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　　急速下滑、動(dòng)蕩不安的2008年已然過(guò)去，但房地產(chǎn)行業(yè)依然在“風(fēng)口浪尖”上搖擺不定�！靶￡�(yáng)春”之后，長(zhǎng)沙乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景如何？在各界看來(lái)依然是撲朔迷離。但近期“兩會(huì)”召開(kāi)，大家預(yù)計(jì)，房市將在三月份走向真正的回暖，記者從與各界人士的交流中，能夠感受到，對(duì)整體市場(chǎng)形勢(shì)保持謹(jǐn)慎態(tài)度的同時(shí)，大家對(duì)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然充滿向好的信心……

　　信心逐漸恢復(fù)

　　長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局副局長(zhǎng)胡漢清認(rèn)為，溫總理的政府工作報(bào)告中，有較大篇幅是關(guān)于房地產(chǎn)的。重點(diǎn)部分是加強(qiáng)保障性住宅的，這些都非常具體，有具體金額和具體套數(shù)；另一部分是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的。今年住房保障將是熱點(diǎn)。

　　長(zhǎng)沙奧林匹克花園總經(jīng)理駱憲炳認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不僅依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，而且是拉動(dòng)內(nèi)需的重要行業(yè)。長(zhǎng)沙作為內(nèi)陸省會(huì)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平比較低，價(jià)格仍然在低位運(yùn)行。盡管當(dāng)前受金融危機(jī)和過(guò)度調(diào)控影響使得市場(chǎng)萎靡，而且供過(guò)于求，但是隨著兩型社會(huì)建設(shè)、城市化發(fā)展、拉動(dòng)內(nèi)需刺激，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然向好。2009年將呈現(xiàn)“信心逐漸恢復(fù)，供求矛盾日益緩和，價(jià)格先窄幅波動(dòng)后微揚(yáng)”的趨勢(shì)。

　　市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底

　　最近幾個(gè)一線城市的樓市成交都有所回暖，大家對(duì)此怎么看？是否市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底？

　　中天廣場(chǎng)總經(jīng)理許銘生認(rèn)為，現(xiàn)在上海的日成交量在800多套，成都過(guò)了1000多套，杭州從觀望時(shí)期的二三十，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到100多套，而且很多以往的尾盤(pán)，可以做到天天有成交。至于后市如何，我們還在觀察之中。

　　許銘生認(rèn)為，市場(chǎng)基本已經(jīng)見(jiàn)底。大家普遍在聲討房地產(chǎn)的時(shí)候，有這樣的成交，充分衡量了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，大家出手，說(shuō)明市場(chǎng)需求充分存在，現(xiàn)在很多城市的成交，已經(jīng)接近2007年年中的市場(chǎng)行情�，F(xiàn)在可以買(mǎi)房子了，但是我們不能期望買(mǎi)的最低點(diǎn)，但肯定的是，這是一個(gè)低點(diǎn)。目前已經(jīng)跌到最低谷了。目前，房子造價(jià)品質(zhì)比以前增加了很多，房地產(chǎn)品質(zhì)成本越來(lái)越高。

　　至于好的投資方向，許銘生認(rèn)為是城市中心。有穩(wěn)定回報(bào)的出租物業(yè)比較好，目前銀行基準(zhǔn)利率下調(diào)，相當(dāng)于投資收益比原有的社會(huì)平均投資收益有所提高，相當(dāng)物業(yè)升值了。社會(huì)財(cái)富的流動(dòng)速度減緩了，等到它恢復(fù)之后，貨幣供應(yīng)量比以前要多得多。社會(huì)輿論也對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響比較大�！傲餮越�(jīng)濟(jì)學(xué)”影響了市場(chǎng)信心。

　　四五月份將迎來(lái)新盤(pán)井噴

　　據(jù)湖南恒嘉地產(chǎn)2月份市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2月份長(zhǎng)沙商品房成交價(jià)格為3511.5元/平方米，較上月小幅回升。預(yù)計(jì)未來(lái)1個(gè)月內(nèi)，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)仍將保持一個(gè)較為強(qiáng)勁的需求態(tài)勢(shì)。由于2008年市場(chǎng)存量較大，目前長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)主要以消化去年市場(chǎng)存量為主，新貨上市量比較少。預(yù)計(jì)3月份仍將以消化市場(chǎng)存量為主，而四五月份則將迎來(lái)新貨上市的一次市場(chǎng)井噴。

