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中國樓市降價撕去遮掩面紗 北京區(qū)域成最后堡壘

2008年09月25日 08:14 來源:中國證券報 發(fā)表評論



在今年“十一”黃金周期間,類似的售房促銷活動將隨處可見。IC圖片

  有分析指出,進入“金九銀十”,為了加快資金周轉,開發(fā)商可能掀起更大范圍的“降價促銷”風,而這種降價行為更會拋卻前段時間的遮遮掩掩。

  房價從南至北地下挫,但以北京為首的環(huán)渤海地區(qū)房價依然沒有明顯下降的跡象。北京,或成為本輪房價下跌的最后一個堡壘。

  開發(fā)商降價不再遮掩

  全國范圍的房屋銷售面積下降,已成為無可爭議的事實。2008年最后的四個月,尤其是被稱為“金九銀十”的9、10月份將成為關注的焦點,開發(fā)商亦將促銷手段從最初的暗降,轉變?yōu)槊鹘怠?

  據中原地產統(tǒng)計,2008年前7個月,四大城市住宅批準預售面積占2007年比重超過50%。但是,住宅需求明顯減弱,住宅批準預售面積僅為2007年全年的36.69%。

  從南至北來看,截至目前,珠三角一手房部分項目價格累計降幅已超過50%。金地梅龍鎮(zhèn)從18000元/平方米降至9000元/平方米,龍城國際、中?党堑软椖恳灿蓄愃平捣。

  近幾個月以來,長三角的上海、南京、杭州等城市,樓盤降價區(qū)域也有由郊區(qū)向城區(qū)蔓延的趨勢。2008年5月,上海浦東三林的金色雅筑降價4000元/平方米,閔行九亭板塊的多個樓盤也紛紛以低價入市。8月內環(huán)以內的中遠兩灣城以13844元/平方米的價格推出,比高峰期下跌7200元/平方米,盡管只是尾盤,但幅度之大也是少見。8月萬科更以8個樓盤同時降價促銷帶動銷售。

  北京區(qū)域成最后堡壘

  據中原地產的統(tǒng)計數據顯示,環(huán)渤海區(qū)域受此次調整波及的時間較晚,市場進入觀望期的時間較短,開發(fā)商尚未開始采取大幅降價的促銷手段。

  比較明顯的情況是,除了燕郊和偏遠的城鐵區(qū)域樓盤,出現了買房送車等情況外,北京三四環(huán)內城區(qū)的房價普遍僅給9.5折以上價格折扣。而來自北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊的數據,8月份,北京市房屋銷售價格與上月持平,為今年以來的首次停漲。此外,天津的樓盤價格在整體銷售情況萎縮的同時,也依然堅挺。

  對此,中銀國際首席經濟學家曹遠征在接受本報記者采訪時指出,北京的房價最多是不漲了,但應該不會有大幅下跌。因為北京市場與中國其他區(qū)域的市場不同,他的市場需求更大,層次也更多。

  此前, 潘石屹卻用提價來回應他對北京樓市的判斷。他認為,“對中國經濟和奧運之后房地產的走勢,已經有許多人做了宏觀的分析。我們的結論是繼續(xù)看好中國經濟和奧運后北京房地產市場。”

  不過,中原地產的分析人士則指出,由于市場競爭異常激烈,樓盤的價格壓力陡增。預計近期北京郊區(qū)的新開盤將會選擇低價入市,變相降價以促進銷售。而未來幾個月除廣州和深圳繼續(xù)調整外,在長三角的上海、南京以及環(huán)渤海的北京和天津等城市,一手房項目將陸續(xù)加入降價打折的行列,打折的幅度和范圍也將會有所擴大,并逐步向全國范圍蔓延。

  內外資的冷熱比

  據中原地產監(jiān)測,8月,萬科、富力、世茂、綠城、碧桂園、金地以及華潤的銷售項目個數增加,在建項目向在售狀態(tài)轉化的勢頭有增無減。

  但上月從銷售率月度增長來看,綠城、首創(chuàng)、萬科、富力和綠地排名前5位。綠城銷售率月度增長最高,但也僅增加了5.1個百分點。各開發(fā)商的銷售率月度增長遠低于6 月10個百分點左右的增長速度。

  在市場成交萎縮的大勢下,知名開發(fā)商的銷售表現也是一路下滑。因此,進入8月以來,知名開發(fā)商打折的情況繼續(xù)增多,例如廣州富力的“銀禧花園”、中海的“景暉花園”,深圳金地的“金地·梅隴鎮(zhèn)”,上海萬科的“金色雅筑”、綠地的“綠地崴廉公寓”等,在價格大幅下調的同時,這些開發(fā)商的銷售面積還是得到一定拉升。

  國內房地產市場持續(xù)低迷,發(fā)展商陷入資金鏈困境,與此同時,外資機構投資國內房地產市場熱情有所升溫。

  2008年前8月,全國房地產開發(fā)企業(yè)利用外資人民幣449億元,同比增加21.0%。

  土地市場方面,近期各大城市地價和交易表現總體較為低迷,但外資熱情卻有增無減。其中,部分二線城市土地公開出讓市場、土地項目轉讓市場上,外資頻繁出手。而非住宅市場方面,由于國內住宅市場價格虛高,長期看好中國房地產市場的外資青睞國內寫字樓、商業(yè)物業(yè)市場。

  外資投資國內地產的交易形式也依然以離岸交易與合資為主,如黑石在6月收購了馬來西亞林氏家族的卓越金融名下的上海一商業(yè)項目90%股權;8月,首創(chuàng)置業(yè)宣布與新加坡政府產業(yè)投資有限公司(GICRE)的附屬公司——RZP成立合資公司,共同開發(fā)重慶市江北區(qū)一塊土地等。 (王婷)

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