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　　帶頭大哥一呼百應

　　港資開發(fā)商布局滬上商業(yè)物業(yè)

　　“真如項目的動工預期很可能會引起港資開發(fā)商投資內地商業(yè)地產的一波熱潮�！丙湹鹿膺@樣預計。

　　無獨有偶，瑞銀也在2月末發(fā)布的研究報告中表明，長實真如項目的破土或顯示了現金充裕的香港地產商，能在國內房地產周期接近谷底時買入平價土地的趨勢。

　　麥德光表示，長實在內地大部分的盈利都來自與和記黃埔合作開發(fā)的住宅地產項目，商業(yè)物業(yè)還沒有開始貢獻盈利。然而長實出手內地超大型商業(yè)項目，相比起內地和香港的競爭者，有著資金實力和開發(fā)經驗的獨特優(yōu)勢。長實目前的資產負債率在10%以下，相比起內地房企動輒50%的資產負債率，長實現金流充裕，無需過度舉債，這對于講求“永續(xù)經營”的商業(yè)地產來說尤為重要。從長期來講，長實的商業(yè)物業(yè)將為企業(yè)帶來穩(wěn)定的租金回報，發(fā)揮商業(yè)地產“熨平經濟周期”的功能。

　　除了長實以外，其他香港開發(fā)商布局上海商業(yè)地產的步伐也從來沒有間斷過。即使是在被認作“內地房市調整年”的2008年，與長實并列“香港地產五虎”的新鴻基地產仍表示將增加投資300多億元。

　　在新鴻基擴展其內地房產版圖的這三年中，其投資額比例由現在的17%提升至30%，投資額從現在的400多億元升至700多億元。

　　新鴻基2007/2008年報顯示，截至2008年9月止，公司在內地的土地儲備(總樓面面積)已經超過620萬平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業(yè)，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進的滬上土地中，近80%將用于建設包括寫字樓、商場和酒店在內的商業(yè)物業(yè)。這就意味著自今年起新鴻基將有超過70萬商用物業(yè)投向市場。其中，新鴻基位于上海陸家嘴核心的上海國金中心已于2008年11月封頂，看來公司將于今年覓良機將該項目推向市場。

　　但新鴻基也因其對內地物業(yè)投資的放量而擔負著沉重的資金壓力。盡管港資開發(fā)商的現金流狀況普遍優(yōu)于內地房企，但根據WIND統(tǒng)計，截至2009年3月4日，新鴻基地產的經營現金流達-246.06倍，而長實的這一數據為78.09倍。

　　而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團在2008年已經嘗到先行一步的甜頭。至2008年來自內地的商業(yè)租賃收入已超過港幣10億元(合人民幣1024百萬元)，超過租賃總收入的50%。目前內地的租金收益全部來自恒隆位于上海的恒隆廣場與港匯廣場。

　　廣州合富輝煌集團董事副總經理黎振偉近日表示，政府已經在力推安居房，宏觀調控的大方向導致內地的住宅房價不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領域，可提升運作的空間很大，所以外資機構眼下更熱衷追捧零售商業(yè)。“目前，內地住宅地產的投資回報率大概為3%～5%，而商業(yè)地產的回報率則有6%～8%。”