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     2008年10月31日，中國銀行國際金融研究所近日發(fā)布研究報告表示，國內房地產(chǎn)市場將由當前的“滯漲”轉入周期性因素主導的下行階段。預計未來兩年全國房價均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)周期將重新進入上升周期。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

　　本周三，廣州市房管局公布最新房地產(chǎn)市場分析報告，報告顯示今年9月份廣州一手住宅均價從今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，同比下降14.9%，環(huán)比下降9.2%，創(chuàng)下今年以來最大跌幅。而與此同時國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)卻顯示，9月份廣州樓價環(huán)比下降幅度只有1.4%。如此巨大差距，究竟是何原因？

　　暴跌幻覺

　　廣州房價已經(jīng)從去年10月的高位11574元/平方米回落至今年9月份的8244元/平方米，回落幅度高達28.8%.而9月份的深度下跌也超出許多人的意料，這導致今年9月份的廣州房價已經(jīng)低于2007年廣州一手住房均價8735元/平方米。

　　然而如此暴跌，尋訪普通廣州百姓，他們卻認為國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)更真實，并未感覺房價降多少。

　　其實，仔細研究廣州房管局相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)9月廣州樓市雖然普跌，但跌幅較大的地區(qū)仍然是周邊區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分區(qū)域來看，廣州十區(qū)中，有7個區(qū)的一手房價下跌，其中跌得最猛的是黃埔區(qū)、南沙、番禺等三區(qū)，黃埔從8月的8242元/平方米降至5634元/平方米，降幅46.3%。南沙均價為3388元/平方米，環(huán)比降48.7%。番禺區(qū)也從8100元的均價下跌到7100元，跌幅超過12%。

　　天河、海珠、越秀、荔灣四個人口最密集的核心城區(qū)房價并未下降多少，不僅牢牢站穩(wěn)萬元均價，甚至還略有上漲。天河區(qū)和海珠區(qū)每平米房價9月份只比8月跌了不到300元，荔灣區(qū)均價甚至由11500元/平方米，上漲到13400元/平方米。

　　而影響均價的另一個因素成交量，也呈現(xiàn)出相同的特點。越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔中心六區(qū)合計成交24.98萬平方米，同比減少38.1%。與之相比，番禺、花都、南沙成交量均有較大增長，其中南沙成交量比8月增長了3.73萬平方米，位居漲幅榜之首。

　　如此看來，9月房價暴跌究其原因可能在于市郊低價樓盤的集中成交，因此造成房價的結構性調整。

　　而廣州房管局隨后公布的十一期間銷售數(shù)據(jù)，同樣印證了此觀點。數(shù)據(jù)顯示，中心城區(qū)在十一黃金周期間簽約334套，均價為10272元/平方米。近郊新四區(qū)簽約324套，均價為6177元/平方米，比2007年國慶期間下跌了47.7%.番禺、花都、蘿崗、南沙新四區(qū)房價回落幅度明顯大于中心城區(qū)。

　　“國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)實際上也主要體現(xiàn)中心城區(qū)的價格，所以同廣州房管局價格有差異。”一位業(yè)內人士表示。

　　暴跌或將蔓延

　　“過兩天有十幾套馬賽國際公寓現(xiàn)房，每平方米8500元，朝向都非常好。這可是接近2005年的開盤價啊�！睗M堂紅地產(chǎn)的一位地產(chǎn)中介向記者推薦道。

　　這位地產(chǎn)中介所說的馬賽國際位于廣州珠江新城，屬于廣州CBD核心商務區(qū)，離廣州國際會展中心只一橋之隔。此前同區(qū)域的房價賣價都超過15000元/平方米。

