%,月成交均價(jià)環(huán)比下降24%。這家機(jī)構(gòu)據(jù)此形成的報(bào)告特別指出,盡管存在偶發(fā)因素,但是這個(gè)24%的跌幅,已是2005年7月以來上海房?jī)r(jià)最大環(huán)比跌幅,也是這三年新一輪調(diào)控以來的最大跌幅。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  房地產(chǎn)的冬天要來了。

  銷量向下,房?jī)r(jià)回頭,一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮在深、滬、京蔓延開來。事實(shí)上,此間風(fēng)險(xiǎn),早在十?dāng)?shù)年前,就已經(jīng)為地方政府、銀行、地產(chǎn)商所悄然埋下

  ★ 本刊記者 /周政華 楊正蓮

  中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷10年來最困難的時(shí)期,這是十?dāng)?shù)年風(fēng)險(xiǎn)累積的必然結(jié)果。

  “深圳90%的項(xiàng)目都存在打折降價(jià)行為”

  深圳,這個(gè)位于廣東沿海的經(jīng)濟(jì)繁榮城市,曾于2007年8月,創(chuàng)造了中國城市商品住宅均價(jià)的最高紀(jì)錄——18000元/平方米,這個(gè)價(jià)格較一年前翻了一番。

  但到了2008年8月下旬,深圳的房?jī)r(jià)跌了三分之一。

  這兩年來,深圳市房?jī)r(jià)所經(jīng)歷的“過山車”式的漲跌輪回,從某種程序上預(yù)言了中國一線城市房地產(chǎn)的未來。

  皇御苑三期,是一個(gè)位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的樓盤——開盤后的3個(gè)月內(nèi),先后推出了兩項(xiàng)優(yōu)惠政策:一次性付款9.6折和“買兩房送五萬,買三房送八萬”。但從2007年11月開盤到2008年7月初,這個(gè)樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。

  售樓員張靖濤對(duì)《中國新聞周刊》說,最近一個(gè)月來看房的人不超過30個(gè),這相當(dāng)于去年11月一天的看房人數(shù)。

  這個(gè)樓盤的開發(fā)商在深圳還有三處住宅小區(qū),屬于規(guī)模中等的房地產(chǎn)公司。

  萬科、招商等深圳地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在降價(jià)。

  2008年3月,位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡的新樓盤降價(jià)10%,但截至6月底只出售了不到總數(shù)的1/4。對(duì)比2007年10月,該樓盤的前期以低于周邊同類樓盤近20%的價(jià)格面市,一周內(nèi)就銷售一空。

  “近期深圳90%的項(xiàng)目都存在打折降價(jià)行為!鄙钲谑猩鐣(huì)科學(xué)院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)說。

  來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),更清楚地表明了深圳市房?jī)r(jià)的整體現(xiàn)狀——自2008年1月以來,深圳市商品住宅均價(jià)月均回落1000元/平方米。截至8月,深圳市房?jī)r(jià)降至不到11000元/平方米,成交量較去年同期下跌近60%。

  深圳房?jī)r(jià)大幅跌落之下,一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說法是,按照目前價(jià)格,即便賣掉房子,也不足以償還銀行貸款。

  2008年6月,一篇署名為“風(fēng)語”的《深圳斷供已過千億,次貸危機(jī)浮現(xiàn)》博客文章稱,其所在的蛇口片區(qū)某商業(yè)銀行斷供達(dá)到15億元。作者以該銀行的規(guī)模推斷,整個(gè)深圳地區(qū)斷供規(guī)模可能達(dá)到千億元。

  但深圳市銀監(jiān)局7月25日稱,深圳的個(gè)人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監(jiān)局認(rèn)為,斷供只是個(gè)別現(xiàn)象。

  究竟有多少貸款買房者中斷還款,目前尚不明確。

  上海房?jī)r(jià)目前出現(xiàn)了步深圳后塵的跡象

  按照國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),與深圳同為一線城市的北京、上海目前房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

