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受困高企存量住宅
內(nèi)地房企商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向有心無力
李嘉誠的逆市出手也刺激了內(nèi)地房產(chǎn)商的胃口,越來越多的內(nèi)地房企選擇將投資比例傾向于商業(yè)地產(chǎn)。
“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是綠地的長期規(guī)劃。”綠地集團(tuán)辦公室主任助理王曉東對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示,“綠地目前在上海的商業(yè)項(xiàng)目體量在50%左右,高于全國約30%的比例!
王曉東透露,綠地有意加入真如項(xiàng)目的開發(fā),目前仍與有關(guān)部門進(jìn)行初步接觸。
另外,具備“A+H”股優(yōu)勢(shì)的世茂股份的商業(yè)地產(chǎn)注資進(jìn)程已過大半。世茂股份2008年報(bào)顯示,國內(nèi)已有9家地產(chǎn)公司完成了股東變更的工商登記手續(xù),還剩2家物業(yè)資產(chǎn)尚未過戶。
記者聯(lián)系世茂股份的董秘葛紅衛(wèi),他表示“注資進(jìn)程正在進(jìn)行中,期間的具體進(jìn)展不便透露”。
不過,假如注資方案如期完成,世茂最終將獲得總建筑面積超過400萬平方米的商業(yè)土地儲(chǔ)備,總量將超越陸家嘴(600663.SH)、浦東金橋(600648.SH)等一線地產(chǎn)上市公司,成為名副其實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)龍頭。
然而,內(nèi)地開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的征途亦困難重重。
首先,高庫存的商品住宅房難以在短時(shí)間內(nèi)消化,開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)資金來源成為難題。官方數(shù)據(jù)顯示,2008年前11個(gè)月商品房銷售面積為4.9億平方米,同比減少18.3%;空置面積達(dá)1.36億平方米,同比增加了15.3%。房市需求萎縮,供給放量,內(nèi)地開發(fā)商庫存越壓越高,手頭也越來越緊。截至2009年底,易居CRIC系統(tǒng)預(yù)期市場(chǎng)上的商品住宅房存量將至少達(dá)到2000萬平方米。
另外,國家力推保障性房源,在建的項(xiàng)目也要求小戶型達(dá)到一定比例,這大大壓縮了內(nèi)地房企商品住宅開發(fā)的收益率,也挑戰(zhàn)了內(nèi)地開發(fā)商依賴資金快速滾動(dòng)的住宅開發(fā)模式。日前,國務(wù)院總理溫家寶更在兩會(huì)上表示,中央政府在2009年將投資總額9080億元用于保障性住房等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。
并且,由于前兩年的激進(jìn)拿地策略,國內(nèi)房企的資金鏈都異常緊繃,這令他們的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張之路阻礙重重。以世茂股份為例,公司在2008年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.77億元,與上年同期相比減少7.64億元,減少幅度為61.55%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤1.23億元,與上年同期相比減少1.24億元,減少幅度為50.14%。
而同為世茂集團(tuán)旗下的姐妹公司世貿(mào)房地產(chǎn)情況似乎更為糟糕,根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾在3月發(fā)布的中國房地產(chǎn)報(bào)告,世茂房地產(chǎn)被評(píng)為“負(fù)面”。由于世茂房地產(chǎn)的舉債將陸續(xù)于2010年到期,以現(xiàn)有的現(xiàn)金流計(jì)算,屆時(shí)世茂將不得不面對(duì)近50億資金缺口。
連續(xù)兩年?duì)I業(yè)收入、營業(yè)利潤縮減,世茂股份仍在年報(bào)中預(yù)估2009年的利潤將達(dá)5.2億元,利潤超過4億元。面對(duì)結(jié)果未知的注資進(jìn)程,以及在幾年內(nèi)無法產(chǎn)生現(xiàn)金流的待建商業(yè)項(xiàng)目,葛紅衛(wèi)向記者解釋,“還是會(huì)來自老項(xiàng)目的銷售”。根據(jù)公開資料,世茂2008年的主營銷售項(xiàng)目包括兩個(gè)分別位于南京和福州的住宅項(xiàng)目。
然而自2月始,上海商品住宅的量升價(jià)跌令越來越多的開發(fā)商參與到存量房銷售的價(jià)格戰(zhàn)中。對(duì)此,大福證券研究部人士表示,世茂如果不降價(jià)恐怕很難實(shí)現(xiàn)其預(yù)期銷售收入。根據(jù)易居CRIC系統(tǒng),上海2月商品住宅銷售總成交量環(huán)比增長33.6%,同比增幅50.5%。同時(shí),成交均價(jià)達(dá)1.2萬元/平方米,環(huán)比下跌10.9%。
業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為,旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拆分反而可能為其發(fā)展帶來一系列困難:首先,世茂在大本營香港從未接手過酒店業(yè)務(wù)之外的商業(yè)地產(chǎn),開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足;另外,世茂的競爭對(duì)手很多,包括內(nèi)地的本土開發(fā)商和香港的大開發(fā)商;最后,注資過程牽扯到控股權(quán)和資產(chǎn)劃分的問題,如何在不影響大股東利益的基礎(chǔ)上分得合理,是世茂股份成功轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)龍頭的關(guān)鍵。(記者 趙心硯/文)
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