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2009年2月25日,據(jù)中國央行近日發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(2008年第四季度)》稱,調(diào)查顯示未來3個(gè)月中準(zhǔn)備購房的居民人數(shù)創(chuàng)十年新低,國內(nèi)房地產(chǎn)等重要領(lǐng)域依然面臨回調(diào)壓力,將連帶影響諸多行業(yè)。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝
全國工商聯(lián)日前在全國政協(xié)會上,遞交了一份名為《我國房價(jià)為何居高不下》的大會發(fā)言。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示,在總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。
其中,三個(gè)一線城市中,上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高,達(dá)64.5%;北京為48.28%;廣州為46.94%。
土地財(cái)政讓政府成最大受益者
調(diào)查顯示,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達(dá)到58.2%,為最主要的組成部分。
而在市政工程和公共配套設(shè)施中,除了企業(yè)為項(xiàng)目本身進(jìn)行的投入外,這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。
工商聯(lián)認(rèn)為,這實(shí)際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù),而這從某種程度上變相提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本。
報(bào)告認(rèn)為,“土地財(cái)政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的,這使得近年來房價(jià)居高不下,從而相對降低了公眾的購買力。
此外,土地成本過高不僅增加了企業(yè)的資金壓力,也導(dǎo)致了政府土地收益的不可持續(xù)性。
投資縮減致政府可用財(cái)力降低
全國工商聯(lián)在報(bào)告中警示稱,由于房地產(chǎn)投資縮減,土地拍賣價(jià)格大幅下降,大大降低了政府可用財(cái)力的可持續(xù)性。此外,由于商品房滯銷,開發(fā)企業(yè)無法回籠現(xiàn)金,使得金融機(jī)構(gòu)面臨潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
調(diào)查數(shù)據(jù)
總成本近三成用來納稅
調(diào)查顯示,除土地成本支出外,目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%,占總支出的19.06%,占總銷售收入的14.21%。
開發(fā)項(xiàng)目政府收入超四成
調(diào)查顯示,開發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%,企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中,那么政府的收入份額就要超過40%。
滬六成銷售收入歸政府
從單個(gè)城市來看,上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高,為61.84%,企業(yè)剩余只有4.15%;而北京流向政府的份額為42.42%,企業(yè)剩余只有11.87%。
支招
建議1 稅收整合為房產(chǎn)稅或物業(yè)稅
全國工商聯(lián)在報(bào)告中建議,將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收,整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。
房地產(chǎn)稅收體制改革的目標(biāo),應(yīng)確立在政府既能夠通過房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策干預(yù)、降低房地產(chǎn)市場的交易成本、提高交易效率,又能通過房地產(chǎn)稅收增加和保持政府收入,而且應(yīng)以不導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)集中為原則。
建議2 改革土地“招拍掛”制度
在報(bào)告中,全國工商聯(lián)建議,要改變過去的純粹以“價(jià)高者得土地”的招拍模式,變?yōu)榫C合考慮土地競標(biāo)者的投標(biāo)方案,尤其是將綠色建筑等促進(jìn)社會和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。
如果將這些因素考慮在內(nèi),不僅可有效配置土地資源,同時(shí)也會大大促進(jìn)社會環(huán)境的和諧發(fā)展。(記者李靜睿)
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