　　很多跡象都顯示，在周邊區(qū)域房價連續(xù)暴跌的情況下，廣州中心城區(qū)房價也難以再繼續(xù)堅挺，或將迎來一輪新的暴跌。

　　今年以來廣州中心城區(qū)房價雖然跌幅不大，但成交量卻一直萎靡不振，房屋空置率上升。與此同時，一些投資客之前囤積的房源也在加快釋放，也讓有心捂盤堅持不降價的開發(fā)商吊在半空中，最終選擇大幅降價。眼下馬賽國際公寓十幾套現(xiàn)房掛牌交易的，就是投資客在2005年購得，高位未能及時出售，現(xiàn)在擔心房價繼續(xù)下跌，所以低價脫手。

　　“廣州中心城區(qū)房價仍然保持在萬元以上，有一定的下調空間�！睆V州知名房產(chǎn)專家韓世同表示，廣州中心城區(qū)有的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)有價無市的情況，應該合理作出調整。

　　供應方面，9月廣州市十區(qū)批準預售的商品房項目共48個，批準預售商品房8886套，批準可預售商品房面積為97.66萬平方米，比8月足足增加了25.02萬平方米，創(chuàng)下今年以來一手房供應新高。而同時銷售量方面，9月廣州全市一手商品住宅成交面積只有51.13萬平方米，與去年同期相比下降了27.3%。與今年8月份相比，減少了16.5%。

　　面對如此情形，廣東省房協(xié)理事、專家咨詢委員會委員趙卓文表示，廣州房價經(jīng)歷了2006年和2007年的暴漲，樓價支撐的基礎正在瓦解，“快速回落到2006年7000元/平方米左右的水平，已經(jīng)指日可待”，甚至最快在明年年中就能體現(xiàn)。

　　廣州房管局在分析報告中也指出，在價格回落的同時市場交投活躍度并沒有明顯改善，在缺乏交易量支撐的情況下價格有進一步下滑的可能性。

　　金融危機加劇下跌

　　“以往都是中小企業(yè)老板買我們的房居多，現(xiàn)在企業(yè)的生意不好做了，這類客戶都很少了。”珠江新城某樓盤的售樓小姐懶洋洋地對記者說。

　　和北京、上海不同的是，廣州作為商貿之都，中小老板歷來是住房消費的最大主力軍。在廣州最大的玩具批發(fā)市場，也是小老板聚集最多的廣州萬菱玩具禮品市場，記者了解到，由于自去年以來，珠三角地區(qū)玩具業(yè)持續(xù)低迷，利潤下降，造成眾多中小企業(yè)關門倒閉。萬菱市場的客流量明顯減少，一些鋪面由于生意清談，甚至已發(fā)生租客棄鋪逃跑的現(xiàn)象。

　　實際上不僅是玩具，制衣、制鞋、家具等珠三角傳統(tǒng)制造業(yè)在過去一年里，行業(yè)普遍利潤下滑，日子過得都非常艱難。而作為珠三角中心城市，歷來以商貿物流為主的廣州，自然也受到波及，最終影響到廣州中高檔住宅樓的銷售。

　　而這種現(xiàn)象，在廣州寫字樓市場上體現(xiàn)的更為明顯。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，廣州一手寫字樓成交面積為22.78萬平方米，比去年同期下滑了49.2%。而在第三季度，除了8月份成交略有起色，達到5.58萬平方米外，其余的月份同樣成交低迷。進入第四季度，這一狀況非但沒有改善，甚至還有惡化的跡象。

　　從9月起，席卷全球的金融風暴更加劇了廣州樓市的觀望氣氛�！昂芏嘣瓉矸浅Ｓ信d趣買樓的客戶，現(xiàn)在打電話過去則都非常謹慎，認為面對金融危機，還是等等再說�！鄙鲜龅氖蹣切〗阏f道。

　　經(jīng)濟走弱，保留現(xiàn)金，謹慎投資，這是一個最基本的道理。據(jù)最新統(tǒng)計，廣州10月份一手寫字樓的成交面積只有13530平方米，只有上半年月均成交的36%。

　　“國內經(jīng)濟究竟能影響到什么程度，現(xiàn)在誰也說不清楚。只有先把自己的日子過得緊點�！币晃患揖邚S老板苦笑地對記者說道。 記者 王成盛 廣州報道