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　　各地出臺鼓勵(lì)購房政策

　　李小萌：歡迎來到《新聞會客廳》。很長一段時(shí)間人們話題的焦點(diǎn)聚焦在房子上，一方面我們看到不少城市房子價(jià)格在下降，交易量在萎縮，而另一方面從6月份開始，相繼有十多個(gè)城市也開始政府出手出一些對樓市利好的政策，企圖能夠挽回樓市的頹勢，特別是昨天剛剛結(jié)束的國務(wù)院工作會議，在部署第四季度的經(jīng)濟(jì)工作的時(shí)候提出來，要降低房地產(chǎn)交易的稅和費(fèi)，來支持百姓購房，像這一系列政策怎么看待，對樓市又會有怎樣的影響，今天我們就探討這樣的話題，首先介紹到場的兩位來賓。坐在我旁邊的是清華大學(xué)布魯金斯公共政策研究中心主任肖耿，歡迎您。旁邊一位是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，也歡迎您。

　　肖耿：各位觀眾好。

　　李小萌：今天我們要說的是政府出手挽救樓市，一上來我們先看看幾條已經(jīng)出現(xiàn)的一些挽救樓市的政策，請兩位幫我們做一個(gè)解讀，第一條，購房入戶。如果你買房，辦理戶口會方便，有一些實(shí)施的優(yōu)惠政策，怎么看每一條政策背后實(shí)質(zhì)的目的是什么，請兩位幫大家解釋，先說第一條吧。

　　肖耿：第一條我覺得主要是提高房產(chǎn)的價(jià)值，當(dāng)你買了房子，可以得到一些優(yōu)惠，實(shí)際上相當(dāng)于這個(gè)房子的價(jià)值在提高，這個(gè)我覺得是有好處的。

　　李小萌：這個(gè)以前也有過這樣的方式。

　　董藩：過去歷史上是有過的，后來我們叫停了，這條政策的出臺實(shí)際上有背景的，杭州和廈門這個(gè)激勵(lì)措施比其它城市要晚，它看到別的城市出臺那些補(bǔ)貼或者說調(diào)低這種上調(diào)公積金貸款額度，并不是很起作用，他就在想什么措施更起作用，大家對在杭州買房子，對在廈門買房子，什么能調(diào)動(dòng)他的積極性，后來發(fā)現(xiàn)如果是給他戶口，可能很多人會感興趣，就把這條政策就出來了。

　　李小萌：其實(shí)照理說這第一條并不是最直接在樓市上起作用的那些政策。

　　董藩：它綁了一個(gè)更值錢的東西，就是我們大家都關(guān)注的戶口。

　　李小萌：像第二條，延長土地開發(fā)期限，這個(gè)就更需要專業(yè)知識來解釋了。

　　董藩：我們過去規(guī)定，一塊土地到了開發(fā)商手中，兩年之內(nèi)他必須開發(fā)，但是現(xiàn)在市場上由于觀望，供應(yīng)量在增加，但是需求卻大量消失，大量沉淀，怎么辦？如果還逼著那些開發(fā)商馬上開發(fā)，一個(gè)是開發(fā)商這個(gè)事情不能干了，他肯定要賠。另外一個(gè)，對下邊我們交易量的影響可能就會更嚴(yán)重，價(jià)格會進(jìn)一步走低，所以延長土地開發(fā)期限，來緩解市場未來的供應(yīng)量。

　　李小萌：也是給開發(fā)商松一松綁，讓他那根筋不那么緊。

　　董藩：對，最終是要緩解供求關(guān)系。

　　李小萌：第三條，上調(diào)公積金貸款的額度，降低首付的比例，像淮安，商業(yè)貸款可以直接轉(zhuǎn)為公積金貸款了。

　　肖耿：這個(gè)實(shí)際上提高了一些房貸的風(fēng)險(xiǎn)，但是因?yàn)槲覀円郧笆紫⑹嵌ǖ煤芨叩�，所以�?shí)際上對整個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的提高不是很明顯。

　　李小萌：像第三條，包括像其它一些城市對于第二套房的限制逐漸取消，大家也在想，當(dāng)時(shí)提出這樣的一些要求，是為了控制那些炒作房子的人，讓那些有實(shí)際住房需求的人可以買到房，現(xiàn)在這個(gè)政策又都改回來了，怎么看這個(gè)變化？

　　董藩：這就是說我們宏觀政策的制定，宏觀政策的制定要相機(jī)抉擇，過去的情況是什么呢？是需求比較旺，投資規(guī)模也比較大，然后我們要抑制投資過熱這種傾向，抑制炒房這些人，所以我們出臺了那些緊縮性的政策，限制他們買房的比例。現(xiàn)在情況發(fā)生變化了，房價(jià)上漲的幅度不但平穩(wěn)下來了，而且還出現(xiàn)了下跌的趨勢，我們宏觀調(diào)控的目的是要保證宏觀經(jīng)濟(jì)，保證房地產(chǎn)業(yè)這種平穩(wěn)而相對又較快地發(fā)展，今天這個(gè)局面表明什么呢？我們必須在調(diào)整政策，然后鼓勵(lì)大家買房子，使市場恢復(fù)到一個(gè)正常的交易水平。

