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　　【機(jī)構(gòu)分析】

　　手握200億現(xiàn)金公司未來價(jià)值看好

　　每經(jīng)記者 王硯丹

　　由于2008年凈利潤(rùn)同比下降了17%，昨日萬科股價(jià)走勢(shì)相對(duì)疲軟，全天最大跌幅達(dá)4.44%，收盤時(shí)下跌1.01%至7.81元，全天成交1.21億股，換手率達(dá)到1.28%。

　　自2001年以來，萬科在公布年報(bào)當(dāng)日的股價(jià)走勢(shì)都相當(dāng)平穩(wěn)。除了去年和今年股價(jià)分別小幅下跌1.93%和1.01%外，2001～2007年，公布年報(bào)當(dāng)日公司股價(jià)都出現(xiàn)了小幅上漲。

　　在萬科發(fā)布2008年年報(bào)后的24小時(shí)內(nèi)，有不少券商分析師發(fā)布了針對(duì)萬科的最新觀點(diǎn)。大部分研究員認(rèn)為，萬科2008年業(yè)績(jī)符合預(yù)期，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)有利于提高今后業(yè)績(jī)的確定性。

　　中金公司認(rèn)為，總體看來，萬科財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)�。簝糌�(fù)債率只有33%，年底有200億元銀行存款；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流從2007年的-100億元上升至-3400萬元。不過由于2007年3500元/平方米的高成本地價(jià)項(xiàng)目在2009年以后會(huì)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，而在2009年計(jì)劃新開工面積下降的背景下，公司存貨周轉(zhuǎn)率將因此從2.4年上升到3年；這些都是萬科所面臨的隱憂。

　　雖然公司估值并不便宜，但公司行業(yè)龍頭地位明顯，財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健，管理與經(jīng)營(yíng)策略見長(zhǎng)，未來長(zhǎng)期價(jià)值看好，因此仍然維持公司“推薦”的評(píng)級(jí)。

　　中信證券也指出，2008年全年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額首次接近于0，去存貨化堅(jiān)決。他們認(rèn)為，目前公司權(quán)益土地儲(chǔ)備1793萬平方米，實(shí)際價(jià)格合理的土地近900萬平方米，其中346萬平方米已銷售未竣工結(jié)算，因此除非市場(chǎng)嚴(yán)重惡化，否則公司最晚到2009年四季度將必須補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　而安信證券指出，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備雖然降低了公司2008年的業(yè)績(jī)，但不會(huì)對(duì)2009年及以后的業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊�，不影響公司長(zhǎng)期價(jià)值。

　　考慮到公司在2008年末仍然有273.4億元已銷售資源未竣工結(jié)算，在調(diào)低2008年利潤(rùn)的情況下，會(huì)相應(yīng)提高公司2009年業(yè)績(jī)的確定性，有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的后續(xù)表現(xiàn)，不影響公司的長(zhǎng)期價(jià)值，并維持對(duì)公司“增持-A”的投資評(píng)級(jí)。

　　【資金焦點(diǎn)】

　　萬科帶頭開發(fā)商集體砍財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

　　去年，房地產(chǎn)商普遍陷入資金緊張的局面，而銀根緊縮和股市融資功能的喪失，讓開發(fā)商不得不通過其他渠道進(jìn)行高成本融資。

　　萬科年報(bào)顯示，公司去年財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)6.57億元，占全年凈利潤(rùn)的16.43%，是自1991年以來的最高紀(jì)錄。而從萬科的公告和年報(bào)中可以看出，萬科去年9月發(fā)行了59億元公司債 (票面利率分別高達(dá)7%和5.5%)，無疑增加了公司的資金成本，其需要按期計(jì)提的利息顯然不是一筆小數(shù)目。

　　而公司年報(bào)也顯示，其短期借款金額在去年末高達(dá)46億元，較2007年末的11億元有大幅增加，這也加重了公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　針對(duì)這些問題，萬科在年報(bào)中表示，計(jì)劃提高資金使用效率，降低融資費(fèi)用。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用大增的上市公司不只是萬科。中華企業(yè)2007年的財(cái)務(wù)費(fèi)用不過9772.51平方米，而2008年激增至1.43億元。2008年借殼ST幸福上市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，去年末的財(cái)務(wù)費(fèi)用也由三季度的1192.96萬元，上升至2813.84萬元。

　　上海一家上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)理昨日也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹，一些貸款到期的開發(fā)商紛紛向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)貸，謀求更低的貸款成本。去年底，由于央行連續(xù)降息，一年期的開發(fā)貸款利率已從原先的6%～7%，降至4%～5%左右。

　　除此之外，上海一些地產(chǎn)行業(yè)人士透露，目前針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的民間借貸利率已經(jīng)從原先的18%，降低至12%～15%，但是通過民間借貸融資的開發(fā)商比去年要少一些。