　　該調(diào)查分析得出結(jié)論，首次置業(yè)者和剛性需求客戶依然是絕對(duì)主力購(gòu)房客戶。部分開(kāi)發(fā)商信心開(kāi)始回升，開(kāi)始將價(jià)格回調(diào)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，這種做法不太理智。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，結(jié)合春季房交會(huì)將于4月29日-5月2日，在湖南國(guó)際會(huì)展中心正式舉行。預(yù)計(jì)成交高峰將在彼時(shí)涌現(xiàn)。

　　樂(lè)觀者說(shuō)

　　居住價(jià)值開(kāi)始凸顯

　　劉蔚(聯(lián)想控股融科智地助理總裁，長(zhǎng)沙融科智地總經(jīng)理)：此時(shí)此刻，我們需要做的，可以做的，只能是去除浮華看本質(zhì)。

　　價(jià)格的漲與跌，市場(chǎng)的好與壞，對(duì)廣大的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)究竟意味著什么？究竟帶來(lái)了什么？這是個(gè)本質(zhì)問(wèn)題。購(gòu)房人我們分為兩種，一種是自住，一種是投資。而除非一套房住到其使用壽命終結(jié)，實(shí)際上都是投資，惟一不同的，只是自己擁有的時(shí)間長(zhǎng)短不同。人們習(xí)慣于把住得長(zhǎng)點(diǎn)的叫自住，住得短點(diǎn)的叫投資。實(shí)際上這是分不清楚的。即便是住到房屋使用壽命終結(jié)可能還會(huì)從拆遷中獲得收益。我們基本可以將其統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為投資。

　　再往下看一步，這種投資是長(zhǎng)期投資還是短期投資呢？從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，它極大比例的是長(zhǎng)期投資。即便是短期操作，其時(shí)間的計(jì)量單位也是“年”。為什么多為長(zhǎng)期投資呢？其一，從買(mǎi)房到交房需要近一年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間；其二，從交房到拿證，也需要近一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間；其三，諸多交易政策的限制；其四，變更手續(xù)的辦理極其復(fù)雜，微小的獲利不足以刺激人們?nèi)ゲ僮�；其五，房屋漫長(zhǎng)的使用年限支持長(zhǎng)線投資；其六，社會(huì)向前向好的發(fā)展趨勢(shì)，從長(zhǎng)期來(lái)看是幾乎可以肯定的。至于其他城市化、人口等等的問(wèn)題都是老生常談的，不必多言。

　　對(duì)于長(zhǎng)線投資者來(lái)說(shuō)，幾個(gè)月、一年的市場(chǎng)波動(dòng)幾乎是不必考慮的。另外，既然是投資就應(yīng)該最關(guān)注投資品的價(jià)值，需要考慮的核心，是居住的價(jià)值如舒適性、便捷性、品質(zhì)、品牌、品位等等，以及投資品增長(zhǎng)的空間如稀缺性，也就是說(shuō)它的可替代產(chǎn)品稀缺。居住價(jià)值是核心本質(zhì)，因?yàn)槟銦o(wú)論賣(mài)給誰(shuí)，最后它是供人居住的，一個(gè)小區(qū)、一個(gè)房子有沒(méi)有好的居住價(jià)值，才是它在市場(chǎng)中立足的根本，也是無(wú)論何種目的的購(gòu)房人需要關(guān)注的本質(zhì)問(wèn)題。

　　悲觀者說(shuō)

　　一批爛尾盤(pán)和爛尾樓將迅速出現(xiàn)

　　劉鴻(長(zhǎng)沙陽(yáng)光100總經(jīng)理)：2009年將是大浪淘沙的一年，可以肯定長(zhǎng)沙樓市不會(huì)是牛市。那些沒(méi)有實(shí)力，沒(méi)有誠(chéng)信，拿地成本過(guò)高的公司將受到市場(chǎng)擠壓，甚至被淘汰。一批爛尾盤(pán)和爛尾樓將迅速出現(xiàn)。曾經(jīng)的“投資房地產(chǎn)一定掙錢(qián)”、“買(mǎi)塊地曬太陽(yáng)也能暴富”的時(shí)代一去不復(fù)返了。

　　但是，中國(guó)的城市化進(jìn)程并未結(jié)束，長(zhǎng)沙作為近七千萬(wàn)人口的湖南省省會(huì)和歷史文化名城，每年都將吸引一大批外來(lái)人口置業(yè)定居。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，房屋的剛性需求依然存在。但這些剛性需求將是重質(zhì)量、講誠(chéng)信、有品牌和負(fù)責(zé)任的公司和樓盤(pán)爭(zhēng)奪的一塊“蛋糕”。