　　李小萌：就是為了讓市場能夠復(fù)蘇，能夠有火熱的現(xiàn)象，哪怕是炒房團(tuán)進(jìn)來了，現(xiàn)在這個(gè)階段也不拒絕？

　　董藩：如果房價(jià)不是上漲的幅度非常大，可能就不存在一個(gè)炒房的問題，因?yàn)槔碚撋蟻碇v，要炒房的話，房價(jià)的年漲幅必須在15%以上才可以做，因?yàn)榻灰子写罅康亩惡唾M(fèi)，要達(dá)到10%以上，沒有相應(yīng)的回報(bào)的話他不值得。扣除了稅費(fèi)，他炒房沒有收益，所以現(xiàn)在來看不具備炒房的條件。當(dāng)然也有些人想多買幾套房子，出租，就是正常的理財(cái)，這個(gè)我們本身從現(xiàn)在來看是認(rèn)可的，是鼓勵(lì)的，因?yàn)橐粋�(gè)完善的市場一定包括兩部分，一部分是買賣市場，一部分是租賃市場。租賃市場上，一定要有一部分高收入階層拿出來錢買了房子，租給暫時(shí)不能買房子的比如說大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生，暫時(shí)不想買房子的這些流動(dòng)人口，還有其他暫時(shí)買不起房的，但是又不能納入到政府保障系列的人，通過一個(gè)租賃市場，滿足他們的居住條件。

　　李小萌：肖先生您怎么看？像類似取消第二套房限制這樣的政策出來之后，會不會把真正買房子來住的人又給擠壓出去了？

　　肖耿：從整個(gè)市場來看，是需要有人去投資的，因?yàn)楹芏嗳速I房子，這個(gè)市場里面如果是供應(yīng)量很多，房價(jià)實(shí)際上是往下跌的，所以我們通常的觀點(diǎn)就是說炒樓的人是使得別人把樓炒高了，使得別人買不起房子，這是錯(cuò)誤的觀念，實(shí)際上炒樓的人是在別人還買不起房子的時(shí)候，他就進(jìn)入市場，這樣鼓勵(lì)了發(fā)展商去蓋更多的房子，當(dāng)發(fā)展商蓋很多很多房子的時(shí)候，實(shí)際上市場整體的供應(yīng)增加了，將來市場的價(jià)格就會下降，一些年輕人可能買得起房子。

　　李小萌：但您說的這樣一個(gè)周期恐怕會比較長。

　　肖耿：對，但是最重要的是投資房地產(chǎn)是需要很多錢先放進(jìn)去的，所以從這個(gè)意義上來講，越多的錢對于房地產(chǎn)的發(fā)展商是越有好處。

　　李小萌：是一種解釋，我們來看第四條。對購房者給予政府補(bǔ)貼，像江蘇的宿遷買房可以獲得7%的補(bǔ)貼，對購房的客戶按購房款總款給予財(cái)政補(bǔ)貼，分別會給1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級，這是直接拿現(xiàn)金貼給買房人嗎？

　　董藩：對，因?yàn)樗麄冊��?jīng)想采取一些措施激發(fā)這個(gè)市場，但是發(fā)現(xiàn)很無奈，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場有點(diǎn)類似于股票市場，在這種市場上有一種追漲殺跌的現(xiàn)象，當(dāng)房價(jià)上漲的時(shí)候很多人想買房子，當(dāng)房價(jià)下跌的時(shí)候大家在想會不會再進(jìn)一步跌，所以大家都在觀望。

　　李小萌：為什么不是迫使房地產(chǎn)商把房價(jià)降下來，讓老百姓花少一點(diǎn)的錢買房子，而是用納稅人的錢以政府補(bǔ)貼的形式補(bǔ)給買房人？

　　董藩：因?yàn)檎�府不能直接去干預(yù)市場價(jià)格的形成，因?yàn)樗�是由供求關(guān)系決定的。

　　李小萌：針對第四條來說的話，不管怎么樣講，能買得起商品房的人還是有錢人，但是我們拿政府的財(cái)政補(bǔ)貼去貼給他們，是不是符合所有公民的利益？

　　肖耿：我覺得這不是一個(gè)好的辦法，首先政府的財(cái)政就有限，你用財(cái)政去補(bǔ)貼買房子，就是剛才你說的，確實(shí)有問題，政府應(yīng)該是花錢是去蓋一批廉租房，這樣可以直接幫助買不起房子的一些人，這個(gè)我覺得是應(yīng)該的。

　　李小萌：我覺得第六條特別需要解釋，停止或暫緩限價(jià)房，像廣州，還有經(jīng)濟(jì)適用房的供地，像長沙，包括停止經(jīng)濟(jì)適用房的供地對符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭給予貨幣補(bǔ)貼。乍一看這條大家會覺得和以往的政策好像變化很大，經(jīng)濟(jì)適用房不是滿足錢少的人能夠去買到房子嗎，而且是鼓勵(lì)的，現(xiàn)在一下把它停下來了。