  但,2008年初以來,京、滬兩地開發(fā)商打折、買房送車、送物業(yè)費(fèi)等變相降價(jià)措施已經(jīng)迭出不窮。一般經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析認(rèn)為,國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可能并未考慮上述因素。

  上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤,8月成了降價(jià)的領(lǐng)頭羊。

  位于內(nèi)環(huán)內(nèi)——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價(jià)都跌去了20%。中遠(yuǎn)兩灣城,位于普陀區(qū)的樓盤的成交價(jià),5個(gè)月內(nèi)(8月比3月)降了8000元,跌幅近40%。

  此外,上海市中環(huán)和遠(yuǎn)郊的一些樓盤價(jià)格,都出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)。

  樓市價(jià)格下跌的面積進(jìn)一步擴(kuò)大,包括杭州、重慶、大連、沈陽等城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了小幅下跌。來自國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示:2008 年7月份全國70個(gè)大中城市的房屋平均銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月下降。

  值得注意的是,房屋交易量在下滑。

  2008年7月,京、滬、深三地住房的成交量,僅為去年同期的一半左右(數(shù)據(jù)來自中指數(shù)研究院)——成交量下降反映的是供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。

  張化學(xué),中國指數(shù)研究院咨詢部主管對(duì)《中國新聞周刊》表示,成交量下跌,銷售收入減少,將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷,回籠資金。

  地產(chǎn)老板們的憂心已經(jīng)表露出來。SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹從2008上半年以來,不止一次在公開場(chǎng)合呼吁房地產(chǎn)行業(yè)要做好過冬準(zhǔn)備。事實(shí)上,國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查表明,2008年2季度,房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)較前一季度繼續(xù)回落,在所有行業(yè)中排名倒數(shù)第一。

  當(dāng)然,具體到不同樓盤的降價(jià)時(shí)間和幅度,則會(huì)受資金情況的影響。一般而言,上市公司、大型國有房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金情況好于中小地產(chǎn)商。但是,價(jià)跌量縮,一個(gè)下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本成型。

  更重要的是消費(fèi)者的心理預(yù)期——8月下旬,央行針對(duì)國內(nèi)銀行的個(gè)人房貸進(jìn)行調(diào)查時(shí)表示,此輪房地產(chǎn)交易下降的根本原因,就在于市場(chǎng)觀望氛圍的進(jìn)一步增強(qiáng)。

  銀行貨款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營模式

  房地產(chǎn)下行,直接考驗(yàn)中國的金融系統(tǒng)。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2007年底,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過80%,且大多都是銀行債務(wù)。

  中國最大的國有商業(yè)銀行之一中國建設(shè)銀行,近期迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在8月中旬發(fā)表的一份報(bào)告中表示,目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

  招商銀行的行長(zhǎng)馬蔚華也在2008年中報(bào)發(fā)布會(huì)上說,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期影響較大,招行計(jì)劃把房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年,這家老牌股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額,已經(jīng)下滑到了110億元,這個(gè)數(shù)字比2007年的年底大約減少了10億元。

  采取類似行動(dòng)的,不僅招行和建行。央行數(shù)據(jù)顯示,自2008年1月以來,國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續(xù)7個(gè)月回落。

  對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,斷了的不只是財(cái)路,更可能是生命線。銀監(jiān)會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,截至2007年底,中國國內(nèi)商業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房的按揭貸款數(shù)額高達(dá)5萬億元。這個(gè)機(jī)構(gòu)的另外一個(gè)最新數(shù)據(jù)是,2008年1月到7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1/5的資金,都來自銀行直接貸款。如果算上房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌資金、外資等其他間接貸款渠道,銀行資金最終所占比例超過70%。

  中國房地產(chǎn)公司的運(yùn)作,屬于典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營模式。

  銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開始,中國開始試行資本金制度——要求投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金。按此規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項(xiàng)目總投資1/5的資本金,就可運(yùn)作一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目。

  “當(dāng)時(shí)相當(dāng)一批開發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款,再滾動(dòng)開發(fā)”,中國指數(shù)研究院咨詢部主管張化學(xué)說,這批開發(fā)商實(shí)際上只用5%~10%的資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目了。

  除了向銀行貸款,房地產(chǎn)公司似乎也沒有更好的選擇。在以銀行為主導(dǎo)的金融體系下,企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年,中國政府才決定在上海和深圳兩個(gè)沿海城市各設(shè)立一家證券交易所,并且實(shí)行嚴(yán)格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中,大型國有企業(yè)占多數(shù)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)想通過證券市場(chǎng)融資,難度較大。

  共同的“國有”屬性,也是銀行向部分房地產(chǎn)企業(yè)提供巨額貸款的一個(gè)重要因素。2007年,在中國市場(chǎng),年銷售額超過100億元的房地產(chǎn)企業(yè)中,超過一半為國有企業(yè)。

  銀行與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系密切后,就出現(xiàn)了廣為詬病的官商勾結(jié)現(xiàn)象。

  2003年1月,北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李慶賢,假借自己公司欲購買北京匯華天和生物技術(shù)有限公司股權(quán)的名義,與北京市商業(yè)銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業(yè)有限公司簽訂委托貸款協(xié)議書,獲取了恒嘉信置業(yè)公司存在玉海園路支行的人民幣800萬元的貸款。

  事實(shí)上,這800萬元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的銀行欠款,以及被李慶賢個(gè)人揮霍。而北京市商業(yè)銀行玉海園路支行副行長(zhǎng)王建梁,在收受李慶賢的賄賂后,違反銀行規(guī)定,在委托貸款協(xié)議書中用銀行名義為李的公司提供擔(dān)保。

  事發(fā)后,王建梁被法院判處9年有期徒刑,但玉海園路支行損失的數(shù)百萬資金則再也無法追回。

  另外一方面,個(gè)人住房按揭貸款也相當(dāng)寬松,刺激了市場(chǎng)需求。從1998年開始,個(gè)人住房貸款成為銀行熱門的金融產(chǎn)品,各家銀行紛紛降低貸款條件,首付款一降再降。到了2000年,各商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)白熱化時(shí),甚至推出了零首付。

  “零首付”居民住房貸款,在實(shí)際中存在著兩種“版本”:一種是商業(yè)銀行推出的,如2000年7月中國建設(shè)銀行和中國工商銀行在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù);另一種是開發(fā)商自己運(yùn)作,方法包括開發(fā)商開出購房者已經(jīng)負(fù)擔(dān)20%房款的證明,向銀行申請(qǐng)貸款;或者是抬高房?jī)r(jià),利用虛高的房?jī)r(jià)得到100%的貸款。

  現(xiàn)就職于北京一家媒體的顏紅,購房時(shí)正好碰上了零首付時(shí)代。2000年,當(dāng)顏打算在北京購買一套住房時(shí),當(dāng)時(shí)新開盤的紫竹花園、都會(huì)華庭、陽光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優(yōu)惠。

  上述零首付,事實(shí)上都是開發(fā)商先墊款交付銀行,然后購房者在一到二年時(shí)間內(nèi),將20%的首付款分批交付開發(fā)商即可。顏?zhàn)罱K選擇了陽光曼哈頓的一套總價(jià)約為30萬元的一居室住房。在交給開發(fā)商2.5萬元定金后,顏紅就搬進(jìn)了新家。

  零首付雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān),卻加重了未來還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬元的住房按揭為例,假如月息是7.83%,零首期按揭月供就約為3200元,這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,利率的上調(diào),購房者未來債務(wù)負(fù)擔(dān)增加,從而影響其還貸能力。

  事實(shí)上,零首付是建立在透支未來消費(fèi)的基礎(chǔ)之上。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2007年底,中國居民的住房擁有率高達(dá)80%,而同期人均GDP為中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發(fā)達(dá)國家的該比率均在70%以下。

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